בנים גידלתי ורוממתי - על שימושים חורגים ולא מוסדרים

דמי השימוש הנגבים על ידי רשות מקרקעי ישראל בגין שימושים חורגים או לא מוסדרים הם מכה קשה אשר נופלת יום בהיר אחד על בעלי הנחלות ובמקרים רבים לאחר שנים רבות של שימוש ללא כל הפרעה מצד הרשויות.

נסביר באופן פשטני, כי "שימוש חורג" יכול להיות חורג מתכנית בניין עיר ויכול שיהא חורג מהיתר.     
כאשר מדובר על שימוש חורג מתכנית הכוונה היא לדוגמא לשימוש למגורים במבנה הממוקם בשטח החקלאי של הנחלה (נזכיר כי חלקת המגורים בהתאם להחלטה 1155 הינה בשטח 2.5 דונם) וכאשר מדובר על שימוש חורג מהיתר הכוונה היא לשימוש במבנה שנבנה לשימוש חקלאי ונעשה בו שימוש לדוגמא: מסחרי או למגורים.

קיימים מקרים בהם בעל הנחלה עושה שימוש במבנה שנבנה בטרם חוקק חוק התכנון והבניה (1965) אך לייעוד שונה מהייעוד המקורי של המבנה.

יש לדעת, כי חוק התכנון והבניה החליף את פקודת בניין ערים שהיתה תקפה משנת 1936.     
ברובם של מקרים אלה, בהם ניבנו מבנים בטרם חוקק חוק התכנון והבניה, לא נמצא תיעוד בתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובניה ולצורך התמודדות מול הרשויות, יש לבקש תצלום אוויר מהמרכז למיפוי ישראל לתאריך הקודם לשנת 1965 על מנת לבחון אם המבנה בגינו התקבלה דרישה לתשלום דמי שימוש, קיים בתצלום. בנושא זה קיימות סוגיות רבות ופתרונות יצירתיים אליהם לא ניכנס בשלב זה.

לאחר שהבנו את המסגרת החוקית נפנה לתיאור מקרה מייצג מתוך עשרות רבות של מקרים בהם אנו מטפלים הואיל והעובדות שיתוארו להלן עשויות להתאים לרבים מבלי הנחלות ולהלן סיפור המקרה.

ההורים יוסי וגילה הינם בעלי זכויות בנחלה במרכז הארץ. בנחלה בנוי בית המגורים בו הם מתגוררים וכן מבנים חקלאיים בהם עושה יוסי שימוש לצורך פרנסתו מחקלאות.     
לאחר שהבן אורי סיים את שירותו הצבאי, הוא ביקש מההורים להפוך את אחד המחסנים בנחלה לבית מגורים על מנת לגור בו עד "שיסתדר". ההורים הדואגים הסכימו מיד ואורי השקיע ממיטב כספו והפך את אחד המחסנים בשטח של כ- 70 מ"ר לבית מגורים לתפארת.     
אורי התגורר בבית 10 שנים ללא כל הפרעה. לאחר כעשר שנים אורי התחתן ועבר לגור עם אשתו "בבית" בנחלה ולזוג אף נולדו שני ילדים. יוסי וגילה שמחו על כך שהנכדים גדלים בסמוך אליהם והמשפחה חיה באושר ובהרמוניה.

בשנת 2010, לאחר שחלפו כעשרים שנה מהיום בו אורי הפך את המחסן לבית מגורים, החלו במושב הליכי מדידות על מנת לרשום את הזכויות של בעלי הנחלות בלשכת רישום המקרקעין. לאחר שהסתיימו הליכי המדידה וחלקות א' של הנחלות נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כחלקות נפרדות ובשלמות, פנתה האגודה לרשות מקרקעי ישראל, על מנת לבחון את נושא החתימה של בעלי הנחלות על הסכמי החכירה ורישום זכויות הפרטניות של בעלי הנחלות בטאבו.    

נסביר - כי לאחר הליך המדידה הזכויות נרשמות בטאבו ע"ש רשות מקרקעי ישראל/מדינת ישראל/רשות הפיתוח ובשלב השני, לאחר שנחתם הסכם חכירה פרטני מול רמ"י, נרשמים בעלי הזכויות בנחלה בטאבו כחוכרים.
מסגרת התהליך מול רמ"י, הוזמנו פקחים מטעם רשות מקרקעי ישראל אשר בחנו את המצב התכנוני והפיזי של הנחלות והעבירו את הדו"חות לפקידי הרשות.

