"חלופת האגודה" בקיבוץ המתחדש - עדכונים בהחלטה 1380

"חלופת האגודה" בקיבוץ המתחדש - עדכונים בהחלטה 1380
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

תנאי הסף לשיוך:
על מנת שניתן יהיה לבצע שיוך דירות לחברים ולקבל היתרי בניה עבור חברים חדשים יש להשלים מספר תהליכים בקיבוץ:

1. 1.קבלת החלטה על שיוך דירות לחברים.

1. 2.השלמת הליכי פרצלציה.

1. 3.הסרת שעבודים מהמגרשים.

1. 4.הסדרת שימושים חורגים, כניסה למתווה הסדרה, תשלום חובות עבר והפקדת ערבות בנקאית על מנת להבטיח את ההסדרה.

מהי "חלופת האגודה"?:
במתווה של "חלופת האגודה", הקיבוץ יחתום על הסכם חכירה ביחס לשטח חלקת המגורים ולאחר מכן יחתום על הסכם מול החבר במסגרתו יעניק לחבר זכויות חוזיות בחלק המבונה בלבד כאשר הקיבוץ יוותר כבעל זכויות הקניין במגרש.

המטרה של חלופה זו הינה, להותיר בידי האגודה את מלוא הכוחות ואת היכולת לקבוע את זהות החברים שיהיו בעלי זכויות בבתי המגורים וכן לשמור על הקשר בין הזכות בבית המגורים לחברות באגודה וכך לקבוע בהסכם בין החבר לקיבוץ, כי בכל מקרה בו תפקע או תופסק החברות, יידרש החבר להיפרד מהזכויות בבית המגורים ולהפסקת המגורים בקיבוץ.

המטרה היא, כי הקיבוץ יישאר בעל השליטה בזכויות בקרקע ויוכל להטיל מגבלות על הסחירות של בתי המגורים בהתאם להוראות ההסכם שייחתם בין החבר לקיבוץ, כאשר עבור החבר מדובר בזכות חוזית במבונה בלבד, עם אפשרות לסחור בזכות אך במגבלות שיקבע הקיבוץ.


עקרונות היסוד של ההחלטה:    

1. 1.העיקרון המנחה - תשלום "דמי רכישה" על ידי האגודה אשר תרכוש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בשטח חלקת המגורים בקיבוץ עבור החברים הוותיקים והחדשים.

1. 2.אין לסטות מהעקרונות שנקבעו בהחלטה 1155 (כיום 1411) אשר אושרה בבג"ץ.
   ההבדל הוא בכך שבמקרה של החלטה 1411 מדובר על רכישה פרטנית של הזכויות מהרשות ובחתימה על הסכם חכירה ישיר בין החבר לרשות ובחלופת האגודה, תתבצע רכישה של מלוא הזכויות למגורים במרוכז על ידי הקיבוץ.
   המשמעות היא - ההבדל בשווי הזכויות ובמהות הזכויות!
   כלומר - זכויות "חכירה ישירה" (חבר - רשות) שוות יותר מזכויות "חוזיות" במסגרת הסכם בין החבר לקיבוץ ביחס לחלק המבונה.

1. 3.לא תהיה דחייה של תשלומים עבור חברים ותיקים - בהסדר לפי החלטה 1411 קבוע:
   חבר ותיק (לפני 27.3.2007) - תשלום 3.75% בשיוך ואופציה לדחות את ההשלמה ל- 33% למועד העברת זכויות (העברת זכויות לא נחשבת הורשה או העברה במתנה לבן משפחה).
   חבר חדש (לאחר 27.3.2007) - תשלום 33% בעת השיוך.
   
   הקיבוץ ישלם את מלוא התשלומים הנדרשים עבור חברים ותיקים וחברים
   חדשים לפי המתווה של החלטה 1411 כלומר 33% בהפחתה של כ- 12% במצטבר עבור העובדה כי מדובר בזכויות מופחתות ולא ב"חכירה ישירה".

