תיקון תנאי הסף בהחלטה 1355

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1355 - דיני מושבים - רשות מקרקעי ישראל - החלטת הנהלה 3139 - תיקון תנאי סף

בימים אלה הוגשה הצעה לתיקון החלטה 1355 (הצעה 527), אשר תידון בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שתתקיים ביום 18.11.14.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

תיקון תנאי הסף בהחלטה 1355
מאת:עו"ד אביגדור ליבוביץ

בימים אלה הוגשה הצעה לתיקון החלטה 1355 (הצעה 527), אשר תידון בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שתתקיים ביום 18.11.14.

במסגרת ההצעה לתיקון ההחלטה תדון המועצה בתיקון תנאי הסף להחלטה 1355 ולמעשה מדובר בהקלה משמעותית בחסמי הכניסה ליישום ההחלטה.

התיקון המוצע להחלטה 1355:
התיקון להחלטה עוסק בהקלת התנאים בנושא של רישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין.
בהחלטה 1355 נקבע, כי תנאי הסף ליישום ההחלטה, הינם:

1.רישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין.
2.הסדרת שימושים לא מוסדרים ותשלום חובות עבר.

הבעיה שנוצרה:
במהלך הפיילוט אשר הורחב ומתקיים כיום במושבים: אמץ, קדרון, ניר בנים וכפר מימון, עלה, כי בעל נחלה המבקש להצטרף להחלטה על מנת להסדיר שימושים לא מוסדרים אינו יכול להגיש בקשה ליישום ההחלטה במקרה בו חלקה א' אינה רשומה בטאבו בשלמות.
בפועל, קיימים מקרים רבים מאוד בהם חלקה א' אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין בשלמות.
אי רישום החלקות יעכב באופן משמעותי את יישום ההחלטה, כאשר לבעל הנחלה אין שליטה על תהליך הפרצלציה אשר מבוצע על ידי האגודה.

החלטת הנהלה 3139:
נזכיר, כי החלטה הנהלה 3139 מחודש ינואר 2012 קבעה את "הסדר הביניים" ליישום החלטה 1355 ותבעה את המונח "התחשבנות מחדש", במסגרתה כל בעל נחלה יוכל לפנות לרמ"י במהלך 6 חודשים מהמועד בו רמ"י תודיע על "פתיחת שערים" ולדרוש השבת כספים ששולמו בגין פעולות שביצע בעל הנחלה במהלך תקופת הביניים, ונאלץ לשלם לרמ"י סכומים גבוהים מאלה שהיה עליו לשלם ככל והחלטה 1355 היתה מיושמת.

במסגרת החלטת הנהלה 3139, נקבע, כי לא יוגשו הליכים משפטיים כאשר ניתן להכשיר בית שלישי בנחלה.

העובדה כי קיים תנאי סף של רישום חלקה א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין, מאיינת, את האופציה שניתנה לבעלי הנחלות להסדיר שימושים לא מוסדרים באמצעות החלטה 1355, לרבות בנושא של בית שלישי בנחלה. תנאי זה מעכב באופן משמעותי את היישום של ההחלטה, את ביצוע התשלומים לרמ"י ואת ההטבות להם זכאים בעלי הנחלות במסגרת יישום החלטה 1355.

הפתרון המוצע:
על מנת להביא לכך כי בעלי נחלות יוכלו להסדיר שימושים לא מוסדרים ולקבל את ההטבות להם הם זכאים במסגרת יישום ההחלטה (להלן יובאו שתי דוגמאות), ולא יידרשו להמתין תקופות ארוכות עד לרישום הפרצלציה, אשר מבוצעת בד"כ על ידי האגודה עבור כל המושב, התבקש להקל בתנאי הסף הראשון ולקבוע נוהל מעודכן בנושא רישום חלקות א' בטאבו בשלמות.

