שינויים במס שבח על יורשים והסכמים משפחתיים בנחלות

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - מיסוי נחלות - מיסוי מקרקעין - מס שבח - הסכמים משפחתיים בנחלות

לפיכך, המלצתנו לאחר טיפול במקרי הורשה רבים, בהליכי גישור והליכים משפטיים הינה, לא לחתום על הסכמים משפחתיים, אלא לקבוע חלוקה במסגרתה אחד מהיורשים יירשם כבעל הזכויות ויפצה את האחרים לרבות במסגרת הליכי פיצול מגרש/ים מהנחלה או למכור את הזכויות.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

שינויים במס שבח על יורשים והסכמים משפחתיים בנחלות - 30.8.15
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

במאמרים קודמים עמדנו על הוראות סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, המעניק ליורשי נחלה פטור ממס שבח עבור מרכיב בית המגורים, בעת מכירת הנחלה, בהתקיים כל תנאי הסעיף. במקרים בהם קיים בנחלה בית מגורים אחד, אנו עושים שימוש בסעיף זה בעת מכירת הנחלה על ידי היורשים ומאפשרים פטור בגין מרכיב בית המגורים שנובע מהזכויות של המורישים בנחלה.

בעדכון זה, נבקש לעמוד על שינויים צפויים בהוראות סעיף זה אשר ישפיעו באופן מהותי על חבויות המס שעשויות לחול על יורשי נחלות.

כידוע, שר האוצר מר משה כחלון קבע מטרה להוריד את מחירי הדירות, כאשר אחת מהדרכים הינה להגדיל את היצע הדירות. בכדי "לתמרץ" יורשים למכור דירות מגורים המוחזקות על ידם בירושה יש כוונה, כבר בחוק ההסדרים הקרוב, להכניס שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק ולתחום את האפשרות לקבל פטור בגין דירת ירושה בלוח זמנים של 24 חודשים. כלומר, בכדי שיורשי נחלה יוכלו לקבל פטור ממס שבח למרכיב בית המגורים שבנחלה יהיה עליהם למכור את הנחלה בתוך 24 חודשים מהמועד בו הנחלה הגיעה לידיהם בירושה! (או בתוך 24 חודשים ממועד כניסת התיקון לחוק לתוקף, שרלוונטי לגבי מקרים בהם יורשי נחלה קיבלו את הנחלה בירושה לפני כניסת התיקון לחוק לתוקף).

כפי שהסברנו, המטרה הינה לעודד יורשים למכור דירות ובמקרה שלנו, למכור את הזכויות בנחלה הכוללות זכויות בדירת הירושה שבנחלה (שהיא דירה נוספת בידם) ובכך להביא להגדלת היצע הדירות. ואולם, בכדי לא לפגוע בבן הזוג הנותר בחיים, בילדי המוריש אשר מונה להם אפוטרופוס ובילדי המוריש שלא מלאו להם 21 שנים (אשר לרוב גרים בדירת הירושה או נהנים מפירותיה), מוצע בחוק ההסדרים להחריג מגדר ההגבלה, מכירה של דירת ירושה אשר בין יורשיה בן זוג של המוריש, עד לשנתיים ממועד הפטירה של בן הזוג. לגבי דירת ירושה שיש בין יורשיה יורש שהוא חסוי, מוצע לקבוע כי הפטור במכירת דירת הירושה יינתן לכל היורשים עד שנתיים מהמועד בו היורש מפסיק להיות חסוי. ואם היה בין היורשים מי שטרם הגיע לגיל 21 שנים, מוצע בהצעת החוק להתחיל למנות את השנתיים האמורות רק מרגע בו שכל ילדי המוריש אשר יש להם חלק בירושת הדירה הגיעו לגיל 21 שנים. במקרה בו יש מספר יורשים כאמור (מתחת לגיל 21 שנים) התקופה תסתיים במועד המאוחר ביותר.

חשוב לציין, כי סעיף 49ב(5) לחוק הינו סעיף מפלט עבור יורשים שיש להם כבר מספר דירות מגורים משלהם, ולכן לא יכולים לבקש במסגרת מכירת הנחלה, פטור ממס שבח בגין דירה יחידה, בגין מרכיב בית המגורים שבנחלה (כיוון שיש להם דירות מגורים על שמם).

לפיכך, "קרש ההצלה" שלהם למכור את הנחלה תוך תשלום מס שבח מופחת הינו באמצעות השימוש בסעיף 49ב(5) לחוק, ואילו כעת ככל שהתיקון המוצע יעבור בחקיקה, תעמוד לרשותם תקופה של 24 חודשים בלבד בה הם יהיו "מוכרחים" למכור את הנחלה בכדי להיות זכאים לפטור זה.

