חלופות לשיוך דירות בקיבוצים - עדכון סטטוס הצעות והחלטות פרויקטים בשטח המחנה בקיבוץ המתחדש

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - דיני קיבוצים - שיוך דירות בקיבוץ המתחדש - חלופות לשיוך דירות

קיבוצים מתחדשים שחתמו על הסכמי קליטה עם חברים חדשים ולא קיבלו החלטה על שיוך ו/או בקיבוצים שקיבלו החלטה על שיוך ומבקשים ליישם את החלטה 1155-...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

חלופות לשיוך דירות בקיבוצים - עדכון סטטוס הצעות והחלטות
פרויקטים בשטח המחנה בקיבוץ המתחדש
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

בהמשך להצעות החלטה לחלופות נוספות לשיוך דירות בקיבוצים, שהובאו לשולחן מועצת מקרקעי ישראל ולאחר שנדחו הדיונים בהצעות במסגרת שני דיונים שהיו קבועים לחודשים יוני ויולי 2014, לאור התנגדות מצד יועמ"ש הרשות והיועץ המשפטי לממשלה, להלן הסבר לגבי חלופות השיוך הקיימות כיום ואלו העומדות לדיון:

1.החלטה 751:

1.1החלטה משנת 1996 הקובעת את השינוי האירגוני בקיבוץ המתחדש.

1.2במסגרת השינויים: שיוך דירות/שכר דיפרנציאלי (עובדים מקבלים שכר לא עובדים לא מקבלים שכר)/שיוך מניות יצרניות (שיוך פירות הנכסים).

1.3חבר חדש משלם 91% עבור הקרקע חבר ותיק מעל 15שנה משלם בהפחתה של 2% כל שנה עד 11% מינימום.

1.4אפשרות לתשלום נדחה של דמי החכירה המהוונים, למעט המע"מ.

1.5קיימים קיבוצים בפריפריה ובייחוד בקו העימות שהשלימו את הליכי השיוך והחברים חתמו על הסכמי חכירה פרטניים מול הרשות.

1.6קיבוצים רבים (בייחוד במרכז הארץ) חתמו על הסדר פנימי (שיוך חוזי) ואפשרו לחברים להוריש/למכור/להשכיר/לשעבד - אך לא הפנו את החברים לרשותלהשלים את הליך השיוך הקנייני ולשלם את דמי ההיוון לאור עלויות גבוהות ואף לא דיווחו לרשויות המס.

1.7באוקטובר 2012 החליט מנהל הרשות לעצור את מתן היתרי הבניה לאחר שקיבל חוו"ד מהיועץ המשפטי לממשלה כי העובדה שהקיבוצים קולטים חברים שמשלמים מכיסם עבור בניית הבתים, אך לא מפנים את החברים לרשות להשלים את הליך השיוך אינה חוקית ומנוגדת להחלטות הרשות וכן אינה חוקית במישור המיסויי.

1.8במהלך השנתיים האחרונות התגבשו נהלי עבודה בתקופת הביניים (מתן היתרי בניה עד להשלמת הליכי השיוך בקיבוצי 751) ביניהם חתימה על תצהירים על ידי החבר והקיבוץ
והתחייבות להשלים את השיוך עד 31.12.15 וכן הפקדה של ערבות בנקאית ע"ס 200 אלף ₪ במרכז הארץ, 50,000 ₪ באזור עדיפות לאומית ב', ע"ח דמי ההיוון.

1.9ההוראות קיבלו תוקף בהחלטה 1314 מחודש דצמבר 2013 הקובעת את ההוראות ביחס לקיבוצי 751 וההתנהלות בנושא היתרי הבניה עד המועד הקובע (31.12.15).

1.10בקיבוצים רבים שביצעו קליטה לאחר אוקטובר 2012, הכספים של החברים מופקדים בנאמנות, החברים ממתינים להסדר של הקיבוצים מול הרשות, לרבות בנושא של הסדרת שימושים לא מוסדרים, הפקדה של ערבות בנקאית עד מיליון ₪, על מנת לקבל היתרי בניה.

