בית מקצועי ומשק עזר במושב - פסיקה חדשה של בית המשפט העליון

בית מקצועי  ומשק עזר במושב  - פסיקה חדשה של בית המשפט העליון
מאת: עו"ד אריאל דרור

בעבר, נהוג היה להקצות מגרשים ל"בעלי מקצוע" אשר נועדו למגורי תושבים שאינם חקלאים ושמקצועותיהם היו נחוצים למושב. לבעלי מקצוע אלו ניתנה רשות שימוש אישית במקרקעין, שאינה ניתנת להעברה או להורשה.

מנגד, מגרש שהוקצה "כמשק עזר" שימש בנוסף למגורים גם לעבודה חקלאית, ועבירותו, כמו גם הורשתו, לא הוגבלו באופן נוקשה.

במהלך השנים צומצמו ההבחנות בין בעלי המקצוע לבין בעלי משקי עזר.

תחילת התהליך הייתה ביום 28.10.86 בו התקבלה במינהל החלטה 339 בעניין "הסגרת החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים". החלטה זו איפשרה לבעלי מקצוע לחתום עם המינהל, בתנאים מסויימים, על הסכמי חכירה מיטיבים לרישום המגרשים על שמן. תוקפו של ההסדר הוארך מעת לעת עד לביטולו הסופי ביום 5.11.03.

ביום 5.1.09 התקבלה במינהל החלטה 1178 בעניין "משקי עזר" וזו חלה רק על מי שמחזיק או זכאי להחזיק חוזה תקף למשק עזר.

לענייננו - החל משנת 1956 ועד לאחרית ימיו, התגורר אביהם של המשיבים בבית שנבנה על מגרש במושב בן זכאי.

ביום 16.1.83 הודיע המושב לסוכנות כי המנוח גר בבית מקצועי וזאת משנת 1956, וביקש כי ביתו של המנוח יירשם במינהל וייהפך למשק עזר הרשום על שמו. כמו כן, ביקש המושב לאפשר את הרחבת ביתו של המנוח מאחר שתנאי המגורים הם בלתי נסבלים (להלן: "ההמלצה הראשונה").

כחצי שנה לאחר מכן, השיבה הועדה למושב כי החליטה להמליץ בפני המינהל להקצות את המגרש למנוח בתנאים כפי שאושרו בחלטה 339.

3 חודשים לאחר מכן, פנה המושב לוועדה בשנית וציין כי יש לראות בהמלצתו הראשונה כמבוטלת.

כעבור חודשיים, באפריל 87, פנה המנוח אל המושב וביקש לאשר לו לבנות את ביתו כי נכון להיום התנאים למגורים שם קשים, ואף ציין כי הוועדה אישרה לו בזמנו את החכרת המגרש כמו לכל יתר בעלי בית מקצוע במושב שכבר הספיקו לבנות.

למעלה מעשור לאחר מכן, בשנת 2000, פנה בא כוח המנוח אל המושב בדרישה דומה והיא להמליץ למינהל לחתום עם המנוח על חוזה חכירה.

בחודש יולי 2006, השיבה הועדה לבקשה שהגיש המנוח והבהירה כי על המנוח לנקוט בפעולות שונות ולצרף מסמכים כאלה ואחרים לרבות אישור זכויות מהמינהל.

במרץ 2007, פנה המושב אל המינהל, וסיפק את ההמלצה באשר למנוח ושם נכתב כי עוד בשלהי 1986 הם המליצו להקצות את המגרש בשלמותו למשפחת המנוח ולהפכו למשק עזר ובפועל המגרש כבר מוכר כמשק עזר במושב, והמנוח מחזיק בו, מעבד אותו, ונוהג בו כבעלים ממש.
ואף ציינו בהמלצתם השניה זו כי  בשל חילוקי דעות עם ועד המושב בזמנו, בוטלה ההמלצה הראשונה שלהם ואולם המושב רואה במנוח כבעל המגרש ומבקש מהמינהל לאפשר לו להרחיב את ביתו וכי אין למושב כל התנגדות שהמגרש יירשם ע"ש המנוח ובתנאי שהמנוח יחתום על הסכמי המושב.

בפברואר 2008 – הודיעה הסוכנות כי אף היא אינה מתנגדת לכך שהמגרש שהינו מגרש של בית מקצועי יהפוך למשק עזר בכפוף לקבלת הסכמת המושב והמינהל ובהתאם לקיום הליכי התכנון הנדרשים.

בדצמבר 2008 עדכן המינהל כי עניינו של המנוח נמצא בטיפול וכשנה לאחר מכן הודיע המינהל כי יש להגיש שינוי תב"ע נקודתית, ורק לאחר אישור התבע הסופית יוכל המינהל לבחון את הבקשה.

