הריסה או הסדרה זו השאלה?

הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה הינו תנאי הסף העיקרי לצורך יישום החלטה 1399.

בימים אלה בעלי נחלות ואגודות פועלים בכדי להכין את השטח ליישום החלטה 1399, מסדירים שימושים בקרקעות האגודה ובמבנים בהתאם להחלטות רמ"י והוראות חוק ההתיישבות החקלאית
(סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים), תשכ"ז-1967.

לעניין חוק ההתיישבות החקלאית –נזכיר, כי לאגודה אסור להשכיר שטחי עיבוד למעבדים חיצוניים ובכל מקרה צריך לקבל אישור לשימוש חורג ממשרד החקלאות. כיום מתקבלות החלטות שמפקיעות שטחים מאגודות בגין הפרת חוק ההתיישבות החקלאית. עוד נבהיר, כי האגודה היא האחראית להפרות חוק ההתיישבות החקלאית שמתקיימות בנחלות שכן היא החתומה על הסכם המשבצת.בעניין זה נקבע, כי האגודה היא מפרת חוק אם היא במעשה או במחדל אינה פועלת כנגד פעילות לא חוקית המתבצעת בשטחי המשבצת של האגודה.

בעלי נחלות פועלים להסדיר שימושים במבנים חקלאיים וכן להסדיר שטחים שלא ניתן בגינם היתר בניה עד היום. שטחים מעבר ל- 160 מ"ר בבית ראשון ושני נדרשים בתשלום דמי היתר לרמ"י בהתאם לשווי מ"ר לבניה בכל מושב שנקבע על ידי השמאי הממשלתי או לפי שומה פרטנית בהתאם לשטח המבוקש בהיתר. בעל נחלה שלא יסדיר שימושים לא יוכל ליישם את החלטה 1399 ואף צפוי לתביעות מצד הועדה המקומית ורשות מקרקעי ישראל וכן הועדה המחוזית ולתשלום קנסות כבדים ודמי שימוש עבור כל תקופת העבר בה נעשה שימוש במבנים ללא היתר בהתאם לשטח השימוש ושנות השימוש.

בשלב זה הוסדרה מערכת מיכון לצורך הוצאת שומות לדמי כניסה (3.75% + מע"מ) בהתאם להחלטה 1399 ואף הוצאו על ידי מחלקת חוזים לדורות בהתיישבות מספר שומות במסגרת הפיילוט. כעת רמ"יפועלת לכך שניתן יהיה להמציא שומות ל"דמי רכישה", במסגרת רכישת מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה בהשלמה לתשלום של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים.

הקשיים בהוצאת שומות ל"דמי רכישה" נובעים מהעובדה ש"דמי הרכישה" מגלמים בתוכם את "הפוטנציאל התכנוני" שאינו קיים כיום בתב"ע והשאלה כיצד הוא יחושב בשומות רמ"י באופן שיצפה פני עתיד ולא יטיל על החוכר חובת תשלום בגין "חלומות" שלא ניתנים ליישום היום או בעתיד. בעניין זה נזכיר את החלטה 1265 המתייחסת לזכויות פל"ח. ועדות מקומיות גובות היטלי השבחה בגין תכנית פל"ח למרות שבעלי נחלות רבים לא מיישמים את ההחלטה והשאלה שעולה האם נכון לגבות כעת את ההיטל או לגבות בעת הוצאת היתר בניה? נעדכן בהמשך לגבי הטיפול בנושא זה.

יישום ההחלטה במחוזות אמור להתחילבשנת 2017 ואנו מניחים כירמ"י תודיע על תחילת יישום ההחלטה בשוטף עד תחילת שנת 2017. עד אז, בעלי הנחלות שמעבירים זכויות, בונים תוספות בניה ומפצלים מגרש מנחלה, מתבקשים לפעול בהתאם לנוהל הקבוע בהחלטת הנהלה 3139 ולשמור על הזכות לבקש "התחשבנות מחדש" כאשר רמ"י תחל ביישום ההחלטה ולקבל השבה של כספים בצירוף הצמדה ככל ושולמו סכומים גבוהים יותר לפי ההחלטות החלות כיום.רמ"י הנפיקה טופס חדש לפי החלטה 3139 אותו יש לבקש במחלקה ברמ"י בעת ביצוע אחת מהפעולות שלעיל.

שאלה שעולה רבות על ידי בעלי נחלות היא: מה אני עושה במקרה שיש לי חריגות בניה או שימושים חורגים בנחלה שניתנים להסדרה במסגרת החלטה 1399? האם כדאי להרוס או להסדיר בהיתר?

