המסלול החלופי "חכירת משנה" בקיבוץ המתחדש

המסלול החלופי "חכירת משנה" בקיבוץ המתחדש
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

צוות שמונה על ידי שר השיכון בחן חלופה נוספת לשיוך על מנת לשמור על מעמדו של הקיבוץ בקרקע ובכדי שניתן יהיה לשמר את אורח החיים הקיבוצי ולשמור על הקשר בין החברות באגודה לזכויות בבתי המגורים.    

המטרה:
במסגרת המסלול החלופי המטרה היא שהקיבוץ ייוותר בעל הזכויות מול רמ"י והחבר יהיה בעל זכות "חכירת משנה" כלפי הקיבוץ, כאשר הקיבוץ יקבע בהסכם מול החבר את הזכויות והחובות של החבר ביחס למגרש ולבית המגורים.    

הוועדה פרסמה את טיוטת המסקנות ביום 12.5.14במסגרת דו"ח הוועדה לבחינת הסדר להקניית זכויות למגורים לאגודות הקיבוצים כאלטרנטיבה להחלטות 751 ו- 1155.    

עיקרי מסקנות הוועדה:
    

1. 1.העיקרון המנחה- תשלום "דמי רכישה" על ידי האגודה אשר תרכוש את מלוא הזכויות הקיימות והעתידיות בשטח חלקת המגוריםבקיבוץ עבור החברים הוותיקים והחדשים.

1. 2.רכישת הזכויות בפעימה אחת או בשתי פעימות - שלב ראשון- רכישה של 50%  ממספר יחידותהדיור לפי תמ"א 35 (ללא חישוב היחידות המיועדות להרחבה).

1. 3.אין לסטות מהעקרונות שנקבעו בהחלטה 1155 אשר אושרה בבג"ץ.
   ההבדל הוא בכך שבמקרה של החלטה 1155 מדובר על רכישה פרטנית של הזכויות מהרשות ובחתימה על הסכם חכירה ישיר בין החבר לרשות ובמתווה המוצע, תתבצע רכישה של מלוא הזכויות למגורים במרוכז על ידי הקיבוץ.
   המשמעות היא - ההבדל בשווי הזכויות!
   כלומר - זכויות "חכירה ישירה" (חבר - רשות) שוות יותר מהזכויות במסגרת "חכירת משנה" (רשות - קיבוץ - חבר).

1. 4.לא תהיה דחייה של תשלומים עבור חברים ותיקים - בהסדר לפי החלטה 1155 קבוע:
   חבר ותיק (לפני 27.3.2007) - תשלום 3.75% בשיוך ואופציה לדחות את ההשלמה ל- 33% למועד העברת זכויות (העברת זכויות לא נחשבת הורשה או העברה במתנה לבן משפחה).
   חבר חדש (לאחר 27.3.2007) - תשלום 33% בעת השיוך.
   הקיבוץ ישלם את מלוא התשלומים הנדרשים עבור חברים ותיקים וחברים
   חדשים לפי המתווה של החלטה 1155 כלומר 33% בהפחתה של כ- 12%במצטבר עבור העובדה כי מדובר "בחכירת משנה" ולא ב"חכירה ישירה".

תנאי הכניסה להחלטה:
2. 1.הסדרת המתווה לשימושים לא מוסדרים.

1. 2.אישור של 66% מחברי האגודה.

ההטבות:

1. 1.לאחר תשלום "דמי הרכישה" הקיבוץ לא יידרש לשלם לרמ"י עבור בנייה נוספת ולא
   יידרש לחתימת רמ"י עבור בניית יחידות דיור בקיבוץ או עבור הסדרים בין
   החברים לקיבוץ.

1. 2.מענה לחשש שהועלה על ידי הקיבוץ מהפיכה ליישוב קהילתי נוכח החתימה על הסכמי חכירה ישירים.

1. 3.שליטה של הקיבוץ על זהות החברים בהליך העברת זכויות.

1. 4.שליטה על נוסח ההסכמים בין החבר לקיבוץ שיקבעו את הזכויות בגין בתי המגורים והמגרשים.

