החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1399

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין - החלטה 1399 - מועצת מקרקעי ישראל - מיסים מגזר חקלאי - תשלום דמי רכישה - העברת זכויות בין אחים - דיני מושבים

ביום 29.7.15 חתם שר האוצר על החלטה 1399 אשר מחליפה באופן רשמי את החלטה 1355 שליוותה אותנו מחודש מרץ 2014.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1399
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ 31.7.15

ביום 29.7.15 חתם שר האוצר על החלטה 1399 אשר מחליפה באופן רשמי את החלטה 1355 שליוותה אותנו מחודש מרץ 2014.

במהלך ארבע השנים מהמועד בו אושרה בבג"ץ (9.6.11) החלטה 1155 שהוחלפה בהחלטה 1355, למדו ברמ"י את "השטח" בכדי ליישם את ההחלטה. לצורך כך נערך "פיילוט" בו השתתפו כ - 20 נחלות שנבחרו באופן פרטני על מנת שניתן יהיה לכתוב את נהלי העבודה ליישום ההחלטה.

נבהיר, כי הפיילוט שנערך במושבים: אמץ, קדרון, ניר בנים וכפר מימון הינו לצורך יישום החלטה 1311 (בעבר 823) לפיה יהפכו בעלי הנחלות מבעלי זכויות "בר רשות" לבעלי זכויות "חכירה לדורות". לצורך כך נדרשים בעלי הנחלות לעמוד בשני תנאי הסף: הסדרת שימושים חורגים ורישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין.

בתהליך הלמידה שנערך ברשות וכן לאור פניות שהגיעו מהשטח עלה צורך לבצע שינויים בהחלטה 1355 וכעת ניתן לבשר כי החלטה 1355 בוטלה, לטובת החלטה 1399 שתחליף אותה, במסגרתה נערכו מספר שינויים שיפורטו להלן.

סעיף 1 להחלטה - כללי:
סעיף מס' 1.5 להחלטה עודכן וקובע את ההוראות שלהלן:

א.על כלל התשלומים הנזכרים בהחלטה 1399 (דמי רכישה, דמי פיצול) חלים הנחות אזורי עדיפות לאומית (אזור עדיפות ב' 51%, אזור עדיפות א' 31%, קו עימות 0%).

ב.על דמי הכניסה בסך של 3.75% + מע"מ, לא חלה הנחת אזור (באזור קו עימות ישולמו דמי כניסה בלבד).

ג.חוכר ביישובי עוטף עזה - יישא בתשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עבור היקף בינוי של 215 מ"ר למגורים בלבד (להלן: "דמי חכירה חלקיים"), עקב קבלת פטור מתשלום דמי חכירה עבור יחידת דיור אחת בת 160 מ"ר.

נסביר - בתשלום של 3.75% + מע"מ מקבל החוכר זכות לנצל קיבולת בניה של 375 מ"ר - ההקלה שקיבלו יישובי עוטף עזה בעקבות המלחמה האחרונה היא פטור מתשלום עבור 160 מ"ר זכויות בנייה ועל כן השומה של שמאי הרשות תתייחס לקיבולת של 215 מ"ר בלבד והיא כמובן תהיה נמוכה יותר באופן משמעותי.
ביישובי עוטף עזה, המוגדרים כקו עימות, לאחר תשלום "דמי חכירה חלקיים" מקבל החוכר זכויות מלאות בהתאם להחלטה 1399 כפי שניתנות לאחר תשלום "דמי רכישה":

1. ניצול מלוא זכויות הבנייה קיימות ועתידיות.

2. פיצול מגרשים ללא תשלום נוסף.

3. אפשרות להשכיר בתים בנחלה.

4. פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה עבור חלקת המגורים.

5. חתימה על הסכם חכירה מהוון עבור חלקת המגורים.

האפשרות להצטרף להחלטה ולשלם דמי חכירה חלקיים, הינה עד ליום 31.12.16 עבור היישובים בעוטף עזה. להחלטה מצורף נספח המונה את המושבים והקיבוץ בעוטף עזה עליהם חלה ההחלטה.

השאלה - אם ניתן מועד קובע ליישום, מתי עומדת הרשות "לפתוח את השערים" ליישום שוטף של ההחלטה? האם אכן מדובר על סיום הפיילוט ותחילת יישום החל מראשית שנת 2016 כפי שאנו חוזים? אנו מקווים כי כך אכן הדבר!

סעיף 2 להחלטה - הגדרות:

הגדרת "קרוב" - בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. לעניין החלטה זו "בן זוג" - לרבות ידוע בציבור כבן זוג.

כפי שעדכנו בעבר, בהחלטה 1355 הגדרת "קרוב" איננה כוללת אחים אלא רק בן, נכד או בן מאומץ. יוצא מכך, כי במקרה בו יורשים של נחלה מבצעים ביניהם הסדר, לפיו, אחד היורשים רוכש את החלקים של היורשים האחרים בנחלה, יהיה חיוב בתשלום "דמי רכישה. מצב זה יוריד באופן משמעותי את הכדאיות לביצוע הסדרים בין יורשים שכן העלות תהיה קרובה מאוד לשווי שישלם צד ג' עבור הנחלה והדבר לא יאפשר ליורשים להיוותר עם הנחלה של ההורים, מה שיפגע ברציפות הדורות ויאלץ את היורשים למכור את הזכויות. נזכיר, כי בהתאם למצב הקיים כיום, לפי החלטה 534, בעת העברת זכויות בין יורשים (אחים) בתמורה או שלא בתמורה, לא חל חיוב ב"דמי הסכמה" ואילו בעולם של החלטה 1355, יחול חיוב בדמי רכישה. העדכון האחרון שהתקבל מרמ"י בנושא זה, הוא כי מתקיים דיון לבצע תיקון בהחלטה כך שהגדרת "קרוב" בהחלטה תכלול גם אחים במקרה של חלוקה בין יורשים ומהלך זה יהיה פטור מדמי רכישה. בינתיים שימו לב, כי לא ברור אם יתקבל התיקון ועל כן, יורשים שמחזיקים נחלה שנים רבות ולא ביצעו הסדר ביניהם וכן אלו שקיבלו זכויות בירושה לאחרונה, כדאי כי ימהרו ויבצעו ביניהם הסדר ביחס לזכויות בנחלה, על מנת שלא להיתפס ברשת של דמי הרכישה ככל וההחלטה אכן תיושם בתחילת שנת 2016.