נבהיר, כי שאלה זו נדרשת דיון בהתאם לכל מקרה לגופו ומצאנו כי החלטה 1399 שמאפשרת הסדרה של בית שלישי בנחלה במסגרת ביטול הרצף הבין דורי מתאימה לצורך כך ונשתף את הקוראים במקרה שימחיש זאת.

יהודה בעל נחלה באזור עמק יזרעאל שיכן את ילדיו במבנים חקלאיים שהוסבו למגורים לפני כחמש עשרה שנה. לפני כשנה הגיע לנחלה של יהודה פקח מטעם רמ"י ומצא כי הוסבו מבנים למגורים ללא היתר בשטח כולל של 250 מ"ר. יהודה קיבל מכתב מרמ"י בו הוא נדרש לפנות את השימושים החורגים וכן לשלם דמי שימוש בסך של 800,000 ₪ עבור כל שנות השימוש. יהודה ואשתו בני שמונים חיים מביטוח לאומי ופנסיה מזערית ואף אצל ילדיהם הפרוטה לא מצויה. במסגרת פגישה שערכנו בנחלה ביקשנו כי יהודה יפנה את השימושים החורגים וישיב את מצב המבנים לקדמותו ובמקביל נבחן כניסה להחלטה 1399, נשלם דמי כניסה ונבקש לבנות שני בתים בנחלה עבור ילדיו של יהודה בנוסף לבית הבנוי בנחלה.בהחלטת הנהלה 3139 קבעה רמ"י כי ניתן נהיה ליישם את החלטה 1399 במקרים מיוחדים והמקרה שלנו נראה מיוחד מספיק.  לאחר פניה לרמ"י קיבלנו הסכמה להכניס את המקרה לפיילוט בכפוף לכך שיהודה יפנה את השימושים החורגים.

ילדיו של יהודה עברו לבתים שכורים במושב ויהודה השיב את מצב המבנים לקדמותו בהתאם להיתרים. לאחר שפקח  רמ"י אישר שהמבנים מתאימים להיתרים, הומצאו לרמ"י המסמכים הנדרשים לצורך יישום ההחלטה: נסח טאבו עדכני של חלקה א', אישור האגודה על הרכב הנחלה, חתימת האגודה על תצהיר לעניין מספר היחידות המותרות לבנייה במושב לפי תמ"א 35, מפת מדידה עדכנית של הנחלה עליה סומן השטח למגורים והשטח החקלאי עפ"י התב"ע, סומן גבול 2.5 דונם, סומנו כל המבנים גודלם והשימוש בהם.

בימים אלה קיבלנו מרמ"י שומה לדמי כניסה במסגרתה בחן שמאי רמ"י את שווי חלקת המגורים בשטח 2.5 דונם הכוללת זכויות בניה ל- 375 מ"ר ללא מע"מ ופיתוח על פי השימוש היעיל והטוב ביותר. שמאי רמ"י קבע כי השימוש היעיל והטוב הוא בנייה של יחידה אחת בשטח 200 מ"ר ושייך לבית שטח של 2 דונם ויחידה נוספת בשטח של 175 מ"ר אליו שויכה חלקה של 500 מ"ר. במקרה הנדון שווי חלקת המגורים עמד על סך של שלושה מיליון ₪ (במעוגל) ועל כן דמי הכניסה עמדו על סך של 130,000 ₪ (במעוגל). לאחר תשלום דמי הכניסה יקבל יהודה שלוש הטבות: ביטול רצף בין דורי, יהודה יוכל לבנות שני בתים עבור שני הילדים (במקרה זה קיימת תב"ע שמאפשרת בניית שלוש יחידות בשלושה מבנים נפרדים), שימוש בזכויות בניה של 375 מ"ר לפי שיקול דעתו (לא יחול תשלום על זכויות מעבר ל- 160 מ"ר או 55 מ"ר כפי שחל היום עד לקיבולת של 375 מ"ר), אפשרות לפיצול מגרש מנחלה בתשלום 33% דמי היוון (השלמה ל- 33% לאחר תשלום דמי כניסה).

המקרה המתואר לעיל ממחיש את יישום החלטה 1399 באופן מעשי כאשר אנו רואים כי השומות שהצגנו במהלך התקופה שרמ"י בחנה את היישום של ההחלטה מתאימות לדרך העבודה בה תפעל רמ"י במסגרת יישום ההחלטה.

אנו מבקשים מהציבור להתכונן ליישום ההחלטה ומהאגודות לפעול בהקדם לאשר תב"ע בה ייקבעו זכויות בנייה לשלוש יחידות בשלושה מבנים ויחידת הורים בשטח כולל של כ- 800 מ"ר לכל היחידות.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי  www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.