פיצול מגרשים מנחלות - שלב התכנון והשלב הקנייני

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - פיצול נחלות - תכנון ובניה

הליך הפיצול הינו אמצעי המאפשר, מחד, מגורים של שני יורשים בנחלה (בעתיד נקווה לשלושה יורשים), אך, מאידך, יש להשתמש באמצעי זה, בהבנה, בזהירות וברגישות הנדרשת המאפיינת את חלוקת הנחלה בין היורשים...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

פיצול מגרשים מנחלות - שלב התכנון והשלב הקנייני
מאת : עו"ד אביגדור ליבוביץ

מהמועד בו אושרה החלטה 1155 בבג"ץ בחודש יוני 2011, החלו בעלי נחלות רבים לבחון את הנושא של "פיצול מגרשים מנחלות" לאור העובדה כי החלטה 1155 קובעת תשלום "דמי פיצול" מופחת בסך של 33% בצירוף מע"מ לעומת תשלום של 91% אשר נגבה עד היום בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 בהליך הפרדת מגרש מנחלה.

בהתאם להחלטה 1155 ייגבה גם "היטל השבחה" בגין הליך הפיצול (תשלום שלא נגבה בהתאם להוראת אגף חקלאי 62), אך למרות זאת, התשלום הכולל עבור הפיצול יהיה נמוך בהתאם להחלטה 1155 ויאפשר מימוש בפועל על ידי בעלי נחלות שנמנעו מלבצע הליך זה עד היום נוכח התשלום הגבוה לרמ"י.

איזורי עדיפות לאומית- ביצוע הליכי פיצול מגרשים מנחלות בהתאם להחלטה 1155 ויישום החלטה 1155 בכלל, יהיו אטרקטיביים מאוד באזורי עדיפות לאומית, לאור העובדה כי קיימות הנחות אזורי עדיפות (ב' 51%, א' 31% וקו עימות תשלום 0) בגין תשלום דמי הרכישה בסך של 33% וכן בגין תשלום דמי הפיצול בסך של 33%.
נבהיר - כי בגין דמי הכניסה להחלטה 1155 בסך של 3.75% לא יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית.

בנושא זה אעביר עדכון מקצועי בנפרד הכולל דוגמאות והמחשות לתשלום דמי רכישה במסגרת מכירת נחלות באזורי עדיפות לאומית שיביאו למסקנה כי ברוב המקרים באזורי עדיפות לאומית ב' ובאופן מוחלט באזורי עדיפות לאומית א' וכמובן שבקו עימות, דמי הרכישה, יהיו נמוכים יותר מגובה דמי ההסכמה הנגבים כיום בעת מכירת נחלה.

נציין, כי במרכז הארץ, ניתן לפצל מגרש בשטח של 350 מ"ר, כאשר מדובר במגרש פנוי ואילו כאשר המגרש מבונה, הפיצול יתבצע באמצעות מדידה של קווי הבניין, כך שניתן יהיה לקבל מגרש בשטח גדול יותר.

מומלץ בטרם בניית בית שני בנחלה עבור הילדים ובעתיד נקווה כולנו גם בית שלישי נפרד בנחלה, לבחון את האפשרות התכנונית לפיצול הבית מהנחלה בעתיד ולהתייחס לכך גם בצוואה.

השלבים בהליך הפיצול:

הליך פיצול מגרש מנחלה מתחלק לשני שלבים: שלב התכנון והשלב הקנייני.

שלב התכנון - בשלב זה מתבצעת מדידה של השטח והכנת תכנית למגרש שיפוצל מהנחלה, החתמת האגודה על התכנית והגשתה לועדה המקומית לתכנון ובניה, לאחר בדיקת התכנית היא תועבר לרמ"י לאישור ולאחר מכן תאושר על ידי הועדה המקומית ותוגש לוועדה המחוזית, התכנית תופקד, תפורסם ובסוף הדרך יינתן לה תוקף.

השלב הקנייני - לאחר מתן תוקף לתכנית, היא תועבר לרמ"י לביצוע "עסקה". בשלב זה יש להודיע לרמ"י ע"ש מי יירשמו הזכויות ביחס למגרש המפוצל. רמ"י תשלח שמאי ולאחר מכן יומצא "מפרט כספי", שובר תשלום עבור דמי הפיצול, העסקה תאושר, ולבסוף ייחתם הסכם חכירה על ידי החוכר ורמ"י.

תקלות ומוקשים בהליכי הפיצול:

ההליכים המתוארים לעיל אורכים כיום מספר שנים ואף לעיתים לא מגיעים לסוף הדרך נוכח בעיות שונות, תכנוניות, קנייניות, משפטיות, חברתיות, משפחתיות ואחרות.

בנושא תקלות בהליכי הפיצול העברתי מספר עדכונים בהם תיארתי את המוקשים אותם אתם עשויים לפגוש בדרך.

הנושא הוא קריטי מאוד במקרים בהם מבקש בעל הנחלה למכור את הזכויות במגרש אשר יפוצל בעתיד, וכפי שפירטתי בהרחבה, יש לשים לב, כי מכירת הזכויות במגרש/בית שיפוצל בעתיד, הינה למעשה עסקה המתבצעת כיום בנכס שאינו סחיר על כל המשמעויות הנובעות מכך, לרבות בהיבטים הקניינים מול רשות מקרקעי ישראל.