1.11החלטה 1314 קובעת סנקציות כלפי חברים וקיבוצים שלא ישלימו את השיוך עד המועד כגון: תשלום 91% עבור הקרקע, חילוט ערבויות, תשלום דמי שימוש, הוצאת המגרש מהמשבצת ומכירה לצד ג'.

2.החלטה 1155-

2.1ההחלטה התקבלה בשנת 2003, תוקנה בשנת 2007, הוגש בגינה בג"ץ וניתן פסק דין בחודש יוני 2011.

2.2בג"ץ אישר את ההחלטה, אך תיקן את היום הקובע ל - 27.3.2007 מועד אישור ההחלטה.

2.3חבר חדש לאחר 27.3.2007 ישלם 33% בצירוף מע"מ עבור הקרקע.

2.4חבר ותיק לפני 27.3.2007 ישלם 3.75% + מע"מ ויכול לדחות היתרה להשלמה ל- 33% למועד העברת זכויות (לא כולל הורשה והעברה לקרוב).

2.5קיימים קיבוצים שקיבלו החלטה לפי 751 שבוחנים מעבר להחלטה 1155 - במידה ויאושר המעבר החברים החדשים יאזנו את הדור הותיק לפי טבלאות וישלמו תשלום נמוך מ- 91% אך גבוה מ- 50% ככל הנראה.

2.6בנוסף ישולם היטל השבחה שלא שולם בהחלטה 751.

2.7עבור חבר ותיק, הרשות דורשת מע"מ מלא עבור 33% בעת השיוך.

2.8יישום ההחלטה נמצא בפיילוט, יצאה שומה אחת לקיבוץ להבות חביבה, הרשות לומדת את ההשלכות של ההחלטה, אך קיימים קשיים ביישום ההחלטה, נוכח בעיות בכח אדם ומספר בעיות הקשורות ביישום של ההחלטה כגון: הגבלה של חברים בעצמאות כלכלית ל- 20%, תשלום מע"מ מלא בעת השיוך, היטל השבחה וכו'.

3.חכירה משנה –

3.1במסגרת המתווה של "חכירת משנה", החבר יחתום על הסכם מול הקיבוץ ביחס לזכויות בבית המגורים והקיבוץ ירכוש את הזכויות בחלקת המגורים מרמ"י ויחתום על הסכם חכירה.

3.2המטרה היא שהקיבוץ ייוותר בעל הזכויות מול רמ"י והחבר יהיה בעל זכות "חכירת משנה" כלפי הקיבוץ, כאשר הקיבוץ יקבע בהסכם מול החבר את הזכויות והחובות של החבר ביחס למגרש ולבית המגורים.

3.3החשש הכבד של הקיבוצים הוא לאבד את הקשר בין הזכויות בבית לחברות באגודה בכדי שהקיבוץ לא יהפוך בסופו של יום ליישוב קהילתי.

3.4הקיבוץ לא מעוניין להגיע למצב לאחר שיוך קנייני, שחברים שגרים בת"א משכירים את הבתים בקיבוץ וחושש אף שיתבצעו העברות זכויות ללא קבלת הרוכש כחבר אגודה
לאור פסיקות בתי המשפט שקבעו כי לא ניתן לחייב אדם להיות חבר אגודה ולא ניתן להתנות את הזכויות בנכס בחברות באגודה. בתי המשפט ביטלו סעיפים בתקנון המתנה את הזכויות בבית בחברות באגודה. בשלב זה מדובר על אגודה קהילתית בהרחבות קהילתיות ולא בשטח המחנה, אך כדור השלג יכול להתגלגל גם לשטח המחנה.

3.5הובאה הצעת החלטה בחודש מאי 2014 כי הקיבוץ ישלם "דמי רכישה" וירכוש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בשטח חלקת המגורים בקיבוץ עבור החברים הוותיקים והחדשים.

3.6רכישת הזכויות תתבצע בפעימה אחת או בשתי פעימות - שלב ראשון - רכישה של 50% ממספר יחידות הדיור לפי תמ"א 35 (ללא חישוב היחידות המיועדות להרחבה).

