צעד נוסף ליישום החלטה 1399 – 28/10/2015

רשות מקרקעי ישראל צעדה צעד נוסף בתהליך יישום החלטה 1399 כאשר היא פרסמה לאחרונה "טופס התחייבות והודעה בלתי חוזרת לעניין התחשבנות מחדש לפי החלטה 3139".

נזכיר, כי לאחר שאושרה החלטה 1399 בבג"ץ בחודש יוני 2011 רמ"י נדרשה לקבל החלטה כיצד לפעול מול בעלי נחלות שיבקשו ליישם את החלטה 1399 במסגרת העברת זכויות, פיצול מגרש מנחלה ובנייה בנחלה לאור כך כי החל ממועד אישור ההחלטה בבג"ץ (ועד היום) רמ"י לא ערוכה לקלוט בקשות ליישום ההחלטה.

החלטה 3139 "התחשבנות מחדש":

על מנת להתמודד עם "תקופת הביניים" עד ליישום שוטף של החלטה 1399,רמ"י קבעה בהחלטת הנהלת שמספרה 3139, כי כל בעל נחלה שיבקש לבצע אחת מהפעולות האמורות לעיל (העברת זכויות, תוספת בניה, פיצול נחלה), יידרש לשלם את התשלומים בהתאם להחלטות החלות כיום ובמועד בו רמ"י תודיע על "פתיחת השערים" ליישום החלטה 1399 יוכלו בעלי הנחלות לבקש "התחשבנות מחדש" ולקבל כספים בחזרה ככל ושולמו תשלומים ביתר בהתייחס להטבות להם זכאים בעלי הנחלות בהתאם להחלטה 1399.    

רמ"י קבעה כי ממועד הפרסום בדבר "פתיחת השערים" ליישום ההחלטה יהיה "חלון זמן" של שישה חודשים לפנות לרשות בבקשות להתחשבנות מחדש.

נזכיר, כי מדובר בפעולות שבוצעו החל מיום 9.6.2011 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ) ועד ליום "פתיחת השערים".

ברור לנו כבר כיום, כי רמ"י תוצף בעשרות רבות של פניות להתחשבנות מחדש ואנו מחזקים את ידי הרשות בטיפול בתהליך זה שידרוש כח אדם מיומן ומאמצים רבים, שכן ברבים מהמקרים מדובר על השבה של כספים רבים לידי בעלי הנחלות, בייחוד באזורי עדיפות לאומית בהם מדובר על השבה של מאות אלפי שקלים ויותר, תלוי באזור (א', ב' או קו עימות) ובסוג הפעולה שבוצעה.

אנו ממליצים כבר כעת לבדוק את הזכאות לקבלת כספים מהרשות ובהתאם להמציא לרשות מכתבים שיופיעו בתיק הנחלה וישמשו בעת הצורך על מנת לקבל את החזר הכספים.

טופס "התחשבנות מחדש" לפי נוהל 1399:

בהתאם לאמור בטופס "ההתחשבנות מחדש" רמ"י תפעל מול המוכר של הנחלה בכל הקשור לחיוב/זיכוי בגין ההפרשים בין התשלומים ששולמו לבין התשלומים שיחולו לפי השומות שיומצאו בהתאם להחלטה 1399.    
רמ"י דאגה בטופס האמור לקבל הצהרה מהמוכר כי ככל ויתגלעו חילוקי דעות בין המוכר לקונה ביחס להתחשבנות מחדש לא תהיה כל טענה כלפי רמ"י.  חשוב להכיר, כי הטופס מהווה תנאי להעברת זכויות והוכנס לתוך נוהל העברת הזכויות בנחלות ולכן יש להתייחס לכך בהסכמי המכר בין הצדדים ולקבל את הטופס חתום על ידי המוכר בכדי שניתן יהיה להעביר זכויות ע"ש הקונה.

נזכיר בעניין זה, כי ככל ומדובר בעסקאות במסגרתן תהיה זכאות לקבל החזר עבור דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר, יש להסדיר את היחסים בין הצדדים שכן הצד ששילם את הכספים הוא זכאי לקבל את ההחזר. במקרים של עסקאות "נטו" בהם הקונה משלם את המיסים, יהא הקונה זה שזכאי לקבל את ההחזר בגין ההפרש בין "דמי ההסכמה" ששולמו על ידו לבין "דמי הרכישה" בהתאם לשומה שתומצא על ידי רמ"י.

זיהינו בטופס ההתחשבנות בעיות שעלולות להיווצר בין צדדים להסכם, לאור העובדה כי טופס "ההתחשבנות מחדש" קובע כי בכל מקרה בו השומה של דמי הרכישה תהיה גבוהה מדמי ההסכמה ששולמו, המוכר הוא החייב כלפי רמ"י בתשלום התוספת.    
נזכיר, כי במקרים רבים מדובר על עסקאות שבוצעו לפני מספר שנים וברבים מהמקרים לא הוסדרו היחסים בין הצדדים בנושא דמי הרכישה שכן באותו מועד לא היה מידע ביחס ליישום ההחלטה וכעת נדרש המוכר או הקונה לשוב לצד השני ולהתנהל מולו בנושא הכספי, שעשוי לגרום למחלוקות ככל והנושא לא יטופל כראוי.

שאלות לדיון:    

נציף מספר שאלות שעשויות לעלות במקרים האמורים:    

מה יעשו הצדדים במקרה בו הם לא הסדירו את היחסים בהסכם ביחס ליישום החלטה 1399 ותשלום ההפרש בין דמי ההסכמה לדמי הרכישה?
    
מה יעשה מוכר שמצד אחד מתחייב כלפי רמ"י לתשלום ההפרש בגין דמי הרכישה (ככל ויהיה) למרות שהוא לא מתגורר בנחלה ואינו בעל הזכויות בה לעיתים מספר שנים ומצד שני הקונה אינו מחויב כלפיו לתשלום ההפרש?

