ארבעה אחים ונחלה אחת

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מגזר חקלאי - מושבים - יום עיון - החלטה 1355

בימים אלה אנו עורכים סדרה של ימי עיון העוסקת ביישום של החלטה 1355. המטרה היא להסביר לבעלי הנחלות ולאגודות כיצד ליישם "מחר בבוקר" את ההחלטה, להסביר את היתרונות, ההטבות, הבעיות ביישום ההחלטה, לדון בהשלכות של ההחלטה על זכויות החקלאים בחלקות המגורים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

ארבעה אחים ונחלה אחת
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

בימים אלה אנו עורכים סדרה של ימי עיון העוסקת ביישום של החלטה 1355. המטרה היא להסביר לבעלי הנחלות ולאגודות כיצד ליישם "מחר בבוקר" את ההחלטה, להסביר את היתרונות, ההטבות, הבעיות ביישום ההחלטה, לדון בהשלכות של ההחלטה על זכויות החקלאים בחלקות המגורים וכיצד יש להתכונן ליישום ההחלטה במעבר מזכויות "בר רשות" לזכויות "חכירה", לתת הסברים לגבי זכויות הבנייה לאחר יישום החלטה 1355, להתייחס לנושא של פיצול מגרשים מנחלות, 3 בתים בנחלה, תיקון תמ"א 35, לתת דוגמאות לשומות של פיצול מגרשים, "דמי כניסה" ו- "דמי רכישה" וכן לערוך דיון בסוגיות ההורשה של הנחלות בראי החלטה 1355.

בהתאם לידוע לנו, רשות מקרקעי ישראל פועלת בימים אלה במרץ על מנת לגייס כח אדם וכן להכשירו בכדי שניתן יהיה ליישם את החלטה 1355 בהקדם. אכן, אנו אומרים זאת כבר זמן רב וזו העמדה שהרשות משדרת מאז אישור החלטה בבג"ץ (חלפו עד היום מעל שלוש שנים), אך נראה שהפעם מתקיימת פעילות אינטנסיבית לכיוון יישום ההחלטה בקרוב ויש להיות מוכנים לכך.

נזכיר שוב, כי היישום של ההחלטה הינו וולונטארי, אך קיימת חובה ליישם את ההחלטה בעת מכירת הנחלה. הבעיה היא, כי כיום רמ"י אינה מסוגלת להתמודד עם יישום ההחלטה ועל כן, עדיין מוצאות שומות "דמי הסכמה" במקום "דמי רכישה" בעת מכר של נחלות והעברות בין יורשים. לעניות דעתי ובהתאם למידע שברשותנו, יישום ההחלטה באופן שוטף יחל בעוד מספר חודשים עד שנה.

ברור, כי קיימות בעיות לא מעטות ביישום ההחלטה, הן על אגודות והן על בעלי הנחלות, לרבות בעיות בהסכמי החכירה שקיבלו תוקף בהחלטה 1311, אך יחד עם זאת, אין כל ספק כי האמור בהחלטות 416 ו- 823, אשר קבעו, כי הזכויות בחלקות א' של הנחלות יוחכרו בהסכמי חכירה לדורות, מקבל משנה תוקף בימים אלה.

בתקופת הבינים בעלי הנחלות נדרשים לפעול בהתאם להוראות החלטת הנהלה 3139 (ראה עדכון מקצועי מס' 157) ובעת יישום ההחלטה לדרוש "התחשבנות מחדש".

למרות העובדה כי מדובר בתקופת ביניים, אשר עומדת להסתיים, אנו פועלים להגשת בקשות ליישום ההחלטה במקרים בהם חלקות א' של הנחלות רשומות בשלמות בלשכת רישום המקרקעין ולא קיימים שימושים לא מוסדרים בנחלה. נבהיר, כי הרשות תפעל בזמני תגובה ארוכים בשלב זה ותאפשר יישום של ההחלטה במקרים מיוחדים בלבד.

עוד יש לדעת, כי בעת ביצוע עסקאות מכר של נחלות, יש לתת ביטוי לכל נושא יישום החלטה 1355 ולא רק בפער שעשוי להיווצר בין גובה "דמי ההסכמה" לגובה "דמי הרכישה", אלא גם בכל הקשור לנושא ביטול הרצף הבין דורי, זכויות בנייה בנחלה והכשרת מבנים, פיצול מגרשים מנחלות וכו'.