חתימה על הסכם חכירה:
במסגרת הפתרון המוצע נקבע, כי בעל נחלה שיישם את החלטה 1355 במקרים בהם חלקה א' אינה רשומה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין, לא יחתום הסכם חכירה עד לסיום הרישום כאמור, אך יקבל את ההטבות להן הוא זכאי במסגרת ההחלטה: ביטול הרצף הבין דורי, ניצול 375 מ"ר ללא עלות במבנים בנחלה (במסגרת תשלום "דמי כניסה"), ניצול זכויות בנייה קיימות ועתידיות בנחלה ללא עלות לרמ"י (במסגרת תשלום "דמי רכישה"), פיצול מגרש מנחלה בסך של 33% + מע"מ (במסגרת תשלום "דמי כניסה"), פיצול מגרשים מנחלה ללא עלות (במסגרת תשלום "דמי רכישה"), אפשרות להשכיר בתים בנחלה, פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירה, חתימה על הסכם חכירה מהוון בגין חלקת המגורים (במסגרת תשלום "דמי רכישה" ולאחר רישום הפרצלציה).

במקרה זה, תפעל הרשות בהתאם למקרים של מכירת הזכויות בנחלה, בהם הכניסה להחלטה הינה "כפויה", כאשר ישולמו "דמי רכישה" במקום "דמי הסכמה" והקונה יוכל ליהנות מכל ההטבות של ההחלטה, כאמור לעיל, ויחתום על הסכם חכירה רק לאחר שחלקה א' תירשם בשלמות בלשכת רישום המקרקעין (השלמת הפרצלציה).

החלופות לרישום:
הצעת ההחלטה מקנה שתי חלופות למקרים בהם בעל הנחלה מבקש ליישם את החלטה 1355, אך חלקה א' אינה רשומה בשלמות בלשכת רישום המקרקעין, כלהלן:

1.הצגת הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית בתיאום עם האגודה ובידיעה של בעלי הזכויות הגובלים.
2.קיומו של הליך להכנה ורישום של תצ"ר לכל הנחלות במושב.

מסקנות:
בעל נחלה שיבקש ליישם את החלה 1355 לא יידרש להמתין עד שתתקבל החלטה קולקטיבית באגודה ליישום ההחלטה ויוכל לפנות לרמ"י באופן פרטני.
בעל נחלה יוכל להזמין ביצוע תצ"ר פרטנית או לפעול ליישום ההחלטה במקרים בהם המושב החל בביצוע תצ"ר אך התהליך עדיין לא הסתיים.
בעל נחלה לא יהיה תלוי בחברי האגודה ובמניעות הקיימות אצל מי מהחברים ליישום ההחלטה, ובייחוד במקרים בהם חלק מבעלי הנחלות נדרשים להסדיר שימושים בטרם פנייה לרמ"י.
בעלי הנחלות מתבקשים לפעול באחריות ובזהירות שכן כידוע, בעת הגשת הבקשה ליישום ההחלטה תיערך בחינה של השימושים הלא מוסדרים בנחלה באמצעות פקחי רמ"י ועל כן, נדרשת בדיקה תכנונית יסודית בטרם הפניה לרמ"י.
משמעות התיקון הינה הקלה בתנאי הסף ומתן אפשרות ליישום ההחלטה בטווחי זמן קצרים יותר ומתן אפשרות להסדרת שימושים לא מוסדרים וקבלת ההטבות להם זכאים בעלי הנחלה.
נזכיר, כי העובדה שבעל הנחלה יבקש להסדיר שימושים לא מוסדרים במסגרת יישום ההחלטה, לא תבטל דרישות ל"דמי שימוש" עבור תקופות עבר, ככל וקיימים ברמ"י דוחות פיקוח בגין שימושים לא מוסדרים וחריגות בניה ויש להיערך לכך בהתאם.