תנאי הכניסה ל"חלופת האגודה":    

1. 1.הסדרת המתווה לשימושים לא מוסדרים.

1. 2.אישור של 66% מחברי האגודה.

עיקרי הוראות "חלופת האגודה":

1. 1.לאחר תשלום "דמי הרכישה" הקיבוץ לא יידרש לשלם לרמ"י עבור בנייה נוספת ולא
   יידרש לחתימת רמ"י עבור בניית יחידות דיור בקיבוץ או עבור הסדרים בין החברים לקיבוץ.

1. 2."מענה" לחשש שהועלה על ידי הקיבוץ מהפיכה ליישוב קהילתי נוכח החתימה על הסכמי חכירה ישירים.

1. 3.הקיבוץ נותר בעל הזכויות הבלעדי בקרקע של חלקת המגורים ולחבר אין זיקה לקרקע אלא לבית המגורים ובהתאם להוראות ההסכם שייחתם בין החבר לקיבוץ.

1. 4.שליטה של הקיבוץ על זהות החברים בהליך העברת זכויות.

1. 5.שליטה על נוסח ההסכמים בין החבר לקיבוץ שיקבעו את הזכויות בגין המבונה בלבד.

1. 6.צמצום היכולת של החברים לסחור במגרשים, בקרה של הקיבוץ על זהות הנקלטים, זכות קדימה ו/או זכות סירוב של הקיבוץ לרכישת הזכויות.

1. 7.הקטנה של החיכוך מול רשות מקרקעי ישראל והוצאת הרשות משטח המחנה.

עדכון החלטה 1380 מיום 13.1.16 - רכישת זכויות למגורים על ידי אגודה חקלאית שיתופית שהיא קיבוץ מתחדש, קיבוץ שיתופי או מושב שיתופי:

עיקרי התיקון להחלטה:

• א.אגודה רשאית לרכוש את זכויות המגורים במשבצת לצורך מגורי חבריה.

• ב.רכישת זכויות המגורים תתבצע בהינף אחד או עד שלשה שלבים.

• ג.אגודה תהיה רשאית לרכוש את כלל זכויות המגורים בישוב בעסקה אחת בתנאים הקבועים בהחלטה זו.

• ד.באזוריקו עימות וביישובי עוטף עזה, תותר רכישת הזכויות למגורים בשלושה שלבים בלבד בהתאם לתנאים שלהלן:

1. 1.הזכויות הנרכשות בשלב ראשון לא יפחתו מהיקף הבניה הקיים בפועל או מהיקף הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים כקבוע בהחלטת מועצה 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה, הגבוה מביניהם.

1. 2.רכישת יתרת הזכויות תותר בשלב אחד או בשני שלבים נוספים.

1. 3.במקרה של רכישת הזכויות בשלשה שלבים, בשלב השני יהיה ניתן לרכוש רק יחידות דיור מתוכננות.לא תותר רכישה של יח"ד שאינן מתוכננות, אלא אם רכישה זו משלימה את יתרת זכויות המגורים של הישוב.

1. 4.באזורי קו עימות, רכישת השלבים הנוספים תותר בהתאם להתקדמות באכלוס בלבד.

1. 5.רכישת זכויות המגורים תכלול את הפוטנציאל התכנוני בכל מגרש (היקף בינוי, מבלי להוסיף יחידות דיור).

• ה.החלטת האגודה לרכישת זכויות המגורים תתקבל ברוב שלא יפחת מ- 66% מחברי האגודה.

• ו.תנאי סף להגשת בקשה לרכישת זכויות המגורים על ידי האגודה הינו חתימה על מתווה להסדרת השימושים הלא מוסדרים, ויתר תנאי הסף המופיעים בהחלטה 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

• ז.אגודה אשר תרכוש את זכויות המגורים בהתאם להחלטה זו, לא תידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") תשלום נוסף עבור מימוש זכויות המגורים שנרכשו ו/או בגין כל הסכם שייחתם בין האגודה לבין חבריה ביחס לזכויות אלו.