על כן, יש לקבוע הוראות מפורשות בהסכם ההתקשרות גם למקרה בו ההליך לא יושלם, לקבוע הוראות להשבת כספים, בטחונות לרוכש, לוח זמנים ברור ומוגדר להשלמת שלבי הפיצול, התמודדות עם התנגדויות מצד גורמים שונים, שיתוף פעולה בין הצדדים, תשלומים המבוצעים במהלך התהליך, התייחסות להפרות וכיוצ"ב.

העוסקים בתחום מכירים את ההליכים הסבוכים והארוכים בוועדות, אשר מקשים מאוד על הוודאות ביחס למועד סיום הליכי הפיצול. נציין, כי קיימים פערים בהתנהלות ובנהלי העבודה לפיהם פועלות הוועדות המקומיות, והתוצאה היא, שעד היום קיימות וועדות אשר ביצעו את הליכי הפיצול בסמכות מקומית ורק יידעו את הועדה המחוזית בדבר אישור התכנית, מה שקיצר מאוד את הליכי התכנון לטווח של כשישה חודשים בלבד.

בנושא זה נבקש להתייחס לפסק דין עקרוני שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (כב' השופטת רות רונן), אשר קובע ומגדיר את סמכויות הועדה המקומית לתכנון ובניה להכנה ולאישור תכניות איחוד וחלוקה גם לגבי מקרקעין בבעלות אחת, ול"הצרחת" שטחים ביעודים שונים.

במסגרת ההליך נקבע, כי ככל שבית המשפט יקבל את עמדת העותרות בעתירה, הועדות המחוזיות יחילו פרשנות זאת על כל הועדות המקומיות בארץ. ואכן, בית המשפט קיבל את העתירות במלואן, ובכלל זה, את העמדה העקרונית כפי שהוצגה על ידי איגוד המהנדסים והאדריכלים בישראל לפיה, הסמכות בהליך איחוד וחלוקה (פיצול מגרש מנחלה), הינו בסמכות מקומית הואיל ואין "תוספת" של שטחים אלא רק "הצרחה" של שטחים בייעודים שונים.

פסק הדין קבע חד משמעית, בניגוד לעמדת הועדות המחוזיות, כי בסמכות הועדות המקומיות להכין תכנית איחוד וחלוקה, גם כאשר קיים בעלים אחד.

כמו כן, קבע פסק הדין, כי במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית ניתן לבצע הצרחת שטחים, כפי שטענו העותרות, זאת בכפוף למגבלות שקובע חוק התכנון והבניה, ובעיקר כאשר לא יהיה שינוי בשטח הכולל של הייעודים, כלומר אין תוספת של שטחים.

פסק הדין הבהיר שתי סוגיות מרכזיות בתחום התכנון והבניה לגביהן הייתה מחלוקת בין הועדות המחוזיות לבין הועדות המקומיות, ולקביעותיו תהיינה השלכות מעשיות ומיידיות על הפעילות השוטפת של הועדות המקומיות.

מעבר לפסיקה הממוקדת בשתי הסוגיות האמורות, דחה בית המשפט את הפרשנות המצמצמת הננקטת על ידי הועדות המחוזיות בכל הנוגע לסמכות הועדות המקומיות לגבי תכניות שבסמכותן והבהיר כי מטרת תיקון 43 לחוק התכנון והבניה היתה העברת סמכויות ולעדות המקומיות מהוועדות המחוזיות.

פסק הדין פותח את הדרך לבצע הליכי פיצול מגרשים מנחלות בלוח זמנים קצר וסביר של מספר חודשים ללא צורך בהליכים בוועדה המחוזית.

פסק הדין שלח מסר ברור לוועדות המחוזיות, כי תכלית החקיקה בעניין זה הנה העברת סמכויות לוועדות המקומיות ועל הועדות המחוזיות בארץ להפנים תכלית זו, ולא לפעול כדי לעכב או לסכל אותה.

אבקש לסיום להעיר את שימת לבכם למקרים המופנים אלינו, במסגרת הליכי מימוש צוואות וחלוקת הנחלה בין היורשים, אשר לעיתים עולים על שירטון לאור העובדה כי נעשה שימוש לא נכון באמצעי זה או כזה שלא בוחן את עומקן של הסוגיות בהליך הפיצול, לרבות התייחסות לבעיות הנובעות ממקרים בהם יש ריבוי של יורשים.

אבהיר, כי הליך הפיצול הינו אמצעי המאפשר, מחד, מגורים של שני יורשים בנחלה (בעתיד נקווה לשלושה יורשים), אך, מאידך, יש להשתמש באמצעי זה, בהבנה, בזהירות וברגישות הנדרשת המאפיינת את חלוקת הנחלה בין היורשים, לרבות התייחסות לשווי הנכסים המתקבל בסופו של יום, כאשר לא בכל מקרה היורשים יוכלו לעמוד בנטל התשלומים בגין הפיצול והפיצוי ליתר היורשים.

המאמר נכתב בשיתוף עם מר איתי זהבי, אדריכל, המתמחה בהליכי תכנון במגזר החקלאי.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.