1. 5.צמצום היכולת של החברים לסחור במגרשים, בקרה של הקיבוץ על זהות הנקלטים, זכות קדימה ו/או זכות סירוב של הקיבוץ לרכישת הזכויות.

1. 6.הקטנה של החיכוך מול רשות מקרקעי ישראל והוצאת הרשות משטח המחנה בתשלום אחד או בשני תשלומים.
2. 7.הנחה על תשלום דמי ההיוון לרשות בסך של 12% מתוך 33% בהתאם להחלטה 1155.

1. 8.התאמה של מקדמי הדחייה שהתאפשרו לפי החלטה 1155, חברים ותיקים לפני 27.3.07 אפשרות לדחיית ההשלמה ל- 33% וחברים לאחר מועד זה תשלום מלא בשיוך - הואיל ומדובר בהקדמת תשלומים ההתייחסות הינה ל- 5% לשנה.

הבעיות:

1. 1.החבר מקבל זכויות "מופחתות" כאשר מדובר ב"חכירת משנה" ואין בינו לבין הרשות קשר חוזי - המתווה לא יתאים לכל קיבוץ ויש לבחון את היתרונות והחסרונות בכל קיבוץ.

1. 2.ביטול תשלומים נדחים - עלות דמי היוון גבוהה שתחול על קיבוצים בייחוד במרכז הארץ - בחינה מעמיקה של התשלומים שיחולו על קיבוצים במרכז הארץ מביאה לתוצאה של מאות מיליונים ואף יותר - ספק אם הקיבוצים יוכלו לעמוד בתשלומים.

1. 3.הפחתה משמעותית בשווי הנכסים כאשר מדובר בחכירת משנה.

1. 4.בגין יחידות דיור שיתווספו בעתיד לפי תמ"א 35 ישולם לפי כלליהרשות- ההסדר המוצע אינו כולל יחידות נוספות בהתאם לתיקונים שיבוצעו בתמ"א 35.

1. 5.המתווה ייבחן על ידי רשם האגודות הנדרש להתקין תקנות ביחס לזכויות אותן יקבלו חברי הקיבוצים במתווה של חכירת משנה.

1. 6.נזכיר כי בשלב זה מדובר בטיוטה בלבד וכי הדברים נבחנים כעת על ידי הגורמים ברשות מקרקעי ישראל ובמשרדי הממשלה השונים, הנושא יידון בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ויש להמתין להחלטת מועצה שתאושר על ידי שר האוצר.
   
בעיות נוספות ביישום "השיוך הקנייני" בהתאם להחלטה 1155:בתהליך השיוך עלו לדיון סוגיות ליבה מהותיות שמעכבות את הליך השיוך לפי החלטה 1155 ולמעשה לא מאפשרות את יישומו בקיבוצים ולהלן מספר סוגיות מהותיות:
2. 1.הגבלת החברים בעצמאות כלכלית ל- 20% בלבד - בהתאם להצעת החלטה 470 אשר נידונה בחודש מרץ 2014 על ידי רשות מקרקעי ישראל ועדיין לא אושרה בהחלטת מועצה - מוצע כי הגדרת "משפחת חברים באגודה" תכלול חברים שהיום חברים ביום זה לרבות חברים בעצמאות כלכלית במגבלה של עד - 20%.
   אין ספק כי מדובר בהוראה המנותקת לגמרי מהמציאות הקיבוצית ומהווה אבסורד גמור הואיל וקיימים כיום קיבוצים המונים חברים רבים בעצמאות כלכלית ומה יהיה עליהם? הוראה זו נדרשת שינוי מיידי הואיל ואין בה מידתיות כלל.

1. 2.תשלום מע"מ מלא בעת השיוך - הוראות הרשות קובעות כי חבר לפני היום הקובע ישלם סך של 3.75% בצירוף מע"מ על התשלום המלא - לעניות דעתי מדובר על הוראה בעייתית מבחינת חוק מע"מ ויש לבחון אותה.

1. 3.שיוך ליורשים כאשר המוריש נפטר לאחר היום הקובע ולפני מרץ 2007 - עמדת הרשות כיום הינה כי בקיבוצים שמבצעים שיוך לפי החלטה 1155, כאשר מדובר בזכויות של יורש והמוריש נפטר לאחר היום הקובע ולפני מרץ 2007  - היורש לא מקבל את הזכויות של היורש אלא שיחולו עליו הוראות החלטה 1155 כלפי חברים חדשים והוא יידרש לתשלום מלא בעת השיוך.

