המינהל מספסר - "עושק כבשת הרש"

המינהל אחראי להאמרת מחירי הקרקע במושבים ובקיבוצים וגובה יותר משוויה באופן הגורם לבעלי המשקים, בנסיבות מסויימות, לאבד את כל רכושם בשל חוב משכנתא פעוט.

הקפאת ה"הרחבות" כתוצאה מהחלטת המינהל שלא לאפשר למושבים לקבל פיצוי בגין הקרקע, ששונה יעודה, ובנוסף ביטול זכותם של "בני הישוב" לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון הרחבות, יצרו תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע למגורים במושבים. מציאות זו קיבעה תנאים כלכליים בהם שינוי היעוד מביא להפסד כלכלי למושבים ולחבריהם.

נוכח הקפאת הבניה בקיבוצים ובהיעדר היצע של מגרשים במושבים, שווי בתי המגורים במגזר החקלאי עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. מה גם שתמ"א 35 מהווה מחסום תכנוני ברוב המושבים לתוספת יחידות מגורים בתוך הנחלות.
העלאת מחירי הקרקע המלאכותית מעשירה את המינהל בגביית דמי היוון ובמקרים קיצוניים אף גורמת לבעלי משקים לאבד את נחלתם.


איך קורה שבעלת משק מוצאת את עצמה גרה במחסן ?

גב' ד' חולה באי ספיקת כליות, עוברת טיפולי דיאליזה שלושה-ארבעה ימים בשבוע, מתגוררת מזה מספר שנים עם ילדיה במחסן בשטח 50 מ"ר ששופץ באופן מינימליסטי למגורים, המצוי בחצר נחלתה במושב בעמק חפר. ד' נאבקת מזה מספר שנים בבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות", המבקש להוציאה מביתה ולממש באמצעות כונס נכסים את נחלתה, בשל חוב שערכו הריאלי נמוך מ- 10% משווי הנחלה כולה.

לאחר שבעלה המנוח נקלע לחובות, מינה הבנק כונס נכסים למימוש הנחלה. הליכי הכינוס הביאו, למרבה הצער, לפטירתו בטרם עת של מר ד' משיברון לב. האלמנה ושני ילדיה מצאו עצמם בודדים מול אימת הליכי הכינוס של הבנק. על מנת לכסות את חובם ללא שיצטרכו למכור את הנחלה בשלמותה ביקשו לפצל את בית מגוריהם מהנחלה, ששוויו היה גבוה לאין ערוך משווי החוב לבנק. הפיצול נעשה על פי הוראת אגף 62 של מינהל מקרקעי ישראל, הוראה זו מאפשרת הפרדה של בית מגורים מהנחלה עם מגרש בשטח של כ- 500 מ"ר.

בתחילת שנת 2009 נמכר בית המגורים תמורת 1,450,000 ₪. גב' ד' וילדיה עברו לגור במחסן בשטח של כ- 50 מ"ר שבחצר הנחלה. בשל המורכבות הבירוקרטית של וועדות התכנון עברו 4 שנים עד שניתן "תוקף" לתוכנית הפיצול. או אז, נדרש כונס הנכסים ממינהל מקרקעי ישראל להעביר מקופת הכינוס תשלום בסך 1,426,800 ₪ עבור הפיצול. בנוסף נדרש לשלם דמי רכישה בסך 5% מהסכום הנ"ל, ותשלומים שונים למועצה ולוועדה המקומית המסתכמים בכ- 200,000 ₪ נוספים.

משמעות הדבר היא שכל התמורה אשר נכנסה לקופת הכינוס כתוצאה ממכירת הבית הועברה למינהל מקרקעי ישראל ולכונס הנכסים נותר חוב בקופת הכינוס ליתר הרשויות. התוצאה של העסקה האומללה היתה הפסד עצום: גב' ד' מצאה עצמה לאחר מכירת בית מגוריה בחוב גבוה יותר מזה שהיה לה טרם מכירתו וקופת הכינוס שהיתה אמורה לממן את כל החוב לבנק נמצאת במינוס תקציבי.

נוכח התוצאה, הגיש כונס הנכסים לרשם ההוצאה לפועל בקשה להמשך הליכי הכינוס ומכירת יתרת הנחלה הכוללת את המחסן בו מתגוררים האלמנה וילדיה.

יובהר כי לאחר פטירתו של המנוח עמד החוב לבנק (על פי נתוני הבנק) על סך של כ- 440,000 ₪ בעוד ששווי הנחלה באותה עת היה כ- 4,400,000 ש"ח. אולם, נוכח פיצול הנחלה ירד ערכה של הנחלה ל- 2,200,000₪ (היום) ושווי הנטו שיוותר מהמכר לאחר תשלום דמי הסכמה ומס שבח מוערך בשווי יתרת החוב לבנק.

כך קרה, שתוצאות הליכי הכינוס הכושלים הביאו את האלמנה להישאר חסרת פרוטה וללא קורת גג, בעוד הבנק נהנה במשך כל השנים האלה מריבית פיגורים בשיעור ממוצע של כ- 11% המושתתת על קרן חוב ההלוואה.