לאור התנהלות כל המוסדות בעניין כפי שתואר ופורט לעיל, סופו של דבר, במרץ 2010 הגיש המנוח לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה (נשוא הערעור) ולאחר פטירתו באו יורשיו, המשיבים, בנעליו.

בית המשפט המחוזי פסק כי לאחר עיון ודיון בתנאי החלטה 339 ובמכלול הטענות והראיות שהובאו לפניו, הרי שהמנוח עמד בכל התנאים והיה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים בהחלטה 339. אשר על כן, היה המנוח "זכאי" גם "להחזיק חוזה תקף למשק עזר" ו"לחתום על חוזה כזה" , בהתאם להחלטה 1178 והוראה 109.

בית המשפט הדגיש כי אין בפרשנות זו כדי לפתוח פתח לכל בעלי המקצוע שלא הסדירו את זכויותיהם בעבר לעקוף את ביטול החלטה 339, הואיל ומקרה זה הינו מקרה מיוחד, שבו המנוח היה בתהליך של הסדרת הזכויות במגרש כמשק עזר והמינהל הוא זה שלא פעל כהמלצת הוועדה וכהמלצת המושב במועדים הרלבנטיים.

המושב קיבל את פסיקתו של בית המשפט המחוזי, ואילו המינהל סרב להשלים עם פסיקה זו ולכן הגיש ערעור נשוא התיק דנן.

לטענת המינהל היה על המנוח לעמוד בתנאי מקדמי והוא הגשת בקשה מפורשת למינהל בנושא ודרישה בסיסית זו לא התקיימה. ככלל טען המינהל כי פניותיו של המנוח אל הגורמים השונים עסקו בהרחבת ביתו, ועד לשנת 2007, שנים לאחר ביטול החלטה 339, לא נתקבלה במינהל כל בקשה רשמית להסדרת זכויותיו של המנוח בקרקע. על כן, לא הוכר המנוח במינהל כזכאי לחתום על חוזה משק-עזר.

יתירה מזאת טען המינהל כי המנוח אף לא עמד בתנאי החלטה 339, בין היתר בשל הצורך בהמלצה מהמושב, אשר בוטלה זמן קצר לאחר שניתנה. המנוח לטענתם ידע על ביטול ההמלצה ולמרות זאת שקט אל שמריו שנים ארוכות.

מנגד – סמכו המשיבים ידיהם על החלטת בית המשפט המחוזי.

בית המשפט העליון ציין בהכרעתו  כי ההכרעה אינה פשוטה. מחד גיסא, לא ניתן להתעלם מהעובדה כי המנוח נהג מנהג בעלים במלוא שטח המגרש עוד מצעירותו במשך למעלה מיובל שנים ועד לאחרית ימיו. היה זה ביתו ומקור פרנסתו. הדעת אינה נוחה כי זיקתו העמוקה של המנוח לקרקע לא תזכה בהכרה משפטית הולמת.

מאידך גיסא, אנו עוסקים במקרקעי ישראל, הם מהווים משאב מדינתי רב-חשיבות ואין להקל ראש בדרכי הקצאתו.

סופו של דבר נפסק כי המנוח עמד בכל התנאים והיה זכאי כי המגרש יוחכר לו בהתאם לתנאים בהחלטה 339, וצויין כי טענת המינהל כי הבקשה היחידה בנושא מאותה התקופה נכללה בהמלצתו הראשונה של המושב, אך זו לא הופנתה למינהל אלא לועדה, אשר הייתה גוף חיצוני ונפרד, הינה טענה אשר לא יכולה להתקבל. שהרי יש קשר הדוק בין הגופים והדעת נותנת כי בוועדה ישבו בין היתר נציגים מטעם המינהל.

אף צויין, כי גם אם נניח כי שומה היה על המנוח להגיש בקשה ישירה ורשמית למינהל, הרי שבמקרה זה אין המינהל יכול להיבנות על כך, הואיל והמלצת הועדה התקבלה במינהל בחודש דצמבר 1986. מרגע שנתקבלה במינהל המלצת הועדה, היה זה תורו של המינהל לפעול והדבר לא נעשה אך ורק בשל ביטול ההמלצה- והודגש שהביטול נעשה ע"י המושב ולא מטעם הוועדה.

סביר להניח כי אלמלא הכשלים בהתנהלות המושב, היה המינהל מודיע למנוח כי עליו להגיש בקשה נוספת, ולא מן הנמנע כי בקשה שכזו אכן הייתה מוגשת. המינהל לא עשה כן.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.