• ח.לא תידרש הסכמת הרשות ו/או כל התקשרות נוספת בין הרשות לבין חברי האגודה, בכל הקשור למימושן של זכויות המגורים שנרכשו.

הוראות לביצוע:

1. 1.האגודה תעביר לרשות תשריט, ביחס לאזורים ("כתמים") או למגרשים הכלולים בשלב הנרכש, תוך ציון מספר יחידות הדיור המותרות לבניה ביחס לאותו שלב שנרכש.

1. 2.הרשות תמסור לאגודה, ביחס לתשריט זה, הודעה על אי התנגדות למתן היתר לעניין תקנה 2ג1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל-1970.

1. 3.ערך הקרקע יקבע על ידי השמאי הממשלתי ו/או מי מטעמו, בהתייחס לשווי זכות הבעלות לכל סוג של מגרש.

1. 4.ההפחתה בגין רכישה בהינף אחד תעמוד על 12% כפי שנקבע בהחלטת מועצה 1380.

1. 5.להחלטה תצורף טבלה שתגדיר את שיעורי התשלום.

1. 6.על שיעורי התשלום יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית. יישובי עוטף עזה יהיו פטורים מתשלום 3.75% בתנאים שנקבעו בהחלטת מועצה 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

תנאי הסכם "חכירת משנה" בין החבר לקיבוץ:

1. 1.יחידת דיור אחת לחבר - אגודה שקיבלה החלטה על רכישת זכויות המגורים ע"פ החלטה זו, תקנה לכל משפחת חברים באגודה הזכאית לכך לפי תקנון הקיבוץ, זכות של "חכירת משנה"ביחידת דיור אחת.

1. 2.זכויות לחבר קיבוץ בלבד - הקיבוץ מתחייב להחכיר את יחידת הדיור לחברי הקיבוץ בלבד. עם סיום חברותו בקיבוץ של החבר מכל סיבה שהיא, יבוא לסיומו חוזה חכירת המשנה והחבר יעביר את הזכויות בהתאם להסכם.

1. 3.העברת הזכויות - האגודה רשאית לכלול בהסכם חכירת משנה עם חבר האגודה מגבלות ותנאים בקשר להעברת הזכויות בהתאם להסכם החכירה שיאושר בהחלטה.

1. 4.הסכום שייגבה מהחבר - הסכום שתיגבה האגודה מהחבר בגין זכות חכירת המשנה, לא יעלה על הסכום למגרש ששולם על ידי האגודה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

1. 5.גביית סכומים מהחבר מעבר לסכומים ששילם הקיבוץ לרמ"י- ככל שייגבו מהחבר תשלומים נוספים במועד קבלתו לחברות פרט לתשלומים עבור זכות חכירת המשנה, הם ייגבו בהתאם לתקנון האגודה באישור רשם האגודות השיתופיות.

1. 6.החבר זכאי למכור במחיר שוק - הקיבוץ מתחייב שלא לכלול בתנאי חכירת המשנה או בתקנון האגודה הוראה המקנה לקיבוץ רשות לשלול את זכותו של החבר ליהנות משווי השוק של יחידת הדיור בעת העברת הזכויות בה.

1. 7.חובת מגורים - לחבר תהיה חובת מגורים של חבר הקיבוץ ביחידת הדיור למעט במקרים חריגים ולתקופות זמן קצובות כפי שיאושרו על ידי הקיבוץ.

1. 8.קבלת זכויות על ידי מי שאינו חבר קיבוץ - קיבל מי שאינו חבר קיבוץ את זכות חכירת המשנה מכח הורשה, ולא הפך לחבר הקיבוץ בהתאם לתקנון קיבוץ והחלטותיו, יהיה עליו להעביר את זכותו לאדם אחר שהנו חבר קיבוץ או שהתקבל לחברות בקיבוץ, בתוך הזמן הקצוב לכך בתקנון הקיבוץ והחלטותיו. לקיבוץ תהיה זכות קדימה לרכוש את הזכויות במחיר שוק.