להלן יובאו שתי דוגמאות למקרים בהם ניתן ליישם את ההחלטה למרות שחלקה א' אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין בשלמות:

מקרה ראשון לדוגמא:
העובדות:
בנחלה קיימים 3 בתי מגורים.
בית אחד נבנה ללא היתר/הוסב ממבנה חקלאי למגורים.
בהתאם להוראות החלות כיום (החלטה 1252) ניתן לקבל היתר לבית השלישי (שלוש יחידות בשני מבנים) אם קיים רצף בין דורי (הורה/דור המשך/נכד נשוי).
החלטה 1355 מאפשרת את ביטול הרצף הבין דורי בתשלום של "דמי כניסה" בסך 3.75% + מע"מ ובניית יחידה שלישית ל"קרוב".

הבעיה: רמ"י לא תאפשר את הכניסה להחלטה 1355 ללא רישום חלקה א' בטאבו בשלמות.

התוצאה: בעל הנחלה יידרש להרוס את בית המגורים השלישי ו/או לשלם דמי שימוש עבור תקופה ארוכה עד לסיום רישום הפרצלציה.

תיאור התהליך במסגרת הפתרון המוצע בהצעת ההחלטה:

א.ביטול הדרישה לרישום חלקה א' בטאבו בשלמות.

ב.הגשת בקשה לרמ"י ליישום החלטה 1355 עם הצגת הזמנה של ביצוע תצ"ר בתיאום עם האגודה ובידיעה של בעלי החלקות הסמוכות.

ג.תשלום "דמי כניסה" 3.75% + מע"מ.

ד.הגשת בקשה להכשיר את בית המגורים השלישי במסגרת יחידה שלישית ל"קרוב".

ה.הכשרת היחידה השלישית לקרוב ותשלום דמי שימוש בהתאם לדרישת רמ"י ובכפוף להגשת הליכי עיון חוזר.

מקרה שני לדוגמא:
העובדות:
בעל זכויות בנחלה מבקש לבצע הליך של פיצול מגרש מהנחלה על מנת למכור את המגרש.
לא קיימים שימושים לא מוסדרים בנחלה.

בעל הנחלה מבקש לבצע את הפיצול בהתאם להחלטה 1355 על מנת לשלם דמי פיצול בסך 33% במקום 91% בהתאם להוראות אגף חקלאי 62.

הבעיה:
חלקה א' אינה רשומה בשלמות בטאבו, האגודה החלה בהליך רישום תצ"ר וההליך מתעכב ויארך עוד כשנתיים.
בעל הנחלה נמצא במצב כלכלי קשה ומבקש לבצע הליך פיצול ולמכור את המגרש על מנת שיוכל להתקיים ולא יידרש למכור את כל הנחלה.
בעל הנחלה לא יוכל למכור את הזכויות במגרש שיפוצל לקונה פוטנציאלי במקרה בו רמ"י לא תיישם את ההחלטה הואיל והקונה לא מסכים לשלם את דמי הפיצול בסך של 91% אלא מוכן לשלם את הסך של 33% בלבד.

תיאור התהליך במסגרת הפתרון המוצע בהצעת ההחלטה:

א.בעל הנחלה יציג לרשות כי מתקיים הליך רישום תצ"ר לכל הנחלות במושב.

ב.בעל הנחלה יצטרף להחלטה 1355 וישלם "דמי כניסה".

ג.לאחר השלמת הליך הפרצלציה בעל הנחלה יפנה לרמ"י ויבקש לרשום את הזכויות במגרש המפוצל ע"ש הקונה וישלם "דמי פיצול" בסך של 33% + מע"מ.

ד.בגין המגרש המפוצל ייחתם הסכם חכירה מהוון בין הקונה לבין רמ"י.

ה.בגין הנחלה לא ייחתם הסכם חכירה אלא רק לאחר שהזכויות בחלקה א' יירשמו בטאבו בשלמות (סיום הליך הפרצלציה).

ו.עד לחתימה על הסכם החכירה, בעל הנחלה יוכל ליהנות מההטבות של ההחלטה (ביטול רצף דורי, ניצול 375 מ"ר, פיצול לפי 33%).

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.