פרויקטים בשטח המחנה בקיבוצים שטרם קיבלו החלטה על שיוך דירות

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני קיבוצים - משפט קיבוצי - מיסים מגזר חקלאי - שיוך דירות בקיבוץ - דיני קיבוץ - החלטה 1314 - הסדרי ביניים

יש לזכור, כי לאחר החתימה על הסכם הקליטה וקבלת החברים באסיפה הכללית, החברים הופכים להיות לחלק בלתי נפרד מהקיבוץ ועל כן, יש לנהוג בשקיפות מלאה שתגביר את האמון ולאחד כוחות לשנים רבות.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

פרויקטים בשטח המחנה בקיבוצים שטרם קיבלו החלטה על שיוך דירות
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

החלטה 1314 - הסדר הביניים:
"הסדר הביניים לפי החלטה 1314 מיום 31.12.13, נועד על מנת לאפשר מתן היתרי בנייה באופן מיידי לקיבוצים שלא קיבלו החלטה על שיוך או כאלו המבקשים לסיים את הליך השיוך לפי החלטה 751 או להחליף את החלטה 751 בהחלטה 1366 או בהחלטה 1380.

הרשות קבעה כי החלטה 1314 תחול גם על קיבוצים שלא קיבלו החלטה על שיוך ומבקשים לקבל חתימה של הרשות על ההיתרים באופן מידי ובטרם התקבלה החלטה על שיוך או החלטה בהתאם לאיזו החלטה יתבצע השיוך.

הקיבוץ והחבר חותמים על התצהירים בנוסח האמור לעיל לפי החלטה 1314 לפיהם, הרשות תחתום על היתרי הבניה בכפוף לכך כי הקיבוץ והחבר מתחייבים להשלים את הליכי השיוך עד המועד הקובע - 31.12.15 - ולשלם את דמי החכירה בהתאם להחלטות המועצה.

במקרה בו הקיבוץ והחבר לא יעמדו בהוראות הקבועות בתצהיר ולא יושלם הליך השיוך עד המועד הקובע - הרשות תחלט את הערבויות, תגבה דמי חכירה שנתיים עבור המגרשים, תדרוש את פינוי המגרשים, ואף תהיה מוסמכת לגרוע את המגרש ממשבצת האגודה ולמכור את הזכויות גם למי שאינו חבר קיבוץ ולהשיב לחבר היוצא את ההשקעות לפי שומה של השמאי הממשלתי.

במקרה בו קיימים שימושים לא מוסדרים בקיבוץ והם לא יוסדרו עד המועד הקובע – החבר ישלם דמי היוון לפי 91% ולא בהתאם לתשלומים הקבועים בהחלטה 1380 (33% עם הנחה של 12%) או החלטה 1366 (33%).

חברים שחותמים על התצהירים בשלב זה נדרשים לקבל מידע מלא מהקיבוץ לגבי השימושים הלא מוסדרים ולכמת את הסיכויים והסיכונים ביחס לחשיפה לתשלום דמי היון לפי 91% כאשר במרכז הארץ מדובר על תשלומים גבוהים.

חברים שחותמים על תצהירים נדרשים לקבל מהקיבוץ התחייבות להסדרת השימושים וכן להפניית החברים לרשות בטרם יחלוף המועד הקובע בכדי לקבל את ההנחות לפי החלטות 1380 או 1366.

לאחר שיתקבל כל המידע ביחס לשימושים הלא מוסדרים בקיבוץ החברים יבחנו את ההיתכנות להסדרת השימושים ובהתאם את החשיפה לתשלום 91% בגין דמי היוון לרשות, לאור העובדה כי הסדרת השימושים הינו הליך האורך זמן רב.

גם אם החברים יופנו לרשות עד המועד הקובע, אך עד מועד זה לא יסודרו שימושים, ישולמו דמי היוון מלאים (91%).

בכל מקרה גם אם לא יוסדרו השימושים עד למועד הקובע, הקיבוץ נדרש להתחייב להפנות את החברים לרשות בכדי שיוכלו לשלם את דמי ההיוון המלאים ועל מנת שהחברים לא יהיו חשופים לסנקציות מצד הרשות.

הקיבוץ נדרש לתת לחברים גיבוי מלא בנושא עמידה בהוראות החלטה 1314 וההוראות הקבועות בתצהירי הרשות ולהפנות אותם לרשות גם במקרים בהם הקיבוץ לא סיים את הליכי השיוך בשטח המחנה עבור כל החברים.

יש להסדיר בהסכם את הפניית החברים לרשות בטרם יופנו כל החברים, ככל ולא יסתיימו הליכי השיוך עד המועד הקובע.

ייתכן מצב בו החברים יופנו לרשות וישלמו את דמי ההיוון בגין המגרשים בסך של 91% ויקבלו זכויות קניין ובעת שיסתיימו הליכי השיוך בקיבוץ תתקבל החלטה לשיוך לפי החלטה 1380 - במצב זה ייוותרו שתי קבוצות שיוך בקיבוץ - אחת עם שיוך קנייני ואחת עם שיוך לפי חלופת האגודה.

יש להתייחס בנושא זה למימון עבור בניית בתי המגורים ולא לקבוע הוראות שלא יעמדו בתנאים שייקבעו על ידי הבנקים.
במקרים בהם הקיבוץ מחייב את החברים לעבור משיוך קנייני (ככל והחבר הופנה לרשות בטרם הסתיים השיוך בקיבוץ) לחלופת האגודה, יש לקבוע בהסכם כי המעבר כפוף להסכמת הבנקים וכי הקיבוץ ישפה את החבר בגין כל הפסד שייגרם לו לאור המעבר.