1. 9.זכויות ביחידה אחת בלבד -חבר קיבוץ לא יהיה זכאי לרכוש ו/או להירשם כבעל זכות חכירת משנה ביותר מיחידת דיור אחת. הגיעה לחבר זכות חכירת משנה בירושה, יידרש החבר להעביר את זכויותיו.

1. 10.העברת זכות חכירת המשנה על ידי חבר קיבוץ או על ידי יורשי חבר קיבוץ-
2. 10.1.העברת הזכויות תתבצע למי שהתקבל לחברות בקיבוץ בהתאם לתקנון הקיבוץ בעניין קבלה לחברות.

1. 10.2.לקיבוץ או למי שהוא קבע, תהיה זכות קדימה לרכוש את זכות חכירת המשנה במחיר השוק.

1. 10.3.לא הודיע הקיבוץ על רצונו לממש את זכותו בתוך שלושה חודשים, ימכור החבר או היורש את זכות חכירת המשנה למי שהתקבל לחברות בקיבוץ בהתאם לתקנון הקיבוץ בעניין קבלה לחברות.  

1. 10.4.סירבה האגודה לקבל לחברות את הרוכש מטעמים בלתי סבירים, יהיה החבר זכאי למכור את זכות חכירת המשנה גם למי שלא התקבל לחברות בקיבוץ.

1. 11.זכות שימוש ביחידת הדיור:
2. 11.1.הקיבוץ רשאי להגביל בתנאי חכירת המשנה את זכותו של החבר למסור את זכות השימוש ביחידת הדיור, כולה או חלקה, רק למי שאושר על ידי הקיבוץ, לתקופה ובתנאים כפי שאושרו על ידי הקיבוץ. ההגבלה לא תחול לגבי בני המשפחה הגרעינית, למעט במקרים מיוחדים, כאשר מדובר בבני משפחה גרעינית שאינם בני זוג או ילדים קטינים.

1. 11.2.הקיבוץ יהיה רשאי לקבוע בתקנונו ו/או בהחלטה שקיבלה את אישור רשם האגודות השיתופיות מגבלות נוספות לעניין אופן השימוש ביחידות הדיור, לרבות בעניין ביטוחן, השימוש והטיפול בתשתיות ציבוריות המצויות בשטחן וכיוצ"ב ובלבד שמגבלות אלו חלות באופן שוויוני על כלל חברי הקיבוץ ואינן סותרות את הוראות הסכם זה.

1. 12.משכון זכויות:
2. 12.1.חבר קיבוץ יהיה רשאי למשכן את זכות חכירת המשנה.

1. 12.2.הקיבוץ רשאי לכלול בתנאי חכירת המשנה הוראה לפיה המשכון יהיה כפוף להגבלות אותן קבע הקיבוץ, לרבות לעניין העברה ומימוש.

מעבר מחלופת האגודה לשיוך קנייני לפי החלטה 1411:

1. 1.אגודה שרכשה את זכויות המגורים בהתאם להחלטה זו ותבקש בעתיד לבצע שיוך מגרשים לחבריה בהתאם להחלטת מועצה מספר 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה, תידרש לשלם (בעצמה ו/או באמצעות חבריה), את ההפרש בין התשלום ששולם בהתאם להחלטה זו לבין שיעור התשלום הנדרש בהתאם להחלטה מספר 1411 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

1. 2.ניתן לרכוש את זכויות המגורים גם אם טרם תוכננו. הרשות לא תאשר לקיבוץ ו/או לחבריו איחוד מגרשי מגורים לצורך בניה רוויה בכמות יחידות הדיור העולה על מספר יחידות הדיור הנרכשות בהתאם להחלטה זו.

