היטל השבחה - לאן ?

היטל השבחה - לאן ?
מאת: עו"ד גד שטילמן ומשה ברנע  *

ביום 3.9.2014 התקבל פסק דין תקדימי בבית משפט העליון הידוע כ"פס"ד בלוך". כב' בית המשפט פסק כי על בעלי נחלה חקלאית במעמד של "ברי רשות" לשלם היטל השבחה וזאת חרף הוראות החוק הקובעות כי ההיטל ישולם רק על ידי "בעלים" של קרקע ו"חוכרים לדורות".

במאמר זה ננסה לעמוד על מספר נקודות מרכזיות וההשלכות של פס"ד זה על חברי מושבים רבים: ראשית, פסק הדין מצביע שוב ושוב כי בית המשפט העליון פוסק לפי ראותו את כוונת המחוקק, גם אם התוצאה נוגדת את הפרשנות המילולית של הוראות החוק;

בעניין ההיטל קובע סעיף 2.(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה:

"חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן - היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל;....

לאור לשון החוק רק "בעלים" ו"חוכרים לדורות" חייבים בהיטל ואילו על המחזיקים בנכסי מקרקעין במעמד של "ברי הרשות" לא חלה החובה בתשלום. אולם בעקבות פס"ד בלוך - מעתה, ישלמו בעלי הנחלות את ההיטל בגין הזכויות בניה שטרם מומשו על ידם ובמכירת נחלתם. שיעור ההיטל על פי החוק הוא מחצית שווי ההשבחה והוא משולם בעת המימוש (בעת הגשת בקשה להיתר בניה או בעת המכירה של הנחלה).

לאור פסק הדין החלו ועדות התכנון במגזר החקלאי לחייב בעלי נכסים בתחום שיפוטם בתשלום "היטל השבחה" וזאת ללא הבחנה בין סוגי הנכסים בהם מחזיקים. לדעתנו, אין וודאות שאת ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון בעניין "בלוך" יש להחיל גם על ברי רשות במקרקעין שאינם "נחלות" והנושא נותר פתוח לדיון משפטי. לעניין זה יצויין כי בית המשפט העליון החיל את ההיטל על בעלי "נחלה" חקלאית תוך ניתוח השוואתי בין זכויות בעלי נחלות בחכירה לדורות לבין בעלי נחלות במעמד של ברי רשות. מסקנתו של בית המשפט העליון הייתה כי חרף ההבדל ב"מעמד הקנייני" בין בעלי נחלות במעמד של ברי רשות לאלה המחזיקים בחוזה חכירה לדורות, בפועל - אין הבדל של ממש ביניהם - גם אלה וגם אלה נהנים מאותן זכויות הנובעות מהחלטות רשות מקרקעי ישראל וכולם יכולים לממש את זכויות הבניה שבתכנית המשביחה ללא כל הבדל. כפועל יוצא מכך קבע בבית המשפט שיש להטיל את היטל ההשבחה באופן זהה.

לדעתנו, נימוקיו של בית המשפט העליון יכולים להביא למסקנה שבעלי נכסים שאינם "נחלות", לא בהכרח אמורים לשאת בהיטל ההשבחה ויש לבדוק כל מקרה לגופו: כך למשל, בנכסים בהם לא קיימת זהות זכויות בין "ברי רשות" ל"חוכרים לדורות" - אין להחיל את ההיטל באותה מידה.

שאלה נוספת הראויה לדיון; מה שיעור הסכום שעל הועדה המקומית להעביר לוועדי המקומיים בגין נכסים שבישוב שבתחומם נגבה ההיטל? יוזכר כי מעתה יעמדו לרשות הוועדות המקומיות לתכנון ובניה, סכומים ניכרים נוספים לאור כניסתם של ברי הרשות למעגל החייבים.

סעיף 12 לתוספת השלישית ל חוק התכנון והבניה קובע:

"במרחב תכנון מקומי שבתחומו נמצאות יותר מרשות מקומית אחת, כאמור בסעיף 19 לחוק זה, יועברו לרשות המקומית או לישוב הנמצא בתחום מרחב התכנון האמור ואינו רשות מקומית, הסכומים שייגבו כהיטל בשל מקרקעין שבתחומם, לאחר ניכוי המגיע מהם לועדה המקומית ....."

השימושים בכספי ההיטל נועד בין היתר לצורך "פיתוח" הישוב ששטחו הושבח בתכנית המתאר. לדעתנו, כוונת המחוקק לאפשר לוועדים המקומיים לבצע את הפיתוח הנדרש לישוב על פי התכניות המשביחות באמצעות כספי ההיטל שנגבה בגין אותן תכניות.

אולם השאלה; מהשיעור ההיטל שעל הועדה המקומית להעביר לועדים המקומיים? שנויה במחלוקת משפטית. נכון להיום, כל ועדה מקומית נוהגת על פי שיקול דעתה ואין כל אחידות בשיעור הסכומים המועברים "לפיתוח" הישוב. ישנם אף מספר ועדות מקומיות שאינן מעבירות כל סכום שהוא המתקבל ברשותם מההיטל לוועד המקומיים שבתחומם נגבה ההיטל.

בכנס שהתקיים ב"אפעל" ביוזמת הח"מ, השתתפו שלושה ראשי מועצות אזורית: מר בני בן מובחר ראש המעצה האזורית "חרמון", מר אלי ברכה ראש המועצה האזורית "חוף השרון" ומר אמיר ריטוב ראש המועצה האזורית "לב השרון". כל השלושה אישרו כי הם מחזירים לוועדים המקומיים חלק מכספי "חלף היטל ההשבחה" ו"היטל ההשבחה" בשיעור הנע בין 30% ל- 80%.

לפני 5 שנים פנו הח"מ למרכז המועצות האזוריות בבקשה, לקבוע אחוז החזר קבוע ואחיד ליישובים. באותה עת המליץ "המרכז" על החזר בשיעור זהה של 30%. לאור "פסק דין בלוך" נוצרה מציאות חדשה שתכניס את ברי רשות במושבים והקיבוצים למעגל הנישומים ותעשיר את קופת המועצות האזוריות. אנו בדעה כי נוכח מציאות חדשה זו יש לקבוע מדיניות אחידה לכל המועצות ולכלל הישובים במגזר החקלאי.


*  עו"ד גד שטילמן ,     משה ברנע - שמאי מקרקעין

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.