כפי שהערנו בעבר, הנושא של פיצול מגרשים מנחלות קיבל רוח גבית לאחר שהחלטה 1355 (במספרה הישן 1155) אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, ובנוסף ליישום של הפיצול בעת חלוקת הנחלה בין היורשים, אנו מוצאים כי רוכשים מבקשים לבצע עסקאות משותפות בהן אחד רוכש את הנחלה והשני רוכש את הזכויות במגרש שיפוצל מהנחלה.
אקדיש מאמר מיוחד לנושא זה בהמשך, אך לאור "תקלות" שהגיעו אלינו לאחר ביצוע עסקאות מהסוג האמור לעיל, אבקש להבהיר, כי בעת ביצוע עסקה בה מתקשרים שניים עם מוכר של נחלה, לא קיימות זכויות "סחירות" במגרש שיפוצל בעתיד מהנחלה ואף קיימים מקרים בהם הפיצול לא ניתן לביצוע או שלא ניתן להשלים את התהליך ויש להתייחס לכך בהסכמים. לנושא הפיצול והרכישה המשותפת קיימות השלכות מס בהווה וכן בעתיד לאחר שייחתם הסכם חכירה מהוון ביחס למגרש שיפוצל מהנחלה וגם נושא זה יש לבחון בטרם ההתקשרות.
לאחר שדנו בשלב התיאוריה נעבור לשלב המעשי - בעדכונים הקרובים אני אשתף אתכם במקרים בהם אנו מטפלים בנושא יישום החלטה 1355, ועל מנת שניתן יהיה ללמוד כיצד עלינו לפעול בתקופת הביניים במסגרת המקרים השונים שהחיים מזמנים לנו, עד אשר יפורסמו לציבור הוראות הביצוע של ההחלטה.
אבקש לשתף אתכם במקרה שמטופל על ידנו בימים אלה במסגרתו ביקשנו ליישם את החלטה 1355 שמקנה פתרון יצירתי אשר הביא עמו שלום בית.
עובדות המקרה:
הגיעו אלינו ארבעה יורשים של נחלה בצפון הארץ והסבירו כי ההורים הלכו לבית עולמם ולא הותירו אחריהם צוואה. במועד הפגישה הוסבר, כי אחד האחים מתגורר בנחלה עשרים שנה במחסן חקלאי שהוסב לבית מגורים ואח נוסף בנה בית שני בנחלה. הבית הראשי בנחלה בו התגוררו ההורים ז"ל נותר ללא שימוש. לאחר בדיקה הבנו כי בבית הראשי נוספה קומה ללא היתר בניה בה מתגורר הבן של האח שבנה את הבית השני בנחלה ביחד עם ארוסתו. שני אחים נוספים מתגוררים מחוץ למושב.
השאלה:
היורשים הגיעו אלינו לאחר שהתגלעו ביניהם מחלוקות ביחס לשאלה ע"ש מי מהיורשים יירשמו הזכויות בנחלה?
היורשים הסבירו, כי שניים מהם מעוניינים להתגורר בנחלה ולקבל זכויות וגם הבן של האח שבנה את הבית השני בנחלה מעוניין להישאר בנחלה ושני אחים מעוניינים לקבל פיצוי עבור חלקם בנחלה.
בירור צרכים והצעה לפתרון:
על מנת להגיע לפתרון הנכון עבור ארבעת היורשים היה צורך לברר את הצרכים של כל אחד ואיך הוא רואה את עתידו. לצורך כך קיימנו פגישות פרטניות עם כל אחד מהיורשים ולאחר סדרה של פגישות בהם הבנו היטב את הרצונות והקשיים של כל אחד מהם, קיימנו פגישה משותפת בה הצגנו את הפתרון הבא: שווי הנחלה עומד על סך של ארבעה מיליון ₪. לאחר שבחנו את גובה המיסים שיחולו במכירה לצד ג' התקבל שווי נטו לנחלה של 2.5 מיליון ₪, כלומר כל אח זכאי לסך של 625,000 ₪. לאחר שבררנו היטב את הצרכים והיכולות של כל אחד מהיורשים, הצענו כי האח שגר בבית השני בנחלה יירשם כבעל הזכויות בנחלה ויפצה את האחים בשווי חלקם, כאשר הפחתנו משווי הפיצוי את גובה ההשקעה שלו בבניית הבית בנחלה. כעת הצענו כי האח שגר במחסן שהוסב לבית מגורים יקבל את הזכויות בבית השני ובמקום לקבל כספים האח שיקבל את הזכויות בנחלה ישלם עבור עלות הפיצול. עבור הבן של האח שיירשם כבעל הזכויות בנחלה ומתגורר בקומה השניה בבית ההורים ז"ל, הצענו להכשיר את תוספת הבניה במסגרת יחידה ל"קרוב" בהתאם להחלטה 1355. שני האחים האחרים שהיו זקוקים לכספים יקבלו פיצוי מהאח שיירשם כבעל הזכויות בנחלה. לאחר שהוצג הפתרון והצדדים הגיעו להבנה ביניהם נותר לפנות לרמ"י על מנת ליישם את החלטה 1355 (חלקה א' רשומה בטאבו וקיים הסכם חכירה בתוקף ואין שימושים לא מוסדרים בנחלה) בכדי שניתן יהיה לבטל את הרצף הדורי ולהכשיר את הקומה השניה כיחידה ל"קרוב" וכן לבצע הליך פיצול בעלות של 33% + מע"מ בכפוף להנחת אזור.
מסקנות:
במקרה שלנו ההורים לא הותיר אחריהם צוואה שתתווה את הדרך לחלוקת הנחלה בין היורשים ואילו היו עושים כן, ההליכים היו פשוטים וברורים יותר.
עוד נדגיש, כי לא בכל מקרה ניתן יהיה להגיע להבנות ביחס למתווה שהוצע וכן ליישם את החלטה 1355, מה שיכול להעצים את המחלוקות ורבים מכם מכירים את המקרים בהם נותרה נחלה אחת ומספר יורשים שרוצים לקבל "חלק" מהנחלה והדבר עוד יותר מורכב כאשר יורש אחד או יותר מתגוררים בנחלה.
אני מציע לכל בכל נחלה שמבקש לבצע פעולות בנחלה בימים אלה של תקופת הביניים, עד ליישום מלא של ההחלטה על ידי רמ"י, לבחון את המצב המשפטי, המיסוי והתכנוני של הנחלה, בטרם ביצוע כל פעולה וכמובן שבטרם עריכת צוואה. כל אחד מבעלי הנחלות יכול לפנות לרמ"י וכן לרשות המקומית, לבקש מסמכים, היתרי בניה, ולשאול את השאלות המתבקשות ולפעול בדרך הנכונה ביותר עבורו ועבור בני משפחתו.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.