התחשבנות מחדש

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - החלטה 1355 - פיילוט ביישום ההחלטה

שלב הפיילוט ביישום החלטה 1355 - אז מה עושים ב"תקופת הביניים"?

שלח שאלה בנושא לעורך דין

התחשבנות מחדש
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

שלב הפיילוט של החלטה 1355 המתבצע בארבעה מושבים (קדרון, אמץ, ניר בנים וכפר מימון), נמצא בשלבים האחרונים בטרם רמ"י תצא בהודעה על יישום ההחלטה באופן שוטף. ההחלטה אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011 ועד היום התקיים מסע ארוך ליישום ההחלטה, שישנה באופן מהותי את המציאות המשפטית ביחס לנחלות כפי שהכרנו עד היום ויכניס אותנו ל"דור הנחלות המהוונות".

בסוף התהליך לאחר יישום החלטה 1355, בעלי הנחלות יהפכו מבעלי זכויות "בר רשות" שהינן זכויות "חוזיות" שלא רשומות במרשם כלשהו, לבעלי זכויות "חכירה מהוונת" ביחס לחלקות המגורים, שהינן זכויות "קניין" שיירשמו בלשכת רישום המקרקעין.

בשלב זה, לא פורסמו לציבור נהלי עבודה לביצוע ההחלטה ואף לא התפרסמו שומות ל"דמי כניסה" או "דמי רכישה" או "דמי פיצול".

בכנס האחרון שערכנו בחודש דצמבר 2014, אירחנו את מר אוהד עיני השמאי הראשי של המינהל (כיום מנהל מרחב ירושלים), שהסביר מהם העקרונות לעריכת השומות בהתאם להחלטה 1355.

אנו מבקרים במושבים רבים בערבי עיון ושומעים עדיין חלקים בציבור שאינו מאמין שההחלטה תיושם ולכן חשוב להדגיש, כי החלטה 1355 "חיה נושמת ובועטת", לאחר שאושרה במועצת מקרקעי ישראל ובבג"ץ.

ברשות פועלת בימים אלה לגיוס כח אדם ולהכשרתו על מנת שניתן יהיה לטפל במאות פניות ליישום החלטה 1355 ועד שיסתיים שלב הפיילוט ויושלם גיוס השורות, הטיפול בבקשות יתבצע בהתאם לדחיפות של כל מקרה, כאשר תינתן קדימות לתיקים בהם מתנהלים הליכים משפטיים הניתנים לפתרון באמצעות יישום ההחלטה.

לאור העובדה כי לא פורסמו נהלי עבודה והואיל וקיים צורך ביישום ההחלטה, בייחוד במקרים משפטיים מיוחדים שהחלטה 1355 מקנה פתרונות מעשיים עבורם, מזה כארבע שנים, אנו לומדים לבצע את ההחלטה, על ידי "ניסוי ותעייה" ומתוך שאלות שמופנות לפקידי הרשות ומכינים את השטח לעתיד לבוא.

אז מה עושים ב"תקופת הביניים"?
תקופה זו החלה במועד אישור ההחלטה בבג"ץ (יוני 2011) ותסתיים במועד בו הרשות תודיע כי ניתן לפנות וליישם את ההחלטה באופן שוטף. בעלי הנחלות נדרשים לקבל החלטות בטרם ביצוע פעולות בנחלה בתקופת הביניים והאמור מתייחס במיוחד למקרים של: תוספות בניה, פיצול מגרש מנחלה, העברת זכויות ומכר של נחלות.

בחודש ינואר 2012, התקבלה החלטת הנהלת הרשות 3139, שקבעה הוראות, כיצד יש להתנהל במהלך "תקופת הביניים". ההחלטה קובעת כי בעל נחלה המבקש לבצע אחת מהפעולות שלעיל, יפנה לרשות ויבקש כי תיושם לגביו החלטה 1355 - בשלב זה, בעל הנחלה ישלם את התשלומים בהתאם להחלטות הקיימות ובעת שהרשות תודיע על יישום שוטף של ההחלטה, בעל הנחלה יוכל לפנות לרשות בתוך 6 חודשים ממועד ההודעה ולבקש "התחשבנות מחדש" בהתאם להחלטה 1355 ולקבל השבה של כספים מהרשות.

יש לזכור היטב, כי בכל עת שיפנה בעל הנחלה לרשות ויבקש ליישם את החלטה 1355, עליו לעמוד בשני תנאי הסף: רישום חלקה א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין (התפרסמה הצעה לתיקון להחלטה שמאפשרת להציג הזמנה של ביצוע תצ"ר וחתימה של שני שכנים בתיאום עם האגודה או אישור על הליך תצ"ר כולל במושב) והסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה.

אבקש להתמקד בשני נושאים חשובים עליהם יש לשים לב היטב ולהכין את "הקרקע" להגשת בקשה בעתיד להתחשבנות מחדש.

א.חריגות בניה - הרשות לא תאפשר ליישם את החלטה 1355 עד שתושלם הסדרת חריגות בניה בנחלה. במקרה בו נמכרה נחלה ומתקיימים בה חריגות בניה, הרשות תדרוש הסדרה של החריגות, תשלום דמי היתר וכן "דמי שימוש" (במקרים מסוימים) ורק לאחר מכן ניתן יהיה לפנות ליישם את ההחלטה. לפיכך, בעל הנחלה (המוכר) צריך להותיר בידיו את האפשרות לדרוש בעתיד "התחשבנות מחדש" בעת יישום ההחלטה.
יש להכיר, כי בעת ביצוע החישוב לדמי רכישה, הרשות לא תזכה את המוכר במלוא התשלום ששולם עבור דמי היתר בסך של 91%, אלא תזכה אותו רק עבור קיבולת המ"ר ששולמה בגין דמי היתר כאשר הזיכוי הוא בסך של 33%.

ב.מכר נחלה - לאחר אישור ההחלטה בבג"ץ, בעת מכירת נחלה הרשות אמורה לגבות "דמי רכישה" במקום "דמי הסכמה" (גביית דמי רכישה עדיין לא החלה בשוטף).
במקרים רבים דמי הרכישה נמוכים מדמי ההסכמה בייחוד באזורי עדיפות לאומית בהם קיימת הנחת אזור. יש לשים לב היטב, כי בעת ביצוע עסקאות מכר של נחלות כיום, צריך המוכר להותיר בידיו יפוי כח מהקונה, שיקנה לו את האפשרות לפנות בעתיד לרשות ולדרוש "התחשבנות מחדש", לפי החלטת הנהלה 3139 ולבקש לקבל השבה של כספים. יש לדאוג ביחסים בין הקונה למוכר, כי ניתן יהיה לחייב את הקונה לעמוד בתנאי הסף בכדי שניתן יהיה ליישם את ההחלטה.

כמובן, כי קיימות עוד סוגיות רבות בנבכי ההחלטה בהן אשתף אתכם בהמשך, עליהן יש לשים לב בעת ביצוע עסקאות, העברות בתוך המשפחה, עריכת צוואות וביצוע פעולות בנחלה כגון: תוספות בניה ופיצול מגרש מנחלה.

ההמלצה היא, לשים לב היטב להחלטה ולסוגיות שהיא מעלה ולבחון את התנאים הקיימים ואלו שיהיו בעתיד בעת שהיא תיושם, בטרם ביצוע כל פעולה ביחס לנחלה ובייחוד כיום כאשר נהלי עבודה עדיין לא פורסמו.
הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

* 9.3.15

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.