מעבר לשאלת אחריותו של בנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" לכישלון. עולה השאלה: מה הגורמים שהביאו לתוצאה הקפקאית? התשובה לשאלה ברורה אך מורכבת:

במצב המשפטי הרגיל, חלקה ביעוד "מגורים" עליה ניתן לבנות יותר מיחידת מגורים אחת, ניתנת לחלוקה למגרשים ללא עלות. אולם, במגזר החקלאי המצב שונה: העמדה אבסורדית ובלתי נתפסת של המינהל ("רשות מקרקעי ישראל") היא שפיצול בית מגורים מחלקת המגורים של נחלה (עליה ניתן לבנות יותר משתי יחידות מגורים) מחייבת את בעל הנחלה לרכוש בשנית את המגרש עליו עומד הבית בסכום עלותו בשוק החופשי! (91% דמי היוון). זאת, על אף שהוא רכש את הקרקע בעבר במחיר מלא, ובעת רכישת הנחלה שולמו למינהל "דמי הסכמה" בשיעור של כ- 1/3 משווי העסקה כולה.

כלומר, בני הזוג ד' קנו את הקרקע במחיר מלא מהמוכרים, המינהל קיבל באותה עת כ- 33% משווי העסקה. בעת אישור הפיצול, קיבל המינהל תשלום מלא נוסף בשיעור 91% משווי הקרקע המפוצלת, היינו, בני הזוג ד' שילמו 100% מהשווי של הקרקע של המגרש למוכרי הנחלה + מס רכישה, והאלמנה נאלצה לשלם באמצעות קופת הכינוס עוד 91% + מס רכישה (סה"כ כ- 205%). מסכום זה המינהל קיבל 124% והיתרה נותרה אצל מוכרי הנחלה.

עמדה בלתי נתפסת זו של המינהל, המעוגנת בהוראת אגף 62, חורגת מכל "סבירות" ו"מידתיות" ומהווה גזילה של ממש של בעלי הנחלות והפלייתם באופן קיצוני מחוכרים במגזר העירוני.

נכון הדבר שהוראת אגף 62 שונתה בהחלטות 979 ו- 1155 אולם עד היום, מאז שנת 2007 (מועד קבלת החלטה 979 במועצת מקרקעי ישראל) היא לא יושמה! מה גם שלא ניתן ליישמה ברוב הנחלות בישראל בשל תנאים מקדמיים חסרים (כגון: תוכנית לצרכי רישום וכיוצ"ב).

עולה מן האמור כי גב' ד' יכלה להרוויח ממכר ביתה אגב פיצולו מהנחלה לכל היותר את שווי עלות הבניה של הבית, שכן, את עלות הקרקע עליו עומד ביתה היא נאלצה לשלם בשנית למינהל. אולם לדאבונה עליית שווי הקרקע ממועד המכר ועד מועד תשלום ההיוון למינהל גרעה ממנה אף את ההפרש.

חישוב שומת דמי ההיוון לפי יום הכנת השומה

אם נדקדק בפרטי השומה של המינהל נגלה כי גם בדרך החישוב של שומת דמי ההיוון יש משום "גזלת כבסת הרש": השמאי הממשלתי והמינהל לא עורכים את השומה לפי יום העסקה אלא לפי יום הכנת השומה, וזו מעוכבת על ידם עד לאחר מתן אישור "תוקף" לתוכנית הפיצול. גישה זו מביאה לידי כך שהאלמנה מגלמת שלא בצדק את שווי עליית הקרקע. יצויין כי תשלומי חובה אחרים החלים במכר, כמו "מס שבח" ו"היטל השבחה" נערכים לפי שווי הקרקע ביום העסקה ולא לפי שווי ביום הכנת השומה. אולם המינהל מתעקש "למסות" עסקאות לפי היום בו השמאי הממשלתי נדרש להכין את חוות דעתו, וזו כידוע מתעכבת עד להשלמת הליכי התכנון בועדות התכנון שלא לדבר על העיכוב הרגיל הקיים בפעילות המינהל במגזר החקלאי.

המשכות ההליכים בועדות התכנון

פיצול מגרש מחלקה ללא תוספת זכויות בניה הינו הליך תכנוני פשוט ביותר המוגש כ"תב"ע נקודתית". אלא שמסיבות השמורות עם ועדות התכנון, הליכים אלו אורכים עד לסיומם למעלה משלוש שנים. בתקופה זו עולה ערך מגרשי המגורים במושבים בעשרות אחוזים.

האחריות לעליית שווי הקרקע מוטלת על כתפי המועצה הארצית לתכנון ובניה ומינהל מקרקעי ישראל אשר חברו יחד להקפאה של הבניה במושבים ובקיבוצים. המדיניות התכנונית הנכפת בתמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית הקובעת את מספר הבתים בכל ישוב) חוסמת הוספת יחידות דיור במושבים. המושבים שעוד נותרה להם זכות לממש את מספר היחידות הקבועות בתמ"א 35 נחסמו בהכנת תוכניות מתאר חדשות בהחלטה המינהל שלא לאפשר למושבים - בעלי הזכויות בקרקע - לקבל פיצוי בגין הקרקע שנלקחת מהם בעת שינוי ייעודה, וכן בביטול זכותם לאפשר לבני הישוב לקבל עדיפות ברכישת המגרשים שנוצרים בתכנון. כך יצר המינהל תמריץ שלילי לשינוי יעוד קרקע ל"מגורים" במושבים.

בהיעדר היצע של מגרשים במגזר החקלאי, שווי מגרשי המגורים ובתי המגורים עולה וימשיך לעלות בשיעורים גבוהים בהרבה מאלו שבמגזר העירוני. בנסיבות אלה אין להתפלא שבנק "כרמל-איגוד למשכנתאות" הגיע לתוצאה לפיה שווי שומת המינהל להיוון המגרש גבוהה משווי בית מגורים עם המגרש.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.