בהחלטה 1399 לא נכנס להגדרת "קרוב" אח ועל כן בעת ביצוע הסדר יורשים (אחים) בהתאם לאמור לעיל - יחול תשלום דמי רכישה!!!

התווספו שתי הגדרות חדשות בהחלטה 1399:

"חוכר ביישובי עוטף עזה" - להחלטה צורף נספח בו מפורטים היישובים המוגדרים בעוטף עזה וכן נקבע מועד להגשת בקשות להצטרף להחלטה בכדי לשלם דמי חכירה חלקיים - עד ליום 31.12.16.

"השטחים החקלאיים של הנחלה" - שטח תקן הנחלה המצוי בשימוש חקלאי, או אמור לשמש לחקלאות (בדונמים), נכון למועד העברת הזכויות, כפי שיימסר על ידי אגודת הישוב החקלאי.

סעיף 3 להחלטה - תנאים להצטרפות להסדר:
סעיף 3.1 להחלטה 1399 קובע - בעל נחלה אינו נדרש להמתין עד שיסתיים הליך רישום התצ"ר עבור כלל המושב, שכן הליך זה הינו ארוך ומעכב את יישום ההחלטה ועל כן נקבע - כי כל בעל נחלה יכול ליישם את ההחלטה באופן פרטני גם במקרים בהם חלקה א' של הנחלה איננה רשומה בטאבו בשלמות כאשר ניתנו שתי חלופות:

1.הצגת הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית בתיאום עם האגודה ובידיעה של כל בעלי הזכויות הגובלים.

2.קיומו של הליך להכנה ורישום תצ"ר לכל הנחלות במושב (אין צורך להמתין עד סיום הליך רישום התצ"ר).

סעיף 4 להחלטה - חלקת המגורים:
עדכון סעיף 4.5 - "דמי חכירה בגין חלקת המגורים":

א.תנאי לתחולת ההסדר הינו תשלום דמי חכירה לרשות בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר).
על תשלום "דמי כניסה" לא יחולו הנחות אזור.

"דמי הכניסה" ייקבעו על פי שומה פרטנית.

ב.יישובי עוטף עזה - ישולמו דמי חכירה חלקיים עד ליום 31.12.16 (הגדרה חדשה שעודכנה בסעיף 1.5 בהחלטה 1399 עבור יישובי עוטף עזה) בגינם יקבל החוכר זכויות חכירה מהוונות עבור חלקת המגורים, כמפורט לעיל.

עדכון סעיף 4.9 - העברת זכויות:
סעיף 4.9.2 - תשלום "דמי רכישה" בעת העברת זכויות:

א.במועד העברת הזכויות בנחלה ההצטרפות להחלטה הינה "כפויה" והחוכר מחויב לשלם "דמי רכישה" עבור חלקת המגורים (במקום דמי הסכמה). בנוסף ישולמו "דמי הסכמה" עבור השטחים החקלאיים בהתאם להגדרה המפורטת להלן.

ב.תשלום דמי רכישה כאמור יזכה את החוכר במלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים לרבות הזכות לפיצול מגרש/ים והוא יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים בעת מכירה.

ג.חישוב דמי ההסכמה עבור החלקות החקלאיות - התשלום יחושב כשליש משווי השטחים החקלאיים. השווי יחושב כמכפלת השטחים החקלאיים של הנחלה בשווי דונם חקלאי, הקבוע כפיצוי לדונם בהחלטת מועצה 1285, או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

ד.
על תשלום דמי ההסכמה עבור החלקות החקלאיות לא תחול הנחת אזור.

סיכום:
אנו מבחינים בשינויים מבורכים שנעשו בהחלטה 1399, אך עדיין קיימים עיוותים בהחלטה כגון תשלום "דמי רכישה" בעת העברת זכויות בין אחים. אנו נמשיך לפנות לרשות בנושא זה ולדרוש תיקון של סעיף ההגדרות כך שיחול על אחים כפי שחל בהחלטה 534 פטור בעת העברת זכויות בין אחים.

אנו מקווים כי אכן "השערים ייפתחו" בתחילת שנת 2016 לצורך יישום שוטף של ההחלטה ונזכיר, כי בעת שהרשות תכריז על יישום של ההחלטה, קיים חלון זמן של שישה חודשים לפי החלטת הנהלה 3139 לבקש "התחשבנות מחדש" עבור חוכר שביצע פעולות בנחלה החל ממועד אישור ההחלטה בבג"ץ 9.6.11 ועד ליישום השוטף של ההחלטה במקרים הבאים: העברת זכויות, תוספת בניה, פיצול מגרש מנחלה.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.