3.7ההבדל הוא בכך שבמקרה של החלטה 1155 מדובר על רכישה פרטנית של הזכויות מהרשות ובחתימה על הסכם חכירה ישיר בין החבר לרשות ובמתווה המוצע, תתבצע רכישה של מלוא הזכויות למגורים במרוכז על ידי הקיבוץ.
המשמעות היא - ההבדל בשווי הזכויות!
כלומר - זכויות "חכירה ישירה" (חבר - רשות) שוות יותר מהזכויות במסגרת "חכירת משנה" (רשות - קיבוץ - חבר).

3.8לא תהיה דחייה של תשלומים עבור חברים ותיקים - הקיבוץ ישלם את מלוא התשלומים הנדרשים עבור חברים ותיקים וחבריםחדשים לפי המתווה של החלטה 1155 כלומר 33% בהפחתה של כ- 12% במצטבר עבור העובדה כי מדובר "בחכירת משנה" ולא ב"חכירה ישירה".

3.9החבר יחתום על הסכם חכירת משנה מול הקיבוץ ובכך הקיבוץ שומר על "הכוחות" ביחס לנכסים.

3.10ההחלטה נידונה במועצה ולאור התנגדות מצד היועמ"ש היא עדיין לא אושרה.

4."חלופת האגודה" - הלוואה:

4.1מתווה נוסף שנבחן הוא מתן הלוואה לאגודה על ידי החבר לצורך בניית הבית.

4.2לחבר לא יהיו זכויות בבית (הורשה/מכירה/השכרה) אלא שהבתים יהיו שייכים לקיבוץ.

4.3הקיבוץ ישיב לחבר את הלוואה במקרה של פטירה/הפסקת חברות בצירוף הצמדה.

4.4היה אמור להתקיים דיון במועצת מקרקעי ישראל ביום 22/6 שנדחה ל- 9/7 ונדחה שוב.

4.5היועמ"ש של הרשות וכן היועץ המשפטי לממשלה מתנגדים להצעה זו וטוענים כי גם במתווה זה, מדובר בשיוך בפועל ויש לשלם לרשותאת דמי ההיוון עבור הקרקע וכן לדווח לרשויות המס.

4.6התנועה הקיבוצית טוענת כי אין כל פסול במתן הלוואה לאגודה כאשר החבר מצהיר כי אין לו כלל זכויות בבית.

4.7הנושא נמצא בדיונים משפטיים ואין לו בשלב זה פתרון.

5.קיבוץ מסורתי:

5.1האופציה המסורתית כפי שהייתה מקובלת שנים רבות בקיבוצים.

5.2הקיבוץ בונה מכספו את הבתים ונותן לחברים זכות מגורים.

5.3לחברים אין כל זכות בבתים למעט מגורים.

5.4בעת פטירה הבית חוזר לבעלות הקיבוץ.

לסיכום:

קיבוצים מתחדשים שחתמו על הסכמי קליטה עם חברים חדשים ולא קיבלו החלטה על שיוך ו/או בקיבוצים שקיבלו החלטה על שיוך ומבקשים ליישם את החלטה 1155-

בשלב זה ברוב הפרויקטים הכספים של החברים מופקדים בנאמנות ולא התקבלו היתרי בניה.
החברים החדשים חיים בתנאי אי וודאות ומשלמים עלויות חודשיות עבור שכירות, כאשר הכספים מופקדים בנאמנות, אין תשואה לכסף, תנאי השוק משתנים, שווי הנכסים "מסביב" עולה והמשפחות הצעירות עומדות ללא מענה כאשר מתנהלים דיונים מול הרשות ואין פתרון בשלב זה.

נזכור - כי המשפחות לא הגיעו לקיבוץ כסוחרי נדל"ן, הם ביקשו לחיות ולהשתלב בקיבוץ, והקיבוץ קיבל אותם כחברי אגודה, כאשר ברוב המקרים, המשפחות התקבלו בקלפי כחברי אגודה.

המציאות שנכפתה על המשפחות, כמו גם על הקיבוצים הביאה לכך, כי משפחות לא מעטות ביטלו הסכמים, גם לאור העובדה כי הפתרון לא נראה באופק מבחינתם.