דוגמא לחבות מס על יורשים:
נמחיש את הסיטואציה המתוארת לעיל באמצעות הדוגמא הבאה: נחלה שנרכשה בשנת 1965, נמכרה על ידי 2 יורשים בשנת 2015 בסך של חמישה מיליון ₪. שווי בית המגורים בנחלה הינו שלושה מיליון ₪ ואילו שווי זכויות הבניה והחלק החקלאי הינו שני מיליון ₪. לפי המצב החוקי כיום, אין מגבלת זמן למכירת הנחלה, בכדי לקבל פטור ממס שבח לדירת הירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק, ולכן הסך של שלושה מיליון ₪ המיוחסים כאמור לבית המגורים, יהיו פטורים ממס שבח. לעומת זאת אם התיקון לחוק יעבור והנחלה לא תימכר בתוך 24 חודשים מהמועד בו הגיעה הדירה לידיהם בירושה (ראה הרחבה לעיל), הרי שהסך של שלושה מיליון ₪ המיוחס לבית המגורים שהיה פטור לפני התיקון לחוק, יהא חייב במס שבח מלא שעשוי להגיע גם לסכום של למעלה ממיליון ₪ (תחת ההנחה שאין להם זכאות לפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה ו/או לליניאריות מוטבת).

נזכיר, כי במציאות יכולות להיות נסיבות אובייקטיביות רבות המונעות מהיורשים למכור את הנחלה בפרק הזמן הזה, כגון: סכסוך משפחתי של היורשים הנמשך על פני מספר שנים, שאז יושת על יורשים אלו "קנס" בדמות תשלום מס שבח גבוה ביותר.

יובהר, כי בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי רמ"י, לא ניתן להותיר נחלות שנים רבות ללא רישום הזכויות ע"ש אחד מהיורשים או מכירת הזכויות לצד ג'. חלוף השנים ואי ביצוע חלוקת הזכויות לא רק שעשוי להשית חבויות מס גבוהות ביותר אלא שיש בכך גם סיכון רב לשלמות המשפחה שכן ניסיון החיים מלמד שחלופת הדורות וריבוי היורשים עשויים להביא למחלוקות משפטיות.

הסכמים משפחתיים:
עוד נושא שראוי ליתן לו שימת לב מיוחדת, הינו "הסכמים משפחתיים".

במחוזותינו שכיחים המקרים בהם יורשים שמקבלים זכויות בנחלה, מחליטים שלא למכור את הזכויות בנחלה או לבצע הסדר יורשים במשך שנים רבות. תחת חלוקת הזכויות או מכירת הנחלה, היורשים חותמים ביניהם על "הסכם משפחתי" בו הם קובעים את חלוקת הזכויות בנחלה ביניהם מבלי לבצע אקט קנייני כלשהו ו/או דיווח לרשויות.

תהליך זה טומן בחובו מוקשים רבים והוא בהכרח יעמיד את היורשים העתידיים בעת חלופת הדורות מול מאבקי ירושה סבוכים.

בנוסף נבהיר, כי הסכמים משפחתיים אינם עומדים בהוראות החלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהלי רמ"י וככל והמקרה יגיע בעתיד לפתחו של בית המשפט, מי מהצדדים עשוי למצוא את עצמו ללא כל זכויות (ראה לעניין זה פ"ד שניתן בבית המשפט העליון חיים נ' חיים בו נקבעה הלכה מנחה במקרים של "הסכמים משפחתיים" שתקפה עד היום).

לאור העובדה כי התיקון לחוק המתואר לעיל עשוי להשית על יורשים חבויות מס ניכרות ולאור כך כי רמ"י עומדת ליישם את החלטה 1399 בקרוב, במסגרתה יושתו "דמי רכישה" בהסדרים בין יורשים (אחים), יש להקדים חשיבה לנושא חלוקת העיזבון ולבצע בהקדם את התהליך בין היורשים.

לפיכך, המלצתנו לאחר טיפול במקרי הורשה רבים, בהליכי גישור והליכים משפטיים הינה, לא לחתום על הסכמים משפחתיים, אלא לקבוע חלוקה במסגרתה אחד מהיורשים יירשם כבעל הזכויות ויפצה את האחרים לרבות במסגרת הליכי פיצול מגרש/ים מהנחלה או למכור את הזכויות. הליכים אלה דורשים תכנון מס נרחב לאור הוראות משתנות של חוק מיסוי מקרקעין והתייחסות להחלטה 1399.

בהזדמנות זו, אנו חוזרים ומבקשים מבעלי הנחלות לערוך צוואות ולקבוע הוראות ברורות ביחס להורשת הזכויות בנחלה. הניסיון המצטבר מצביע על ירידה ניכרת בהליכים משפטיים בין יורשים של נחלות כאשר המורישים הותירו אחריהם צוואה שהסדירה את הזכויות בנחלה. הצוואה מאפשרת ליורשים לקיים את רצון ההורים ובהמשך לכך לשמור על המשפחה לדורות.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.