מה יעשה מוכר שזכאי לקבל את ההפרש בגין דמי ההסכמה (ככל ודמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה), אך לא הסדיר את היחסים עם הקונה?

כיצד יפעל מוכר שמעוניין לקבל את ההחזר בגין דמי ההסכמה אך הקונה ביצע חריגות בניה/שימושים חורגים, מה שלא מאפשר ליישם את החלטה 1399?

כיצד יפעל קונה שמעוניין לשלם את ההפרש בין דמי הרכישה לדמי ההסכמה אך המוכר מסרב לחתום על טופס ההתחשבנות מחדש שהינו תנאי ליישום ההחלטה?

השאלות שעולות לעיל אלו מקצת השאלות והבעיות איתן אנו נתמודד בעת יישום החלטה 1399 בכל הקשור לעסקאות שבוצעו מיום 9.6.2011 ועד למועד היישום של ההחלטה וכפי שכבר למדנו, החיים יזמנו לנו מקרים "מעניינים" שיאלצו אותנו לפתרונות יצירתיים מתאימים.

דוגמאות לפער בין "דמי הסכמה" ל"דמי רכישה":

על מנת להמחיש את הפערים הניכרים בעלויות בהתאם להחלטות הקיימות כיום לבין אלו שיחולו לפי החלטה 1399 נביא שתי דוגמאות:

דוגמא א':    
במקרה הראשון בעל נחלה באזור עדיפות לאומית ב' מוכר את הזכויות בנחלה.     
לפי החלטה 1399 יחויב המוכר בתשלום "דמי רכישה" תחת "דמי ההסכמה" המוכרים לנו מזה שנים רבות. דרך חישוב "דמי הרכישה" שונה לגמרי מדרך חישוב "דמי ההסכמה", כאשר "דמי הרכישה" נהנים מהנחות אזורי עדיפות לאומית.     
בדוגמא שלנו, הנחלה נמכרה בסך של חמישה מיליוני ₪ ובעל הנחלה שילם דמי הסכמה בסך של מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים. כאשר החלטה 1399 תיושם יוכל המוכר לבקש "התחשבנות מחדש" ולדרוש כי רמ"י תערוך חישוב של דמי הרכישה הכוללים הנחת אזור עדיפות לאומית ב' בסך של 51% ובהתאם לכך דמי הרכישה יעמדו על סך של 900,000 ₪.     
כלומר המוכר זכאי להחזר של שש מאות אלף שקלים חדשים!    

דוגמא ב':    
בעל הנחלה ביצע פיצול מגרש מנחלה לפי הוראת אגף חקלאי 62 ושילם לפי 91% סך של מיליון ושבע מאות אלף שקלים חדשים.     
מדובר במגרש במושב במרכז הארץ כאשר לפי החלטה 1399 לאחר תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ והשלמה לסך של 33% + מע"מ בגין עלות הפיצול, זכאי בעל הנחלה לשלם סך של כמיליון ₪ (כולל היטל השבחה ומס רכישה). כלומר, במקרה זה בעל הנחלה זכאי להחזר של שבע מאות אלף שקלים חדשים!    

מסקנות:
עינינו הרואות כי במקרים המתוארים לעיל בעלי נחלות משלמים מאות אלפי שקלים יותר מהסכומים שהיו זכאים לשלם בהתאם להחלטה 1399 ועל כן יש לשים לב היטב לנוהל העבודה לפי החלטת הנהלה 3139 המקנה לבעל הנחלה זכאות להשבת כספים בצירוף הצמדה מהמועד בו רמ"י תודיע על יישום ההחלטה בשוטף ועד חלוף שישה חודשים ממועד זה.

כל בעל נחלה שמבצע אחת מהפעולות שלעיל נדרש להותיר בתיק הנחלה ברמ"י מכתב בו הוא מודיע על זכאותו לקבל את ההטבות לפי החלטה 1399 ודרישה ליישום הנוהל לפי החלטה 3139 (התחשבנות מחדש).

אנו מצפים ליישום ההחלטה במהלך שנת 2016.קיימים בשטח סימנים כי כך יהא הדבר וכעת קיבלנו שני סימנים ברורים לכך:    

א.  טופס ההתחשבנות לפי החלטה 3139 שמסדיר את נוהל העבודה בעת יישום החלטה 1399 בכל
     הקשור להשבה/תשלום סכומים בגין ההפרש בין ההחלטות החלות כיום לבין החלטה 1399.
    
ב.  בהחלטה 1399 נקבע, כי יישובים באזור עוטף עזה המפורטים בהחלטה, זכאים להנחה בגין
     "דמי הכניסה" כך שהם ישלמו עבור קיבלת בניה של 215 מ"ר במקום 375 מ"ר. ההחלטה
קבעה כי המועד האחרון ליישום ההחלטה בכדי לקבל את ההנחה הינו עד ליום 31.12.16.

לפיכך, אנו ממליצים לכל בעל נחלה, לפעול להסדרת הנחלה על מנת לעמוד בתנאי הסף ליישום ההחלטה. לאגודות אנו ממליצים לפעול להכנת תב"ע למושב שתקבע כי ניתן לבנות בחלקות המגורים שלוש יחידות בשלושה מבנים וכן להגדיל את זכויות הבניה, לבחון הסדרה של פיצול מגרשים מנחלות, הסדרה של תכנית פל"ח (החלטה 1265), להתייחס להחלטה 1317 (איוש נחלות פנויות) והחלטה 1316 (שימושים נלווים לחקלאות), עם מבט לעתיד לכיוון "הנחלה המהוונת".

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במיסוי ובמינהלwww.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.