יש לקבוע את ההוראות שלעיל ואת ההתחייבות של הקיבוץ כלפי החברים בנושא עמידה בהוראות החלטה 1314 והוראות תצהירי הרשות בנספח או בהסכם חדש שייחתם בין החברים לקיבוץ.

קיבוצים לאחר חתימה על הסכמי קליטה –

1.קיבוצים שחתמו על הסכמי הקליטה עם חברים חדשים בד"כ הפקידו את דמי הפיתוח ואת דמי הקליטה בנאמנות.

2.החברים המתינו זמן רב לקבל את היתרי הבניה ושילמו הוצאות על שכירות וכו'.

3.כיום ניתן לקבל את חתימת הרשות על ההיתרים מידית לאחר חתימה על תצהירי הרשות שפורטו בהרחבה לעיל.

4.הקיבוצים מתבקשים לפעול ולקבל החלטה לחתום על תצהירי הרשות שמאפשרים בנייה מידית על מנת להביא לכך שהחברים החדשים שממתינים זמן רב יוכלו לבנות את ביתם ולהפוך לחלק מהקהילה.

5.במקרים אלה יש לחתום על נספח להסכם הקליטה עם החברים ולהסדיר את ההוראות ביחס לחתימת הקיבוץ והחברים על תצהירי הרשות ולהסדיר לוחות זמנים לקיום ההוראות הקבועות בתצהירים.

6.יש לפעול בשיתוף פעולה מלא בין הקיבוץ לחבר, לאפשר קבלת מידע מלא ביחס לכל הסיכונים והסיכויים ולפעול על מנת למזער את ההשלכות הכספיות שיחולו על החברים בייחוד בקבוצים במרכז הארץ בהם עלות הקרקע גבוהה לפי ערך של 91% דמי היוון.

7.יש לפעול בשיתוף פעולה ולהגיע להבנות ביחס לנוסח הנספח להסכם הקליטה שיסדיר את ההוראות שלעיל ביחס להפניית החברים לרשות, תשלום דמי היוון, הסדרת שימושים, קבלת החלטה על חלופות השיוך, ההשלכות שיחולו על החברים בעניין חלופת השיוך, הסדרת התהליך מול הבנקים וכו'.

קיבוצים

בטרם

חתימה

על

הסכמי

קליטה –

1. בקיבוצים המנהלים מו"מ עם חברים חדשים ועדיין לא נחתמו הסכמי קליטה, יש להכניס הוראות מפורטות בכל הקשור להפניית החברים לרשות וחתימת הרשות על היתרי הבניה. 2. יש לקבוע בהסכמים כי ההפניה של החברים לרשות תתבצע עד המועד הקובע גם אם לא התחיל ו/או לא הסתיים הליך השיוך בקיבוץ.3. יש לקבוע הוראות ביחס לחתימת הצדדים על תצהירי הרשות וכן הוראות ביחס לקיום ההוראות הקבועות בתצהירים בכדי להימנע מסנקציות מצד הרשות.4. יש לקבוע כי יתקיים שיתוף פעולה מלא בין הקיבוץ לחברים לקיום הוראות התצהירים ובייחוד בכל הקשור להסדרת שימושים.5. יש לקבוע הוראות ביחס להפניית החברים החדשים לרשות גם במקרה בו לא הסתיימו ההליכים ביחס לכלל החברים.6. יש לקבוע הוראות בהתאם לנושאים שהובאו לעיל, תשלום דמי היוון, הסדרת שימושים, קבלת החלטה על חלופות השיוך, ההשלכות שיחולו על החברים בעניין חלופת השיוך, הסדרת התהליך מול הבנקים וכו'.

קיבוצים

באזורי

עדיפות

לאומית –

1.בנוסף להוראות האמורות לעיל, בקיבוצים הממוקמים באזורי עדיפות לאומית מומלץ לבדוק את ההוראות שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון למתן סבסוד עבור פיתוח תשתיות ציבוריות.

2.באזורי עדיפות לאומית א' ובקו העימות, מדובר על סבסוד של כ- 90,000 ₪ למגרש ובאזורי עדיפות לאומית ב' מדובר על כ- 30,000 ₪ למגרש (לפי ניסיון בפועל).

3.גובה הסבסוד תלוי במספר גורמים אותם יש לבחון מול משב"ש.

4.נזכיר, כי הסבסוד נועד עבור החברים ועל כן, יש לקזז את דמי הסבסוד מהעלויות שגובה הקיבוץ עבור פיתוח תשתיות ציבוריות.

5.במקרים בהם הסבסוד התקבל לאחר שניגבו מהחברים העלות המלאה עבור פיתוח תשתיות ציבוריות, יש להשיב לחברים את גובה הסבסוד.

יש לזכור, כי לאחר החתימה על הסכם הקליטה וקבלת החברים באסיפה הכללית, החברים הופכים להיות לחלק בלתי נפרד מהקיבוץ ועל כן, יש לנהוג בשקיפות מלאה שתגביר את האמון ולאחד כוחות לשנים רבות.הכותב מתמחה בהליכי שיוך דירות בקיבוצים

www.lieblaw.co.il

* 29.3.15

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.