היטלי השבחה מליוני שקלים בלתי מנוצלים על ידי הועדים המקומיים

היטלי השבחה מליוני שקלים בלתי מנוצלים על ידי הועדים המקומיים
מאת: עו"ד גד שטילמן

בפסק דין תקדימי שניתן לפני כשבוע על ידי כב' בית המשפט העליון נקבע כי חלה חובת תשלום היטל השבחה גם על "ברי רשות" במגזר החקלאי. פסק הדין מהווה "מהפכה" של ממש במגזר החקלאי הואיל ועד היום היה מקובל שברי רשות אינם משלמים היטל השבחה. פסק הדין יביא לכך שבעלי נחלות, משקי עזר, מושבים וקיבוצים ישלמו היטלי השבחה בעוד שעד היום רובם לא היו מחוייבים בהיטל.

היטל השבחה הינו תשלום המשולם לוועדות האזוריות לתכנון ובניה בגין ההשבחה שנוצרה משינוי היעוד על פי תוכניות מתאר החלות על המקרקעין. חישוב היטל נקבע על ידי שמאי הועדה האזורית לתכנון ובניה ושיעורו - מחצית משווי ההשבחה של הקרקע שנוצרה מהתוכנית המשביחה. תשלום ההיטל נדחה ליום בו בעל הזכויות "מממש" את זכויותיו במקרקעין במכר או בבנייה.

חוק התכנון והבניה קובע כי ההיטל יחול על ה"בעלים" של המקרקעין או ה"חוכר לדורות". לפיכך, בעלי זכויות במגזר החקלאי במעמד של "ברי רשות" היו פטורים מתשלום. המדינה (רשות מקרקעי ישראל), כ"בעלים" של הקרקע, הייתה מחוייבת עד כה בתשלום ההיטל. על פי הסדר מיוחד שבין מועצת מינהל מקרקעי ישראל לבין המועצות האזוריות סוכם בעבר שהמינהל לא ישלם את מלוא ההיטל אלא 10% מהסכומים שיגבו על ידו בגין הקרקע המושבחת. תשלום זה המכונה "חלף היטל השבחה" והוא אומץ בסעיף 21 לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה.

ברע"א 725/05 הועדה המקומית שומרון נ' בלוך ואחרים, נקבע ביום 3.9.2014, שחובת תשלום היטל השבחה תחול גם על ברי רשות. המשמעות של פסק דין זה מרחיקת לכת ומהווה מהפיכה של ממש לא רק ביחסי ברי הרשות עם ועדות התכנון אלא גם ביחסי המגזר החקלאי מול רשות מקרקעי ישראל: הרשות, כבעל הזכויות במקרקעין, ראתה עצמה עד היום חופשיה לגבות תשלומי היוון בשיעורים שונים המגיעים ל 91%. במידה וכפועל יוצא מפסק הדין החדש שיעורי דמי ההיוון לא יופחתו בהתאמה, יווצרו מצבים בהם בעלי הזכויות במקרקעין ישלמו לרשות מקרקעי ישראל ולוועדה לתכנון (ביחד) סכומים העולים על שווי המקרקעין ב"שוק החופשי" בעת מכר זכויותיהם או בעת מימוש זכויות הבניה שלהם.

מכל מקום, עולה שאלה נוספת: מה יעודו ומי זכאי ליהנות מהיטל ההשבחה?

הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובעות כי כספי היטל ההשבחה מיועדים להשבת הוצאות התכנון של התוכנית, תשלום עבור הפקעות ולפיתוח הישוב. החוק מוסיף וקובע כי במרחב תכנון מקומי שבתחומו נמצאות יותר מרשות מקומית אחת, יועברו לרשות המקומית או לישוב הנמצא בתחום המרחב התכנון האמור ואינו רשות מקומית, הסכומים שייגבו כהיטל השבחה בשל המקרקעין שבתחומם. היינו, על הועדות המקומיות להעביר את כספי ההיטל לישוב ממנו "נוצר" ההיטל. אמנם, ועדות התכנון מוסמכות לנכות הוצאות שהיו להן בתכנון וכן תשלומים שונים עבור חינוך, אולם אין באלה כדי לשנות את החובה להעביר את היתרה לוועד המקומי של הישוב ממנו נוצר ההיטל לצורך מימון עלויות הפיתוח של אותו ישוב.

