חידוש !! מהיום אינך תלוי במוכר נכס לשם קבלת אישור מס שבח לצורך רישום הזכויות על שימך לטאבו

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - מס שבח - חידוש - חוק מיסוי מקרקעין - מקדמות לרשויות המס

ביום 1.6.14 תוקן חוק מיסוי מקרקעין באופן מהותי...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

חידוש !! מהיום אינך תלוי במוכר נכס לשם קבלת אישור מס שבח
לצורך רישום הזכויות על שימך לטאבו
מאת: עו"ד נירה אשכנזי ועו"ד נדיר אביעד

ביום 1.6.14 תוקן חוק מיסוי מקרקעין באופן מהותי.

התיקון נועד להגן עליך – רוכש זכויות במקרקעין!

התיקון - גורם לקיצור משמעותי בהליך השגת האישורים לצורך רישום הזכויות על שם הרוכש, גם במקרה בו העסקה חייבת בסכומים גבוהים במס שבח!!

כידוע, מוכר זכויות במקרקעין חייב להמציא אישור ממס שבח לטאבו, על מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות במקרקעין על שם הרוכש.

עד לתיקון החוק, היו "שבויים" הרוכשים בהליכים ארוכים (כ- 8 חודשים) שהתנהלו בין מוכר הזכות לבין רשויות המס, עד שבסופו של דבר ערך מנהל מס שבח את השומה מטעמו, והמוכר היה מחויב לשלמה.

עסקאות רבות נותרו "תקועות", והקונה היה נאלץ להמתין חודשים ארוכים, למרות ששילם את כל התמורה(!!) עד שמנהל מס שבח, היה קובע את שומת מס השבח.

מטרת התיקון של החוק היא להיטיב עם הרוכש, ולאפשר קבלת אישור מס שבח ורכישה במהירות, בעסקאות שבהן המוכר חייב במס שבח (למשל מכירת מגרש).

התיקון, מבטיח את זכויות הרוכש, וקבלת אישור מס השבח שהינו, חיוני ביותר לצורך רישום הזכויות בטאבו על שם הרוכש, בזמן קצר יחסית.

1.
רוכש – מהיום אתה מחויב לשלם מס שבח!

בהתאם לקבוע בחוק, תשלום מס שבח חל על המוכר בלבד!

גם לאחר התיקון לחוק – מי שחייב בתשלום מס שבח הוא המוכר, אלא, שבמסגרת התיקון לחוק נקבע כי מי שישלם את מס השבח בפועל – הוא הרוכש ולא המוכר!

מבולבלים ? אין צורך, שימו לב!

לפי התיקון במועד שבו אמור הרוכש לשלם למוכר 40% מהתמורה – על הרוכש לשלם לרשויות המס מקדמה בעבור תשלום מס שבח.

המקדמה אשר הרוכש ישלם באופן ישיר לרשויות המס תשולם מתוך כספי התמורה שהיה אמור הרוכש להעביר לידי המוכר!

כלומר, במקום שהרוכש יעביר את כל התמורה לידי המוכר, הוא יעביר לרשויות המס את סכום המקדמה בעבור תשלום מס שבח "בשמו" של המוכר!

2.מה סכום המקדמה שעלי לשלם לרשויות המס?

בתיקון לחוק נקבעו שני שיעורים של מקדמה שתלויים בתשובה לשאלה מתי המוכר רכש את הזכות במקרקעין, בהנחה שמדובר במוכר שהוא אדם פרטי?

1.אם המוכר רכש את הזכות לפני 7.11.2001 – תהיה מקדמה בגובה 15% מהתמורה.

2.אם המוכר רכש את הזכות אחרי 7.11.2001 – תהיה מקדמה בגובה 7.5% מהתמורה.

זכרו! המקדמה נחשבת כאילו שולמה ע"י המוכר על חשבון מס השבח ותשלום זה יחושב כאילו שולם על חשבון התמורה למוכר.

3.חריגים – חשוב !!

!! כאשר המוכר מוכר דירה בפטור ממס שבח (על פי סעיף 49 ב2 - דירת מגורים מזכה יחידה בהתאם לתנאים הקבועים בחוק) לא תשולם מקדמה.

!! במקרה בו המוכר מוכר דירת מגורים מזכה - חייבת במס (מאחר שאינה דירתו היחידה) ובכוונתו לנצל את הוראת השעה בקשר עם "מס מוטב לינארי" על פי סעיף סע' 48א(ב2) הרוכש ישלם לרשויות המס מקדמה בגובה השומה העצמית שעל המוכר לשלם.

!! כאשר רוכשים דירה מחברה – שיעור המקדמה יהיה תמיד 7.5% - גם אם הדירה הנמכרת נרכשה לפני 7.1.2001.

4.רכשתי דירה מקבלן – האם גם אז עלי לשלם מקדמה?

קבלנים גדולים, אשר בונים מאות יחידות דיור, מחזיקים ברשותם אישור לפיו הם חייבים במס הכנסה בקשר עם מכירת הדירה – במקרים אלה על עורך הדין המייצג את הקונה בעסקה לבדוק היטב כי האישור קיים – ואז לא תשולם מקדמה.

במקרה בו מדובר בקבלן אשר אינו מחזיק באישור – יש צורך בתשלום מקדמה למס שבח – אולם המקדמה תשולם על ידי הקונה – רק לאחר ששולמה 80% מן התמורה.

5.סיכום:

התיקון לחוק, מקצר את הדרך להשגת האישורים הנדרשים מרשויות המס, ובסופו של דבר רישומה על שם הרוכש. כמובן שלצורך רישום נדרשים מסמכים נוספים שאינם תלויים ברשויות המס.
חשוב מאוד לבצע עסקאות באמצעות משרד עו"ד המומחה לנושא, ואשר יבדוק את שומתו העצמית של המוכר, סכום המקדמה הנדרש בתשלום, ומצבו של הקבלן שעימו התקשרתם.

זכרו!
רכישת דירה מהווה עסקה משמעותית עבור כל אחד ואחת מאיתנו, יש לבצעה בזהירות ובשיקול דעת, נוכח השינויים, התיקונים והחידושים בחקיקה.

הערה :

המאמר נכתב על ידי: עוה"ד נירה אשכנזי ועוה"ד נדיר אביעד ממשרד גבי מיכאלי ושות'-עורכי דין

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.