באחד מהימים התקבלה אצל יוסי הודעה על דואר רשום. יוסי הגיע לבית הדואר קיבל את המכתב שהופנה אליו מרמ"י, יוסי פתח את המכתב בידיים רועדות וקרא את הדברים הבאים:

"במסגרת ביקור של פקח מטעמנו בנחלה נמצא כי הינך מבצע שימוש חורג במבנה חקלאי בשטח של כ- 70 מ"ר לצרכי מגורים. הנך נדרש לסלק את השימוש החורג לאלתר. דרישה בגין דמי שימוש תשלח אליך בהמשך"  

מכתב נוסף שהתקבל מהוועדה המקומית היה בזו הלשון:
    

"בביקור של פקח בנחלה נמצא שימוש חורג מהיתר לצרכי מגורים בשטח של כ- 70 מ"ר. הינך מוזמן למסור גרסה במסגרת שימוע שייערך בוועדה המקומית"

יוסי היה המום והעביר את המכתבים לבנו אורי שיסייע לו להתמודד עם המצב אליו הוא נקלע. לאחר שהדברים התבהרו, יוסי ביקש מבנו אורי "שיסדר" את הבעיות שנוצרו מול רמ"י ומול הוועדה לאור העובדה כי יוסי היה מבוגר בגיל 83 סבל ממחלות ולא היתה לו יכולת נפשית או פיזית להתמודד עם המצב שנוצר.

לאחר בדיקה שנערכה על ידי אורי, הוא הודיע לאביו כי הוא לא יודע להתמודד עם המצב וכי הוא עוזב עם משפחתו את הבית בנחלה ועובר לגור בדירה של אישתו בעיר. אורי הודיע לאביו כי הוא לא מכיר בחובות והוא מבקש לא לפנות אליו בנושא זה.
יוסי ההמום מהמכות שנפלו עליו אחת אחרי השניה, התאשפז בבית חולים ולאחר שהתאושש הגיע אלינו לטיפול משפטי.

לאחר בחינה של המצב המשפטי והתכנוני של הנחלה, עלה, כי המבנה המדובר נבנה לפני שנת 1965. לאחר דין ודברים מול הוועדה המקומית הגענו להבנות כי ההליכים יוקפאו עד שיוסי וגילה ילכו לבית עולמם.

מול רמ"י נערך הסדר מיטיב ונושא דמי השימוש הוסדר באופן שנדרש תשלום מזערי נוכח העובדה כי המבנה היה בנוי בנחלה בטרם 1965 ובייחוד לאור המצב האישי של יוסי וגילה.

במקרה הנדון, ההבנות התייחסו עד למועד בו יוסי וגילה ילכו לבית עולמם וההתחייבות היתה שלא לעשות שימוש במבנה, כאשר החובה להסדרת המבנים חלה על היורשים. נושא זה נדרש הסדרה במסגרת צוואה שנכתבה עבור יוסי וגילה שהותאמה להסדרים מול הרשויות.

כל אחד מהקוראים יכול למצוא את עצמו במצב של יוסי וגילה. וברשימה זו, כלל לא נכנסתי למצב המשפחתי הקשה אליו הם נקלעו ולנתק התהומי שנוצר במשפחה בעקבות הנטישה ועזיבתו הפתאומית של הבן האהוב ביחד עם הנכדים.

בימים אלה מושבים רבים בוחנים את יישום החלטה 1155. לאחר שלב המדידות (וייתכן גם במהלכו), יבקרו בהכרח פקחים מרמ"י בכל הנחלות במושב ויבחנו את המצב התכנוני והפיזי של המבנים.     
במושבי הפיילוט נשלחו מכתבים לבעלי הנחלות בהם נמצאו שימושים חורגים לרבות דרישות לתשלום דמי שימוש והנושא נמצא בהסדרה.

המסקנה המתבקשת היא, כי גם אם קיימים שימושים לא מוסדרים במשך שנים רבות, יש להקדים מחשבה ולבחון את המצב התכנוני של הנחלה ובייחוד כיום כאשר החלטות המינהל (ביניהן 1265, 1316) מאפשרות פתרונות יצירתיים והסדרה של מבנים.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות, במינהל ובמיסוי www.lieblaw.co.il   

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.