1. 4.היטל השבחה - החבר משלם חלף היטל השבחה מה שמעמיס עליו עלויות שלא קיימות בהחלטה 751.

1. 5.הוראות הסכם החכירה שפורסמו על ידי רמ"י-רמ"י פרסמה הסכם חכירה לציבור ובקשה התייחסות להוראות ההסכם. מקריאת הוראות ההסכם נראה כי רמ"י מבקשת להעמיד קשיים רבים בנושא יישום החלטה 1155, כפי שהוסבר לעיל וכפי שפורט בהוראות ההסכם (נעביר עדכון נפרד ביחס להוראות ההסכם).

1. 6.גובה דמי החכירה - כפי שהוסבר לעיל בקיבוצים רבים במרכז הארץ לא ניתן יהיה לשלם את התשלומים המבוקשים ולאפשר קליטה של משפחות צעירות ובנים חוזרים.

"החזר השקעה":

במסגרת המו"מ של הקיבוצים מול הרשות הוצע כי החבר לא יקבל זכויות במגרשים או בבתי המגורים אלא שהוא יפקיד בידי הקיבוץ את הסכום הנדרש לבניית בית המגורים וכאשר הוא יבקש להפסיק את החברות ולעזוב את הקיבוץ הוא יקבל את גובה ההשקעה בלבד.

מתווה זה לא התקבל, בשלב זה, על ידי הרשות, מטעמים שונים ובין היתר, בטענה כי כאשר החבר משלם עבור עלויות הבניה מהון עצמי שלו, מדובר על שיוך בפועל.

בנושא זה עדיין מתקיימים דיונים ובייחוד לאור העובדה כי נטל התשלומים הנדרשים מקיבוצים במכרז הארץ במתווה של החלטה 1155 ובמתווה של חכירת משנה, הינו גבוה מאוד ועדיין לא מאפשר התקדמות בתהליך וקליטה של משפחות. יש להתעדכן בהמשך לגבי התוצאות.    

קיבוצים מתחדשים שחתמו על הסכמי קליטה עם חברים חדשים ולא קיבלו החלטה על שיוך:    

בקיבוצים בכותרת שלעיל, אשר חתמו על הסכמים עם חברים חדשים, וכיום כספי החברים מוחזקים בנאמנות והקיבוץ "ממתין" להתבהרות הדברים מול הרשות חשוב להבין את הדברים הבאים.

החברים אשר התקשרו עם הקיבוץ, לעיתים לפני שנתיים ויותר, הינם משפחות צעירות אשר מבקשות לראות את המשך חייהם בקיבוץ אשר קיבלו אותם אליו.

העובדה כי הקיבוץ "יושב על הגדר" וממתין לקבלת החלטות של התנועה מול הרשות או ממתין עד שייבחן ההסדר הנוסף של חכירת המשנה, אינה גורעת מהעובדה כי הקיבוץ נדרש להמשיך ולפעול בין חבריו ולהעביר החלטה על שיוך דירות לחברים.

תהליך השיוך נדרש החלטה של אסיפה כללית והצבעה בקלפי. תהליך זההינו ארוך והכולל היבטים רבים: חברתיים,  משפטיים, כלכליים, תכנוניים ונוספים, שלעיתים אורכים שנים רבות ודורשים פתרונות יצירתיים רבים על מנת להתמודד עם הסוגיות המיוחדות לכל קיבוץ וקיבוץ.

בהתייחס לקיבוץ הנמצא בשלב בו נחתמו הסכמים מול החברים החדשים ולאור העובדה כי הקיבוץ מעוניין בקליטה - נודעת חשיבות גבוהה מאוד לתוצאה כי הקיבוץ יקבל החלטה על שיוך, אשר בלעדיה, לא ניתן יהיה להגיע בסופו של יום ולבצע שיוך לחברים החדשים אשר שוכרים דירות וממתינים בקוצר לגדל את ילדיהם בקיבוץ ולא את הנכדים.

