סוגיות בהחלטה 1355 - הסדרת זכויות המגורים בחלקות המגורים בנחלות

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1355 - הסדרת זכויות המגורים - דיני מושבים - נחלה

בימים אלה מתקיים הפיילוט ביישובים: אמץ, קדרון, ניר בנים וכפר מימון, מתבצע גיוס של כח אדם למחלקת חוזי חכירה לדורות בהתיישבות ואנו מקווים כי "פתיחת השערים" תתבצע עד מחצית שנת 2015.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

סוגיות בהחלטה 1355 - הסדרת זכויות המגורים בחלקות המגורים בנחלות
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

החלטה 1355 אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011 (לפי מספרה הקודם 1155). מיום אישור ההחלטה ועד יום זה, חלפו שלוש וחצי שנים, אך עדיין לא מתבצע יישום מלא של ההחלטה על ידי רמ"י.

בימים אלה מתקיים הפיילוט ביישובים: אמץ, קדרון, ניר בנים וכפר מימון, מתבצע גיוס של כח אדם למחלקת חוזי חכירה לדורות בהתיישבות ואנו מקווים כי "פתיחת השערים" תתבצע עד מחצית שנת 2015.

עד ליישום מלא של החלטה 1355 אנו נמצאים בתקופת ביניים במהלכה בעלי הנחלות מבקשים לקבל שירותים מרמ"י בגינם הם נדרשים לשלם תשלומים שונים. במקרים רבים התשלומים המשולמים כיום הינם גבוהים מהתשלומים להם זכאים בעלי הנחלות בהתאם להחלטה 1355 ובמצב שנוצר, נוכח העובדה שרמ"י לא מיישמת את ההחלטה, בעלי הנחלות נושאים בתוצאות של תשלומים גבוהים.

בכדי להתמודד עם תקופת הביניים נקבעה החלטת הנהלה 3139 המסדירה את תהליך קבלת השירותים מרמ"י והתשלומים בגינם, עד שרמ"י תודיע על יישום מלא של החלטה 1355.

"שלב הביניים" מוסדר בהתאם להחלטת הנהלה 3139 – ההגדרה של "שלב הביניים הינה ממועד אישור ההחלטה בבג"ץ ועד חלוף 6 חודשים מהמועד בו רמ"י תודיע על פתיחת השערים ליישום מלא של ההחלטה. בשלב הביניים בעלי הנחלות מקבלים שירותים שונים מרמ"י כגון: העברת זכויות, אישור תוספות בניה, פיצול מגרשים מנחלות, רישום זכויות בהליכי הורשה וכיוצ"ב והתשלומים אותם משלמים בעלי הנחלות מחושבים על פי ההחלטות הקיימות שבפעמים רבות הם גבוהים יותר מהתשלומים להם זכאים בעלי הנחלות לפי החלטה 1355 שאינה מיושמת לאור העדר בכח אדם אצל רמ"י.

החלטה 3139 קבעה כי בעל נחלה אשר שילם תשלומים לרמ"י במהלך "תקופת הביניים" יוכל לפנות לרמ"י בעת שרמ"י תודיע על יישום ההחלטה ולבקש "התחשבנות מחדש" וככל ויימצא כי הוא שילם תשלומים גבוהים מאלו להם הוא היה זכאי לפי החלטה 1355 יושבו לבעל הנחלה כספים.

עוד קובעת ההחלטה, כי לאור כך שהחלטה 1355 מאפשרת הכשרת של חריגות בניה במסגרת ביטול הרצף הבין דורי, רמ"י לא תגיש תביעה כנגד בעל הנחלה במקרים בהם קיימת יחידה שלישית הניתנת להכשרה לפי החלטה 1355 ועומדת בהוראות התכנון.

שלבי יישום החלטה 1355:

היישום של החלטה 1355 הינו וולנטארי למעט במקרים של מכירה ושל העברה בין אחים.
היישום של החלטה 1355 ניתן לביצוע בשני שלבים:

שלב ראשון – תשלום דמי כניסה בסך של 3.75% - משווי חלקת המגורים הכוללת קיבולת בניה של 375 מ"ר והפוטנציאל לפצל מגרשים מהנחלה. תשלום דמי הכניסה מקנה לבעל הנחלה את ההטבות הבאות:

1.ביטול רצף בין דורי– ניתן לבנות יחידות לבעל הנחלה ו"קרובו" – בן, נכד, ילד מאומץ.

2.ניצול 375 מ"ר במבנים בנחלה בהתאם לשיקול דעת בעל הנחלה– לא יחול חיוב בגין בניה מעבר ל- 160 מ"ר בשתי היחידות בנחלה ומעבר ל- 55 מ"ר ביחידה השלישית עד לקיבולת כוללת של 375 מ"ר.

3.אפשרות לפיצול מגרש מהנחלה בעלות של 33%.

בגין תשלום "דמי הכניסה" לא יחולו הנחות איזורי עדיפות לאומית.

