זכרון דברים בעיסקת מקרקעין – הסיכונים רבים מהתועלת

זכרון דברים בעיסקת מקרקעין – הסיכונים רבים מהתועלת
מאת: עו"ד אורי אסא

ברשימה זו נבקש לעמוד על הסיבות בגינן רצוי ביותר להימנע מלחתום על זכרון דברים בעת מכירת/רכישת נכס מקרקעין, ומדוע מומלץ ביותר לבצע את העיסקה רק בדרך של חתימת הסכם מפורט שנערך לאחר ביצוע כל הבדיקות הדרושות (בטאבו, מינהל מקרקעי ישראל וכיו"ב) והעמדת כל הבטחונות הנחוצים בנושא (למשל, להבטחת תשלומי המיסים על ידי הצדדים). ההתייחסות תהא בהבט של דירת מגורים, אולם הדבר נכון גם לגבי נכסי מקרקעין אחרים.

כידוע, מכירת/רכישת דירת מגורים, אינה משימה קלה, ולרוב, יש צורך במאמץ ניכר וזמן ממושך עד לאיתור הקונה/הדירה המבוקשת. בשלב זה עולה בדרך כלל השאלה, האם לחתום על זכרון דברים בין המוכר והקונה או שיש להמתין לעריכת חוזה מסודר לאחר משא ומתן בין עורכי הדין של הצדדים. לעיתים רב הפיתוי לחתום על זכרון דברים, על מנת להבטיח, כביכול, את העיסקה, אלא שהסיכונים הטמונים בכך עולים בדרך כלל לאין שיעור על התועלת שבחתימתו, אשר עלולה לסבך מאוד את הצדדים.

מרבית עורכי הדין ממליצים ללקוחותיהם להימנע מלחתום על זכרון דברים
מרבית עורכי הדין העוסקים בתחום המקרקעין מייעצים ללקוחותיהם, להימנע מחתימת זכרון דברים ולהמתין עד לעריכת הסכם מסודר, ואין זה משנה אם מדובר במוכר או בקונה, כל אחד מהם עלול למצוא עצמו נפגע בעקבות חתימת זכרון דברים, כפי שיפורט בהמשך. יש לדעת, כי בדרך כלל, לא נדרשים יותר מימים ספורים על מנת להשלים את המשא ומתן ואת כל הבדיקות ולהגיע לחתימת חוזה מפורט.

מהו זכרון דברים
בדרך כלל זכרון דברים הינו מסמך קצר ותמציתי אשר נערך על ידי הצדדים עצמם לאחר שהסכימו ביניהם על העיסקה, כאשר הפרטים שלרוב כלולים בו הינם: פרטי הצדדים, פרטי הנכס נשוא העיסקה, המחיר עליו הוסכם ומועד מסירת החזקה בנכס.

זכרון דברים הינו חוזה מחייב
פסיקת בתי המשפט קבעה, כי לזכרון דברים תוקף משפטי מחייב כחוזה לכל דבר, וזאת כאשר היה קיים רצון מצד שני הצדדים להתקשר זה עם זה, וכאשר זכרון הדברים כולל את הפרטים הבסיסיים הנחוצים. קביעה זו משמעותה, כי צדדים שחתמו על זכרון דברים, רק מתוך מטרה להבטיח לעצמם את העיסקה, ימצאו עצמם כבולים בהסכם מחייב, כאשר אינם יודעים עדיין כלל את טיב העיסקה שלפניהם.
בענין זה יודגש, כי בנכס מקרקעין (להבדיל מנכס מטלטלין), קיימת חשיבות מכרעת לענינים שאינם נראים בעין, כלומר, לנושא הזכויות הערטילאיות בנכס. כאשר נמכר נכס מקרקעין, מה שמועבר מעבר לנכס הפיזי עצמו הינן הזכויות בנכס (בעלות, חכירה וכד'), ואם לא ברורות הזכויות בנכס, אם נפל בהן פגם או אם קיימת עליהן מגבלה כלשהי (כגון, עיקול, משכנתא וכד'), וכן אם קיים פגם פיזי בנכס כגון חריגות בנייה, הרי לא נעשתה העיסקה המבוקשת ואין היא מצדיקה את המחיר שנקבע, אם בכלל את העיסקה כולה.

הסיכונים בחתימת זכרון דברים טרם ביצוע כל הבדיקות הנדרשות
לשם ההמחשה; אדם ראה דירת מגורים אשר נשאה חן בעיניו והוא מעונין לרכוש אותה, ולאחר משא ומתן מסחרי עם המוכר הגיעו הצדדים להסכמה על מחיר הנכס. אם יחתום הקונה על זכרון דברים טרם עריכת הבדיקות הנדרשות, הינו עלול למצוא עצמו מחוייב לרכוש נכס במחיר עליו הוסכם, כאשר עקב פגמים או מגבלות על הזכויות בדירה, כלל לא כדאי לרכוש את הנכס או ששוויו נמוך באופן משמעותי מהמחיר עליו הוסכם.

כאמור, חתימת זכרון דברים עלולה לגרום נזקים הן למוכר והן לקונה. מוכר דירה עלול למצוא עצמו כבול במסמך חוזי עם קונה, אשר אינו משלם לו עבור הדירה למרות שהתחייב לעשות כן, כאשר הקונה אף יכול לרשום לעצמו הערת אזהרה על הנכס מכח זכרון הדברים שנחתם. במצב זה המוכר מצד אחד אינו יכול למכור את הדירה לאף קונה אחר ומצד שני אינו מקבל את כספו עבור הנכס. לגבי רוכש הנכס, זה עלול למצוא עצמו כבול במסמך חוזי מחייב לרכוש את הנכס, אף שקיימים פגמים בזכויות המוכר בנכס או בעיות במבנה עצמו כגון חריגות בניה וכיו"ב. שני הצדדים עלולים למצוא עצמם מנהלים מערכה משפטית ארוכה ויקרה על מנת להשתחרר מאותו זכרון דברים.

יש לשקול היטב המלצות מצד מתווכים לחתום על זכרון דברים
פעמים לא מעטות, מי שמעודד את הצדדים לחתום על זכרון דברים ביניהם הינו המתווך אשר מעורב בעיסקה. בענין זה יובהר, כי בהתאם לפסיקה, מתווך זכאי לקבלת שכרו עם חתימת חוזה מחייב בין הצדדים, וכאמור לעיל, היות והפסיקה הכירה בזכרון דברים כחוזה מחייב, הרי שעם חתימתו זכאי המתווך לקבלת שכר תיווך, אף אם לאחר מכן לא נחתם חוזה מפורט. יצויין, כי למתווך עצמו אסור לערוך או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי לרבות זכרון דברים והדבר עלול לשלול ממנו את שכרו. לכן, יש לשקול היטב המלצת מתווכים לחתום על זכרון דברים, שכן כמפורט לעיל, הסיכונים בדרך כלל רבים מהתועלת.

חתימת הסכם מחייב רק לאחר ביצוע כל הבדיקות הדרושות
את כל הסיכונים שפורטו לעיל ניתן למנוע, אם צדדים יקפידו לא לחתום על כל מסמך ביניהם ולא לבצע כל תשלום, לפני שבוצעו כל הבדיקות ונקבעו הבטחונות הדרושים ורק לאחר עריכת חוזה מסודר וממצה. כידוע, מכירת/רכישת דירת מגורים הינה אחת העיסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר שעושים אנשים, אם לא הגדולה בהן, וראוי להתייחס לכך במלוא הזהירות הראויה.


רשימה זו הינה למידע כללי בלבד ואין היא מהווה בשום מקרה תחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.