בעיות ביישום "חלופת האגודה":    

1. 1.העדר הוראות ביצוע - לאחר שתפורסם החלטת המועצה תידרש הרשות לפרסם הוראות ביצוע להחלטה על מנת שניתן יהיה ליישם את "חלופת האגודה". הבירוקרטיה הסבוכה וההליכים הממושכים ברשות, עשויים לארוך זמן רב עד לפרסום "הוראות הביצוע" להחלטה דבר שיביא לדחיית ארוכה ביישום ההחלטה.
   נזכיר - כי עד למועד זה למרות שחלפו מעל ארבע שנים ממועד אישורה החלטה 1155 בבג"ץ (בחודש יוני 2011), עדיין לא פורסמו הוראות ביצוע להחלטה שכיום מספרה 1411 והיא עדיין נמצאת בפיילוט שלא הסתיים.

1. 2.עלויות גבוהות - עלות גבוהה לקיבוצים באזורי עדיפות לאומית ב' ומרכז הארץ - כאשר בוחנים את העלויות שיידרשו מהקיבוצים נמצא כי מדובר בתשלומים של עשרות מיליוני שקלים ולא ברור אם הקיבוצים יוכלו לעמוד בתשלומים לרמ"י.
   השאלה -  האם החברים יסכימו לשלם סכומים גבוהים מאוד עבור הזכויות (התשלום יבוצע לקיבוץ ולא לרשות) ולקבל זכויות חוזיות בלבד בבתי המגורים ללא כל זיקה לקרקע?

1. 3.אין דחיית תשלומים לדור המבוגר - התבטלה האפשרות לדחיית תשלומים כאמור בהחלטה 1411. עבור חברים ותיקים שהיו חברים באגודה עד ליום 27.3.07, ניתן לדחות בהחלטה 1411 את תשלום ההשלמה ל"דמי הרכישה" בסך של 29.25% בצירוף מע"מ למועד העברת הזכויות בנכס (הורשה או העברה לקרוב לא תחשב כהעברה).

1. 4.זכויות מופחתות לעומת חכירה ישירה בהחלטה 1411 - בהחלטה 1411 מקבל החבר זכויות חכירה מהוונות בהתאם להסכם חכירה שייחתם בינו לבין הרשות. מדובר על זכות "קניינית" הניתנת להסבה/העברה/מכירה/שיעבוד, בהתאם להוראות ההסכם שנחתם מול רמ"י.
הזכות שתינתן לחבר בהתאם ל"חלופת האגודה" הינה זכות "חוזית" "חכירת משנה" כלפי הקיבוץ, כאשר לחבר לא קיימות זכויות קניין במגרש אלא זכויות במבונה בלבד. מהות הזכות והיקפה ייקבעו בהתאם להסכם שייחתם בין החבר לבין הקיבוץ. העיקרון המרכזי עליו ישמור הקיבוץ בהסכם הינו – הקשר ההדוק בין החברות באגודה לזכות במבונהושליטה על הסחירות של בתי המגורים ובייחוד על זהות הרוכשים.
כלומר - בעת הפסקה/פקיעת חברות, החבר יידרש "להיפרד" מהזכויות במבונה ולקבל את החזר ההשקעה לידיו.
2. 5.נוסח ההסכמים בין החבר לבין הקיבוץ יידרש אישור של הרשות - נוסח ההסכם יידרש אישור של רמ"י בהתאם להחלטה שתתקבל בישיבה הקרובה. ההסכמים יקבעו את מהות הזכות והיקף הזכות שיקבל החבר מהקיבוץ בבית המגורים (במבונה בלבד), כאשר הקיבוץ ייוותר כבעל הזכויות בקרקע.

1. 6.אישור תקנות - רשם האגודות השיתופיות נדרש לתת את עמדתו ביחס להיקף הזכות שיקבל החבר בבתי המגורים ולהוראת ההסכמים שיתגבשו בין החבר לבין הקיבוץ ולהתקין תקנות.

1. 7.שווי בתי המגורים - הפחתה משמעותית בשווי הנכסים כאשר מדובר בזכות חוזית במבונה בלבד.

1. 8.מימון - לאור העובדה כי מדובר בזכות חוזית בבית המגורים עלויות המימון יהיו גבוהות יותר לעומת עלו שיתקבלו בהחלטה 1411 (זכות קניין).

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.