קיימים קיבוצים הטוענים שיש להמתין להחלטות הרשות בכדי להתקדם בהליך השיוך ובנושא זה אדגיש - כי אכן ההחלטות שיתקבלו מול הרשות הן חשובות ביותר וישפיעו רבות על עתיד הקיבוצים ויש בהן השלכות כלכליות ניכרות -אך אין בכך משום סיבה לדחות את ההחלטה על שיוך דירות שהינה חסם כניסה ראשוני ובסיסי בכל הקשור לקיבוץ ויפה שעה אחת קודם וזאת על מכן למנוע מהחברים החדשים המתנה מיותרת ובכדי לקצר את התהליך כאשר תתקבל החלטה על השיוך מול הרשות.

קיבוצים מתחדשים שקיבלו החלטה על שיוך לפי החלטה 751:

בקיבוצים רבים האמורים בכותרת שלעיל, מתקיימים דיונים ביחס לחלופה של החלטה 1155 וכעת גם בהתייחס לחלופה של "חכירת משנה" אשר רק סנונית ראשונה ממתווה זה הועברה לעיון הציבור ועוד ארוכה הדרך ליישום מתווה זה, לרבות סיכון סביר להגשת בג"ץ על ידי גורמים שונים משיקולים שונים ומשונים ומקוממים ככל שיהיו, שעשויים לדחות את היישום של השיוך בשנים לא מעטות.

קיימים קיבוצים בפריפריה ובייחוד אלו באזורי עדיפות לאומית א' ולרוב בקו העימות, שהשלימו את השיוך הקנייני וכיום החברים כבר חתמו על הסכמי חכירה מול הרשות ואף בקיבוצים לא מעטים מתקיימות עסקאות "יד שניה" בסכומים נאים ביותר.

בקיבוצים האמורים אשר לא השלימו את הליכי השיוך מול הרשות ובוחנים כיום מעבר להחלטה 1155, קיימות דילמות בהתייחס ליתרונות והחסרונות בהשלמת הליכי השיוך לפי החלטה 751 או מעבר להחלטה 1155.

היתרון העיקרי הינו כמובן תשלום של 33% וכאשר מדובר בהנחת אזור עדיפות לאומית א' התשלום הינו 31% מתוך 33% ובעדיפות לאומית ב' 51% מתוך 33%.

בנוסף לכך קיים השיקול של תשלום המע"מ עבור הדור הוותיק בהחלטה 751 או תשלום המע"מ בהתאם להחלטה 1155.

גם בקיבוצים אלה אשר קלטו חברים וחתמו על הסכמים אך לא השלימו את הליכי השיוך לפי החלטה 751- יש לשים לב היטב לזכויות החברים החדשים שממתינים "בפתח" להשלמת הליכי השיוך, יש לשתף את החברים בהחלטות ככל ומדובר במעבר מהחלטה 751 ל- 1155 ומעל לכל זאת, יש לפעול בהקדם על מנת לקבל החלטות ולקבוע מועדים להפניית החברים החדשים לרשות על מנת שניתן יהיה לקבל את היתרי הבניה המיוחלים.

לסיכום:
נכונה לנו עוד דרך ארוכה עד שנחזה בשיוך הקנייני קורם עור וגידים בקיבוצים ובייחוד כאשר מדובר על קיבוצים במרכז הארץ.

קיימת התקדמות מסוימת עם פרסום טיוטת ההסדר של "חכירת המשנה" למרות שגם הסדר זה לא יתאים לכל קיבוץ ויש לבחון היטב את החלופות השונות ואת ההשלכות הכספיות והמשפטיות הנובעות מההחלטה.

נסיים בברכת המשך קליטה וצמיחה לטובת הדורות הבאים של הקיבוץ המתחדש בתקווה כי אלו יזכו במהרה לגור בקיבוץ ולגדל את הילדים בשבילי הקיבוץ ובמדשאות, בחברה שמשתנה עם חלוף השנים ומבקשת ובצדק לשמור על האופי המיוחד שלה לשנים רבות.

הכותב מתמחה בהליכי שיוך, בהליכי קליטה ובנייה בקיבוציםwww.lieblaw.co.il

*  29.5.14

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.