נתון נוסף שהביא לביטול הסכמים הוא, שהעלויות השוטפות היו גבוהות והן כרסמו בהון העצמי של המשפחות עם חלוף הזמן בעוד הנכסים באזורים רבים בארץ האמירו באופן שהכספים שהופקדו בנאמנות לא שמרו על ערכם והאופציה של רכישת נכס התרחקה מיום ליום.

יש לדעת, כי קיימים עשרות קיבוצים המנהלים מו"מ מול הרשות על מנת ליישם את החלטה 1155. ביניהם קיבוצים שקיבלו החלטה על שיוך ומבקשים ליישם את החלטה 1155 וכן כאלו שמבקשים לעבור מהחלטה 751 ל- 1155 בכדי לסיים את הליכי השיוך.

אין כל ספק כי לכל קיבוץ הפתרון המתאים לו - אך קיבוץ המבקש לקלוט חברים חדשים נדרש להחלטות קשות, היסטוריות, כאלו שיצעידו אותו קדימה ולא יקפיאו את הקליטה לשנים רבות ועל כן, יש לבצע חשיבה מחדש בשיתוף החברים החדשים ולמצוא פתרונות מתאימים.
ההיסטוריה מראה, כי החלטות הרשות רק מריעות את מצב המגזר החקלאי (קיבוצים ומושבים) ויש לבחון היטב את הסטטוס בכל קיבוץ, ואת הצרכים ובייחוד בקיבוצים שקלטו חברים, חתמו על הסכמים, "נתקעו" עם היתרי הבניה וכעת יושבים על הגדר.

בקיבוצים שקיבלו החלטה לשיוך לפני שנים לפי החלטה 751 ולא השלימו את השיוך-

הכוונה היא בייחוד לקיבוצים במרכז הארץ ובאזורי עדיפות לאומית ב' אשר ביצוע קליטה וחתמו על הסכמים עם חברים חדשים.

בקיבוצים אלה לא ניתן ברוב המקרים להשלים את השיוך לפי החלטה 751 נוכח עלויות דמי היוון גבוהות מאוד.

בנוסף, לאור הבעיות הכרוכות במעבר להחלטה 1155: הסדרת שימושים, הגבלה ל- 20% ביחס לכמות החברים בעצמאות כלכלית (קיימים קיבוצים שיש בהם עשרות חברים בעצמאות כלכלית), תשלום מע"מ מלא בעת השיוך, עלויות דמי היוון גבוהים - נעצרו הליכי השיוך הקנייני, מה שהקפיא את הצמיחה בקיבוצים אלה והותיר את החברים החדשים בתנאי אי וודאות.

בקיבוצי 751 יש לשים לב היטב להחלטה 1314 שקובעת את ההסדר בתקופת הביניים עד ליום 31.12.15 ובהתאם לאפשר פתרון לחברים החדשים בכדי שלא יעמדו כשבויים, כאשר מצד אחד הקיבוץ לא מפנה אותם לרשות ומצד שני, הרשות תדרוש את ההפניה במועד הקובע, ותאיים במימוש של הסנקציות.

הכספים של המשפחות הצעירות שמבקשות את עתידם מוטלים על הכף ומלוא האחריות מוטלת על מקבלי ההחלטות בקיבוצים, ביחס לחברים חדשים ובנים רבים ביניהם, כאשר כל החלטה תשפיע באופן ישיר על משך הזמן לו יידרשו החברים החדשים להמתין ולעגמת הנפש שתיגרם להם.

אין כאן האשמה כלפי הקיבוצים, הם אלה שנדרשים לפעול בתנאי קרב למול הרשות, אך מאידך, יש כאן קריאה לפרגמטיות ולבחינה נכונה של המציאות המשנה, זו שהיתה בעבר, זו שמתרחשת כיום וזו שתבוא בעוד שנת דור ותשפיע על אופי הקיבוץ.

כל קיבוץ נדרש לבצע חשיבה "מחוץ לקופסה" כזו

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.