היזהרו ממלכודת מס השבח בחלוקת הנחלה בין היורשים!!!

סיבות רבות מנינו לחשיבות הרבה בעריכת צוואת על ידי בעלי הנחלות. אחת הסיבות העיקריות הינה למנוע מלחמות ירושה בין הילדים כאשר קיימות סיבות מגוונות למחלוקות לאור החובה לרשום את הזכויות בנחלה ע"ש אחד היורשים בלבד.

בנוסף לסיבה המשפחתית קיימות סיבות כלכליות עקרוניות לעריכת צוואות וזאת לאחר התיקון לחוק מיסוי מקרקעין והיישום של החלטה 1355 על בעלי הנחלות ונסביר במה דברים אמורים.

במקרה בו בעל הנחלה הלך לבית עולמו והותיר אחריו מספר יורשים ואין בנמצא צוואה, נדרשים היורשים לקבוע ביניהם בהסכמה מי יקבל את הזכויות בנחלה, ומי יקבל פיצוי כספי, כאשר ניתן אף לקבוע כי אחד היורשים יקבל בית או מגרש שיפוצל מהנחלה (במקרה ואין הסכמה בית המשפט יקבע את החלוקה).     

כאשר אחד הילדים מבקש לקבל את הזכויות בנחלה ולשלם פיצוי כספי ליתר אחיו ומקור הכספים הוא מחוץ לנכסי העיזבון (הון עצמי של היורש), מדובר "באירוע מס" לעניין חוק מיסוי מקרקעין במובן זה שהאח שישלם את הפיצוי ליתר האחים הינו "רוכש זכות במקרקעין", ולכן חייב במס רכישה ואילו יתר האחים שקיבלו את הפיצוי הינם בבחינת מוכרים "זכות במקרקעין" ולכן חייבים במס שבח.

אין אפשרות להשתמש בליניאריות המוטבת בחלוקת עיזבון של נחלה עם שני בתים:
עד כאן הדברים ברורים וידועים ואין בהם כל חידוש. אלא שנבקש להסב את שימת הלב לעובדה כי בניגוד למצב בו אילו המכירה היתה לצד ג' ניתן היה - ביחס למרכיב 2 בתי המגורים שבנחלה - להשתמש בליניאריות המוטבת (שמשמעה שהרווח עד ליום 1.1.14 פטור ממס שבח ואילו הרווח מיום 2.1.14 חייב במס שבח בשיעור של עד 25%), הרי שחלוקת העיזבון בין האחים לא ניתן להשתמש בליניאריות המוטבת בשנים 2014 - 2017.

משמעות ה"ליניאריות המוטבת" הינה שאם הנחלה נרכשה לפני שנים רבות ונמכרת בתחילת שנת 2014 הרי שרוב הרווח בגין החלק המיוחס לבתי המגורים שבנחלה, רובו ככולו, יהיה פטור ממס, בגלל שהוא מיוחס בעיקרו לתקופה שעד 1.1.14 - תקופה שלפי הליניאריות המוטבת פטורה ממס שבח. ואולם, בחוק נקבע כי ליניאריות מוטבת זו לא תחול על מכירה בין קרובים.

בעניין זה חשוב להדגיש, כי במובחן מסעיף 62(א) לחוק, הגדרת "קרוב"  לעניין הליניאריות המוטבת כוללת בתוכה גם אחים ובני זוגם.

משמעות הדברים הינה שככל שמכירת הנחלה נעשית בין אחים (ייתכן גם במסגרת חלוקת נכסי עיזבון כאשר יש תשלומי איזון מחוץ לנכסי העיזבון) הרי שהמוכר עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח אם זו דירה יחידה עבורו או אם הנחלה התקבלה בירושה ומתקיימים כל התנאים הרלוונטים הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק, ועל כן יש לבחון את חבויות המס בטרם עריכת הצוואה ולקבוע הוראות בהתאם שכן מדובר בחשיפה לסכומים ניכרים שיחולו על מקבל הזכויות.    

אך במקרה בו קיימות בנחלה שתי יחידות מגורים - קיימת מלכודת מס שיש לשים לב אליה היטב - שכן היורש שיקבל את הזכויות בנחלה לא יוכל להשתמש בליניאריות המוטבת בשנים2014 - 2017 והוא יחויב במס שבח מלא, מה שישית עליו חבויות מס שעשויות להיות גבוהות במאות אלפי שקלים מאלו שהיו חלות בעת מכירה לצד ג'.

דמי רכישה בהתאם להחלטה 1355:
מוקד נוסף שיש לבחון בעת עריכת הצוואה ושיכול להביא לחבות מס ניכרת על מקבל הזכויות בנחלה הינו "דמי רכישה" המוטלים בהתאם להחלטה 1355.
כידוע, עד היום חל פטור מדמי הסכמה בהעברת זכויות בין בני משפחה הן בתמורה והן שלא בתמורה ובהתאם להגדרת "קרוב" בהחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל.
בימים אלה רשות מקרקע ישראל פועלת על מנת ליישם באופן מלא את החלטה 1355 הקובעת חיוב בדמי רכישה על העברות בין אחים בתמורה או שלא בתמורה.

"דמי הרכישה"עומדים על סך של 33% + מע"מ משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ופוטנציאל עתידי וזכות לפצל מגרשים מהנחלה. גובה הסכום נקבע בהתאם למשתנים של כל נחלה ובהתאם לאזורי העדיפות וכפוף להנחת אזורי עדיפות לאומית.    

נבהיר, כי הואיל ומקבל הזכויות משלם לאחיו את שווי החלקים בגין שווי הנחלה "נטו" לאחר ניכוי כל המיסים והתשלומים, החלקים של האחים שזכאים לפיצוי יהיו נמוכים משמעותית לעומת המצב שהיה עד כה כאשר ניתן פטור מדמי הסכמה בהעברות בתוך המשפחה.    

בעת עריכת צוואות יש לבחון את החבויות במיסי מקרקעין, בדמי רכישה, בדמי שימוש, היטל השבחה ולהתחשב במצב הבינוי בנחלה בחריגות ובשימושים חורגים, על מנת לקבוע הוראות שיטילו חבויות מינימאליות על מקבל הזכויות וכן כאלו שניתנות ליישום במסגרת חלוקת הזכויות בין היורשים.    

לסיום נבקש לברך את הקוראים, הלקוחות והחברים, בברכת חג טו בשבט שמח, ראש השנה לאילנות, שתזכו לאכול מפירות הארץ ומשבעת המינים בהם נתברכהארץ ישראל ובעזרם תגדילו ותרחיבו את לבכם לקבל ולכבד כל אדם באשר הוא.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.