תקלות מס בעסקאות מכר של נחלות

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - תכנון מס - נחלות - דמי הסכמה - דמי שימוש

אנו מבקשים, כי תבצעו בדיקות מקיפות בטרם ביצוע העסקה ולא רק את בדיקות המיסוי אלא גם בדיקות פיזיות ותכנוניות בנחלה, בועדה, ברשות, לרבות בנושא של שימושים חורגים וחריגות בניה ובהתאם יש לבצע את העסקה מבלי להותיר את המוכרים בחשיפה כלפי הקונים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

תקלות מס בעסקאות מכר של נחלות
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ עו"ד ורו"ח שניר שער

נושאי המיסוי הקשורים לנחלות עולים חדשות לבקרים בעדכונים המקצועיים לאור העובדה כי תקלות רבות צפות על פני השטח לאחר ביצוע עסקאות מכר, הורשה, עריכת צוואות, העברות ללא תמורה וחלוקת זכויות בין יורשים.

מצאנו כי העדכונים של חוקי המס וכן החלטות רשות מקרקעי ישראל אשר משפיעים באופן ישיר על העסקאות המתוארות לעיל, לא מקבלים ביטוי בהרבה מהמקרים בעת עריכת אומדני המס בטרם ביצוע עסקאות, מה שמביא לתוצאות מס קשות שלא היו לנגד עיניהם של בעלי הזכויות בעת ביצוע העסקה.

על מנת להבהיר את הדברים נביא בפניכם מקרה המטופל על ידינו בימים אלה, שמגלם בתוכו טעויות מס שהביאו לחבויות של מיליוני ₪!!! מעבר לצפי שהיה בתחילת העסקה והכל על מנת ללמוד ולהישמר ולשמור על הזכויות של בעלי הנחלות שגם כך נאלצים להיפרד ממיסים בגובה של כ- 40% - 45% מהתמורה בממוצע.

פרטי המקרה:

נחלה נרכשה בשנות השבעים על ידי ראובן ושרה שהינם כיום בגיל 80.
בנחלה שני בתי מגורים, אחד בשטח של 200 מ"ר ושני בשטח של 80 מ"ר,ורפת גדולה שכיום לא פעילה. בנחלה מספר מבנים חקלאיים ישנים ללא שימוש.
תקן הנחלה 30 דונם כאשר בשטחים החקלאיים מגדלים גידולים עונתיים.
בנחלה מחסן בשטח של 100 מ"ר שהוסב לשתי דירות מגורים שמושכרות לצדדי ג'.
ראובן ושרה התקשרו בהסכם מכר בשנת 2014 במסגרתו מכרו את הזכויות בנחלה בסך של 7 מיליון ₪.

בטרם ביצוע העסקה, נערך עבור המוכרים אומדן של המיסים שיחולו בעת מכירת הזכויות, לפיו הוסבר,כי הם עומדים לשלם מיסים בסך כולל של2,500,000 ₪. כלומר, תיוותר בידיהם יתרה נטו בסך של 4,500,000 ₪.

בטרם החתימה על ההסכם לא בוצעה על ידי ב"כ של ראובן ושרה בדיקה ברשות מקרקעי ישראל ביחס למצב ההיתרים של הנחלה וכן לא נבדק אם קיימת ברשות הערה כלשהי ביחס לשימושים חורגים או חריגות בניה. כמו כן, לא נבדקו ההיתרים בועדה המקומית לתכנון ובניה. העסקה בוצעה על סמך הצהרות של הצדדים ביחס למצב המשפטי, הפיזי והתכנוני של הנחלה.
ראובן ושרה הצהירו בהסכם כי כל המבנים בנחלה בנויים בהיתר וכי הנחלה תימסר לידי הקונה בהתאם למצבהAS IS לרבות השוכרים שמחזיקים ביחידות הדיור במחסן שהוסב ללא היתר.
ההסכם נחתם והעסקה דווחה לרשות המיסים וכן לרשות מקרקעי ישראל.

פירוט המיסים שחלו על המוכרים בגין עסקת מכר הנחלה:
מס שבח - ב"כ של ראובן ושרה ערך שומה עצמית וביקש פטור מדירת מגורים יחידה וכן הוצאות על בית המגורים השני. נקבע בשומה כי החלק החייב במס הינו בסך של 5 מיליון ₪ ועל כן המס ששולם עמד על סך של1,400,000 ₪.

