כיצד אפשר להפריט את רמ"י מהר וביעילות

המינהל הוא אחד משני הגורמים המשמעותיים החוסמים פיתוח הבניה. הקושי הוא תולדה של בירוקרטיה במינהל ובועדות התכנון והעדר אינטרס כלכלי של המחזיקים בקרקע חקלאית לשנות את יעודה.

מאז הקמת מינהל מקרקעי ישראל (היום - רשות מקרקעי ישראל) ניהול הקרקעות ומערכת הזכויות והחובות מול המחזיקים בקרקע נשלטת על ידי "החלטות" מועצת מינהל מקרקעי ישראל ו"הוראות אגף".

רשות מקרקעי ישראל, על פי סמכויותיה, אינה גוף שיוזם "שינויי יעוד", הרשות רק מגיבה לבקשות לשינויי יעוד. עד פסק הדין "בבג"צ הקשת המזרחית" היוזמה לשינויי יעוד קרקעות החקלאיות הייתה נתונה בידי המחזיקים בקרקע החקלאית - בעיקר מושבים וקיבוצים. מאז ביטל בית המשפט העליון את "הרווח היזמי" של המחזיקים בקרקע החקלאית נקבעו בהתאמה "החלטות מועצה" הפוגעות באינטרסים של הקיבוצים והמושבים. ההחלטות החדשות יצרו תמריץ שלילי בשינוי ביעוד וכפועל יוצא מכך כל יוזמה נתקלת בהתנגדות נוכח הפגיעה הקניינית בנכסי החקלאיים.

לדעתנו, המפתח לשינוי המצב מחייב הערכות בשלושת המישורים: יצירת האינטרס הכללי למחזיק בקרקע בשינוי היעוד, ייעול הליכי התכנון והבניה ברשויות התכנון ושינויי המבנה הארגוני של רשות מקרקעי ישראל. במאמר זה נתייחס בעיקר לנושא האחרון;

רשות מקרקעי ישראל מחולקת למחוזות ובכל מחוז "יחידות" בעלות תחומי אחריות ספציפיים. מספר "היחידות" רב והחלוקה של תחומי האחריות ביניהן אינה ברורה. ביצועה של פעולה פשוטה כמו מכר קרקע חקלאית מחייב אישורן של מספר יחידות, זו אחר זו. כפועל יוצא מכך, הליך ממוצע של אישור מכר, הינו כשנתיים (!!). המערך הניהולי שנבנה לאורך השנים והפעלתו באמצעות "הוראות אגף" ביטל לחלוטין את יכולת הפקידות המבצעת ברשות להפעיל שיקול דעת עצמאי; כך נוצרה "מפלצת" בירוקרטית שהדרך היחידה להתגבר עליה היא לחסלה לחלוטין ולהפריטה.

למעשה, ההפרטה החלה לפני מספר שנים והוכיחה את עצמה; כך למשל המחלקה המשפטית הוציאה את התביעות המשפטיות אל עורכי דין עצמאיים חיצוניים. כך גם במחלקת התכנון. בשיטה זו, של מיקור חוץ, אפשר להפריט את יחידת הפיקוח וכל יחידה אחרת הקיימת ברשות. בסופו של יום "הרשות" תעלם ויוותר "מטה ניהולי" הכפוף למשרד ממשלתי שינהל את הטיפול בקרקע במסגרת מכרזים לבעלי מקצוע (פקחים, עורכי דין, אדריכלים, מודדים, חשבים, חברות גבייה וכו').

אנו בדעה שהעברת הביצוע לגורמים פרטיים המתומרצים על פי הספק השירות הניתן לעל ידם וטיבו, תביא להתייעלות המערך כולו. התחרות בין הגופים העצמאים שיזכו במכרזים יצרו אינטרס שיגביר את התפוקה ואף יוזיל באופן מהותי את הוצאות המדינה.

כמו כן, בד בבד להפרטה המנהלית יש לשנות גם את כל הבסיס הסטטוטורי של ניהול קרקעות המדינה: על שטחי הרשות כמעט ולא חל חוק המקרקעין ובמקומו חל "קודקס" החלטות מועצה שמנוסח באופן המשאיר פתח נרחב לפרשנות. החלטות המועצה משתנות חדשים לבקרים וחלקן אינו מיושם. לדעתנו, מצב משפטי זה חייב להשתנות! יש לבצע שינויי חקיקתי אגררי שיסדיר את מערכת היחסים שבין המחזיקים בקרקע החקלאית למדינה בחקיקה ראשית וחקיקת משנה. בנוסף, יש להטמיע את הזכויות והחובות בחוזי חכירה לדורות שיצרו יציבות ובהירות לאורך שנות דור.

לסיכום: אם תוסדר החקיקה האגררית בקרקעות המדינה ויוקנו חוזי חכירה לדורות שיעגנו יתרון יזמי בשינוי היעוד, אזי כוחות השוק ייצרו יזמות שכולם ירוויחו ממנה. דעתנו היא שאין כל מקום לחשש מיזמות פרטית, שכן, ממילא הליכי התכנון מפוקחים על ידי רשויות התכנון וכפופים לתמ"א 35 ולתוכניות מתאר מחוזיות.

נוסיף ונציין שיתכן והפתרון לתחילת הליכי ההפרטה, יכול לבוא גם במימוש מבוקר של ה"איום" של קק"ל להפרדות מהמינהל. קק"ל מחזיקה כ- 2 מיליון דונם והוא גוף שיכול להוות פלטפורמה ליצור את מנגנון ההפרטה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.