ויודגש, הוועדות האזוריות לתכנון ובניה אינן נוהגות בד"כ להכין תכניות מתאר ומשאירות את אלה להכנה על ידי הישובים שבתחומן, כך שאין לועדות הוצאות של ממש בהכנת תכניות מתאר. כמו כן אין לוועדות התכנון האזוריות בדרך כלל הוצאות בגין הפקעות הואיל ואין הן נוהגות להפקיע מקרקעין שבתחום משבצות הישובים שבתחומן. כמו כן, אין לוועדות התכנון סיכון בתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הואיל והן "מגלגלות" את התשלום על יזמי התכנית מכח "כתבי שיפויי". כך, שבפועל, נראה שרוב רובו של ההיטל אמור להגיע לידי הישובים ולא לקופת המועצה.

למרבה הצער בעניין זה אין הועדות המקומיות נוהגות באופן אחיד וכל ועדה בחרה לעצמה "נהלים" ו"קריטריונים" שונים לפיהם היא מוצאת לנכון להעביר חלק מההיטל לישובים שבתחומה ואת היתרה מעבירות לקופת המועצה. כך למשל ישנן ועדות מקומיות המעבירות 80% מההיטל לישוב ממנו ההיטל נגבה, סכום זה נראה בעיננו קרוב לסכום הנדרש להעברה ואולי אף עולה על הנדרש על פי החוק. לעומתן ישנן ועדות מקומיות שאינן מעבירות תשלום כלשהו מתוך היטלי ההשבחה הנגבה על ידן ולא מחלף ההיטל המועבר אליהן מרשות מקרקעי ישראל. אמנם, גם הועדות אלה מעבירות "כספים" על פי "הצדק חלוקתי" שנקבע לעיתים בקריטריונים שונים, אולם לנהלים ולקריטריונים להעברת "כספים" לישובים, אף אם הם מוצדקים מנימוקים סוציאליים וסוציואקונומיים, אין להם עיגון חקיקתי ולמעשה מהווים הפרה של הוראות החוק בקשר להעברת "היטלי השבחה".

ועדות לתכנון ובניה הינם גוף סטטוטורי שונה ונבדל מהמועצות האזוריות, הנוהג לפיו המועצות האזוריות רואות את ועדות התכנון מעין גוף פנימי השייך להן, שגויי מבחינה משפטית ומנהלית. תקציבם של הועדות לתכנון ובניה אינו חלק מתקציב המועצות האזוריות. בעניין זה הביעה כב' הש' ארבל את דעתה בבר"ע 725/05 הנ"ל בקובעה כי: "... אין להשתמש בכספים שנגבו אלא לכיסוי הוצאות הכנת התכנית..... ועל כן אינו מהווה מקור הכנסה נוסף לרשות המקומית...".

המציאות הקיימת היום מעמידה את הוועדים המקומיים במצב של "אי נוחות"; בהיותם תלויים במועצות האזוריות ברוב תפקידם הציבורי, קיים אצלם חשש לעמוד על זכותם לקבל את הכספים המגיעים להם על פי החוק. אי עמידה על זכותם מהווה הפרה של החובה החוקית המוטלת עליהם כלפי בוחריהם - תושבי הישוב. נראה כי על המועצות האזוריות וועדות התכנון לשמור על טוהר המידות והמנהל התקין לא רק בעת גביית תשלומי חובה המגיעים לקופתן אלא גם עת חובת התשלום חלה עליהן.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.