מע"מ - נשלח מכתב לרשויות מע"מ בו הוצהר כי החלק החקלאי של הנחלה הינו בשווי של 3 מיליון ₪ ועל כן שולם מע"מ בסך של כ- 500,000 ₪. בהסכם לא נקבע כי המע"מ יחול על הקונה ועל כן הוא שולם על ידי המוכרים. ראוי לציין, כי בהתאם להוראות הדין, בהיעדר קביעה אחרת הרי שסכום המע"מ כבר כלול במחיר שסוכם בין המוכר לקונה, משמע, יש לחלץ את סכום המע"מ מתוך התמורה החייבת במע"מ (ולא להוסיף אותו) כך שבידי המוכר נותר סכום נמוך יותר.

דמי הסכמה - העסקה דווחה לרשות מקרקעי ישראל ולאחר ביקור פקח בשטח הנחלה התקבל מכתב אצל ב"כ המוכרים שבו נדרשו המוכרים להסיר מידית את השימושים החורגים מהנחלה - כלומר להרוס את יחידות המגורים שהוסבו ללא היתר. כמו כן נכתב, כי תישלח דרישה לדמי שימוש. לאחר ביקור של שמאי בנחלה נקבעה שומת דמי ההסכמה לסך של 2,200,000 ₪.

דמי שימוש- הרשות דרשה דמי שימוש עבור שטח של 100 מ"ר שהוסב למגורים ללא היתר, לתקופה של 7 שנים. סך עלות מ"ר מגורים הינה 5,000 ₪ + מע"מ ועל כן נקבעו דמי השימוש לסך של כ- 250,000 ₪.

היטל השבחה - הזכויות בנחלה הינן זכויות "בר רשות" ועל כן הוסבר לבני הזוג בטרם החתימה כי לא יחול היטל השבחה על המכירה. למרבה הצער המוכרים לא היו מודעים לפ"ד בלוך שניתן בחודש ספטמבר 2014 ועל כן הם חויבו בהיטל השבחה בסך של 300,000 ₪.

הוצאות נילוות: מתווך, עו"ד וכו' - המוכרים שילמו לבעלי מקצוע שליוו אותם, מתווך, עו"ד, שמאי
200,000 ₪.

פיצוי לקונה - לאור העובדה כי המוכרים התחייבו כלפי הקונים להעביר להם את הזכויות בנחלה ביחד עם המבנים במצבםASIS ולא היתה כל התייחסות לכך כי יחידות המגורים הוסבו ללא היתר, הגיעו לפתחם של המוכרים טענות מצד הקונים כי הם מפרים הפרה יסודית את ההסכם. לאחר דין ודברים ומו"מ שהתנהל ולאור כך שהקונים טענו כי הם הסתמכו על ההכנסות מהשכירות של היחידות לצורך השבת המשכנתא והעובדה כי המוכרים התחייבו כלפיהם בהסכם ביחס ליחידות אלו, נאלצו המוכרים לשלם לקונים פיצוי מוסכם בכדי להימנע מתביעה, בסך של 400,000 ₪. במקרה כזה יש מקום לנסות לפנות לרשויות המס ולטעון להפחתת שווי המכירה של העסקה, דבר שעשוי להביא להפחתת גובה מס השבח שיחול בעסקה.

הפרה נוספת- לאחר החתימה על הסכם המכר של הנחלה, המוכרים ביצעו עסקת רכישה של דירת מגורים בסמוך למקום המגורים של ילדיהם. המוכרים הסתמכו על המצג שהוצג להם ביחס לתמורה שתיוותר בידיהם בסך של 4.5 מיליון ₪ ועל כן החליטו על רכישת דירה בסך של 2.5 מיליון ₪ ותכננו לחיות עד סוף ימיהם מהיתרה.

המוכרים שלנו שילמו מקדמה על הרכישה והיו אמורים לשלם את היתרה כנגד מסירת הנחלה לקונה ומנגד בכניסה לדירה שנרכשה על ידם. לאור העובדה כי לא נותרה להם יתרה מספקת ממכירת הנחלה הם נאלצו לבטל את הסכם הרכישה ולשלם 10% פיצוי מוסכם בסך של 250,000 ₪.