שלב שני – תשלום "דמי רכישה" – השלמה לסך של 33% משווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ועתידיות, ופוטנציאל פיצול מגרשים מהנחלה.

תשלום "דמי הרכישה" מקנה לבעל הנחלה את ההטבות הבאות:

1.ניצול מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה ללא תשלום.

2.פיצול מגרשים מהנחלה ללא תשלום.

3.אפשרות להשכיר בתי מגורים בנחלה.

4.פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים.

5.חתימה על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים.

בגין תשלום "דמי הרכישה" יחולו הנחות איזורי עדיפות לאומית.

הסדרים בין יורשים ועריכת צוואות - ההחלטה תקנה פתרונות יצירתיים בעת חלוקת הנחלה בין יורשים, בעריכת צוואות, בהעברות זכויות בין הדורות, ובהכשרת מבנים בנחלה וכמובן בהליכי פיצול מגרשים מנחלות. בעת עריכת צוואות נכון להיום, יש להתייחס להוראות החלטה 1355 ולהטמיע בצוואות את החלופות והפתרונות שמאפשרת ההחלטה לחלוקת הנחלה בין היורשים.

תנאי סף לכניסה להחלטה 1355 –

תנאי ראשון - רישום חלקה א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין - הרישום בטאבו הוא ע"ש רמ"י בשלב ראשון, ורק לאחר שייחתם הסכם חכירה ביחס לחלקה א' של הנחלה יתבצע רישום ע"ש בעלי הזכויות.

רמ"י דנה לאחרונה בהקלה בתנאי זה על מנת שבעלי הנחלות שמבקשים להסדיר חריגות בניה במסגרת יישום ההחלטה יוכלו לבצע זאת בטווחי זמן קצרים וליישם את ההחלטה.

ההצעה להקלה בתנאי זה קובעת שתי חלופות:

1.הצגת הזמנת ביצוע תצ"רפרטנית בתיאום עם האגודה ובידיעה של בעלי הזכויות הגובלים.

2.קיומו של הליך להכנה ורישום של תצ"ר לכל הנחלות במושב.

במקרים בהם בעל הנחלה יציג את אחד מהאישורים שלעיל ניתן יהיה להתחיל ליישם את ההחלטה (בכפוף לעמידה בתנאי השני של הסדרה שימושים לא מוסדרים) ולאחר שחלקת המגורים תירשם בלשכת רישום המקרקעין בשלמות - ייחתם הסכם חכירה בין בעל הנחלה לרמ"י. עד לחתימה על הסכם החכירה בעל הנחלה יקבל את ההטבות של החלטה 1355.

תנאי שני - הסדרה של חריגות בניה ושימושים חורגים– בעל נחלה המבקש ליישם את ההחלטה, נדרש לבחון את השימושים והיתרי הבניה בנחלה ולוודא כי לא קיימות חריגות בניה בנחלה. בכל מקרה של חריגות או שימושים חורגים, הניתנים להסדרה במסגרת יישום החלטה 1355 לא יינתן פטור מתשלום דמי שימוש עבור תקופות העבר.

פיצול מגרש מנחלה - החלטה 1355 מאפשרת ביצוע הליך פיצול מגרש מהנחלה בתשלום של 33% לאחר תשלום דמי הכניסה. לאחר תשלום "דמי הרכישה" ללא עלות. יש לזכור כי לאחר תשלום דמי הכניסה תשולם השלמה ל- 160 מ"ר בסך של 29.25% בצירוף מע"מ וכן יידרש תשלום בגין מלוא הפוטנציאל עד לשטח של כ- 250 מ"ר בסך של 33% בצירוף מע"מ. המגרש המפוצל ניתן לרישום ע"ש בעלה נחלה או קרובו או למכירה לצד ג'.

לסיכום - אנו רואים התקדמות ניכרת ביישום החלטה 1355 ובתהליך של לימוד הפרטים על ידי הרשות בהתאם להתקדמות הפיילוט, הרחבתו ליישובים נוספים והצפי ליישום מלא במחצית שנת 2015.

כמובן כי קיימות בעיות וכן חסמים ביישום ההחלטה, אך ברמה הארצית ניתן לומר, ובייחוד באזורי עדיפות לאומית בהם יש "לרוץ" וליישם את ההחלטה, כי החלטה 1355 תיושם בקרוב מאוד באופן שוטף, היישום יעמיד בפנינו אתגרים וידרוש מאתנו לימוד הפרטים באופן של ניסויי ותהייה, אך ברור לנו, כי היישום של ההחלטה יביא לפתחנו את "הדור הבא" של הנחלות שיהיה דור "הנחלות המהוונות" אליהן אנו נתייחס ברמה המשפטית, המיסויית, הכלכלית, החברתית, בהיבטי ההורשה, בהיבטי האגודה, באופן שונה לגמרי, מהאופן בו התייחסנו לנחלה אותה הכרנו עד היום.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

* 10.12.14

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.