גם המוכרים שמכרו את הדירה לבני הזוג ראובן ושרה רכשו נכס על סמך העסקה עם ראובן ושרה ונאלצו לבטל את העסקה שהם ביצעו ושילמו סך של300,000 ₪ פיצוי מוסכם, אשר שולם על ידי ראובן ושרה.

סה"כ שילמו ראובן ושרה בגין פיצוי מוסכם עבור ביטול שתי העסקאות סך של 550,000 ₪.

יתרה נטו - היתרה שנותרה בידי ראובן ושרה לאחר תשלום המיסים והתשלומים שלעיל וכן הפיצוי המוסכם בגין שתי העסקאות, עמדה על סך של 1,200,000 ₪.

תיקון שומות:
בשלב זה פגשנו את ראובן ושרה. אין צורך להכביר במילים בכדי לתאר את מצבם הקשה, פיזי, נפשי וכלכלי, של בני הזוג בגיל 80 לאחר התלאות שעברו עליהם מאז החתימה על ההסכם.

מס שבח- לאחר בחינת שומת מס השבח נמצא כי נעשתה טעות יסודית בשומה העצמית ולא התבקשו שני הפטורים הליניארים להם זכאים המוכרים. השומה תוקנה ועמדה לאחר התיקון ולאחר קיזוז ההוצאות על סך של 600,000 ₪.

דמי הסכמה- לאחר שבוצעו הליכי עיון חוזר נקבעה שומת דמי ההסכמה לסך של 1,900,000 ₪.

דמי שימוש - הוגשה השגה על גובה דמי השימוש ביחס למחיר למ"ר וביחס לתקופה והיא הופחתה לסך של120,000 ₪.

מע"מ- לאחר תיקון שווי החלק החקלאי לסך של 1 מיליון ₪ עמדה השומה של מע"מ על סך של 170,000 ₪.

היטל השבחה- לא ניתן היה להגיש הליכי השגה על שומת היטל ההשבחה והיא נותרה על סך של 300,000 ₪.

יתרה נטו- לאחר תיקון השומות ולאחר תשלום הפיצויים בגין ביטול העסקאות עמדה היתרה נטו על סך של 2,760,000 ₪.

ראובן ושרה היו שבורים לאחר תהליך ארוך שעבר עליהם ובייחוד לאור גילם המופלג. הם רכשו בסופו של יום יחידה באחד מבתי הדיור המוגן וכל מבוקשם היה לסיים את חייהם בכבוד. עברה עליהם מסכת של ייסורים והכל כתוצאה ממידע מוטעה שהם קיבלו,אשר גלגל כדור שלג שהביא לתוצאות קשות.

הסיפור של ראובן ושרה הוא אומנם קיצוני במיוחד אך הוא קרה ועשוי לקרות לכל אחד. תקלות מסוג זה קורות במקרים לא מעטים בהעברות במתנה בין הורים לילדים, ובהעברות בין יורשים בעת ביצוע הסכמי חלוקת עיזבון והיד קצרה מלפרט.
במקרה שלנו הנחלה היתה הנכס היחידי שהיה לבני הזוג. הם הסתמכו באופן מוחלט על היתרה שתיוותר בידיהם לאחר ביצוע העסקה וסמכו על בעלי המקצוע שליוו אותם. למרבה הצער, חלו טעויות רבות בדרך שהביאו אותם למצב שתואר לעיל.
על כן, אנו מבקשים, כי תבצעו בדיקות מקיפות בטרם ביצוע העסקה ולא רק את בדיקות המיסוי אלא גם בדיקות פיזיות ותכנוניות בנחלה, בועדה, ברשות, לרבות בנושא של שימושים חורגים וחריגות בניה ובהתאם יש לבצע את העסקה מבלי להותיר את המוכרים בחשיפה כלפי הקונים.
בעדכון הבא נביא בפניכם סיפור על זוג מבוגר שביקש למכור את הנחלה לאחר פיצול ולהיוותר בנחלה עם מגרש מפוצל. לאחר הסיפור של ראובן ושרה אתם יכולים לדמיין מה יקרה בסיפור הבא...
הכותבים מתמחים במיסוי ובאגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.