עדכון סטטוס בנושא יישום הוראות החלטה 1155

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - החלטה 1155 - רשות מקרקעי ישראל - פיצול מגרשי מגורים

ברור לנו, כי היישום של ההחלטה יביא לפתחנו את "הדור הבא" של הנחלות שיהיה דור "הנחלות המהוונות" אליהן אנו נתייחס ברמה המשפטית, המיסויית, הכלכלית, החברתית, בהיבטי ההורשה, בהיבטי האגודה, באופן שונה לגמרי, מהאופן בו התייחסנו לנחלה אותה הכרנו עד היום.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

עדכון סטטוס בנושא יישום הוראות החלטה 1155
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

בהמשך למאמרים קודמים בנושא יישום החלטה 1155, ולאור בקשות רבות שאני מקבל מאגודות המיוצגות על ידנו וכן מבעלי נחלות ועוסקים בתחום, בנושא יישום החלטה 1155, נבהיר את הסטטוס העדכני, כדלקמן:

א.פרסום התיקון להחלטה 1155:

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל שנערכה ביום 31.3.14 הועלו לדיון התיקונים הנדרשים בהחלטה 1155, ובין היתר, הפרדת ההחלטה לקיבוץ ולמושב.

עד ליום זה לא פורסמה החלטה רשמית של מועצת מקרקעי ישראל לציבור לאור העובדה כי שר האוצר עדיין לא חתם על ה

החלטה.

בשלב זה, ההחלטה נמצאת בטיפול של משרד האוצר, בין היתר נבחנים ההיבטים בנושא של ההשלכות הכספיות של ההחלטה, יישום תשלום דמי רכישה, תוספת כח אדם לאגף חוזי חכירה בהתיישבות הממוקם בקומה 25 במגדל היובל בתל אביב וכיוצ"ב.

1.השלמת שטח חלקת המגורים ל- 2.5 דונם - השלמת חלקת המגורים בנחלות בהן השטח קטן מ- 2.5 דונם תתאפשר בתנאים הבאים:

מרכז הארץ - הגדלת שטח חלקת המגורים והשלמה ל- 2.5 דונם בישובים במרכז הארץ תוכל להתבצע בתנאי כי מדובר בשטח רציף.אזורי עדיפות לאומית - בישובים המצויים באזורי עדיפות לאומית (א', ב' וקו עימות)
השלמה ל- 2.5 דונם תתבצע ככל וניתן בשטח רציף אך לא כתנאי.

2.פיצול מגרשי מגורים מחלקת המגורים:
חוכר שהצטרף להסדר, זכאי לפצל מגרשי מגורים מהנחלה, כולל זכויות בניה קיימות ועתידיות, בתנאים שלהלן:

1.יחידת דיור עם זכויות בניה של 160 מ"ר המשמשת למגורי החוכר תישאר צמודה לנחלה.

2.פיצול באמצעות תכנית תקפה.

3.פיצול בהתאם למגבלת יחידות הדיור בתמ"א 35 ובאישור האגודה ("אישור האגודה" - הצעה לתוספת שלא נכללה בנוסח החלטה 1155).

4.זכויות בניה בגודל מינימאלי של 160 מ"ר יוצמדו למגרש המפוצל.

5.קיבולת זכויות הבניה ושטח המגרש המפוצל יופחתו מהנחלה.

6.עבור המגרש המפוצל ישולם סך של 33% בצירוף מע"מ לפי שומה עדכנית בחלוקה שלהלן:
6.1סך של 29.25% בצירוף מע"מ עבור שטח של 160 מ"ר.

3.ביטול הפטורים בגין "דמי רכישה":
5.1החלטה 534 בגינה שולמו "דמי הסכמה" הקנתה פטורים והנחות בדמי הסכמה.

5.2החלטה 1155 מבטלת באופן מוחלט את הפטורים וההנחות שהיו בהחלטה 534.

5.3בתיקון המוצע להחלטה 1155, יונצח הביטול ביחס לפטור עליו כתבנו רבות, בגין העברת זכויות עבור משפחות שכולות (סעיף 4.8.3 להצעה 471).

סוגיית גובה דמי הרכישה ואישור שלושה בתי מגורים בנחלה - בשלב זה אנו ממתינים לדיו במועצה הארצית לתכנון על מנת שתאשר את המתווה של 3 בתי מגורים נפרדים בנחלה.

4.העברת זכויות:
1.כפי שהוסבר לעיל, החלטה 1155 הינה וולנטארית, לאור העובדה כי הכניסה אליה מחייבת את בעל הנחלה בתשלום "דמי כניסה" או "דמי רכישה".

2.במקרה של מכירת הנחלה - ההצטרפות להסדר הינה "כפויה" ועל בעל הנחה לעמוד בתנאי ההחלטה ולשלם את "דמי הרכישה".

3.התיקון להחלטה 1155 עליו מדובר ברשימה זו קובע, כי תחול חובת תשלום "דמי רכישה" בעת העברת זכויות גם אם חלקה א' טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת בשלמות.

4.בגין תשלום "דמי הרכישה" יקבל בעל הנחלה את מלוא הטבות לפי החלטה 1155 למעט חתימה על הסכם חכירה מהוון.

ב.שומות "דמי רכישה" :
1.קיימת שומת "דמי רכישה" בהכנה במושב בתחום המועצה האזורית עמק חפר וכן במושב בתחום המועצה האזורית ברנר.

2.כאשר שומת דמי רכישה תאושר על ידי האגף לחוזי חכירה בהתיישבות, היא תפורסם לציבור.

3.קיימים בידינו העקרונות לעריכת השומה אך הם עדיין לא אושרו באופן סופי ולכן לא ניתן לפרסם אותם בשלב זה. נבהיר, כי העקרונות עליהם דיברנו עד היום במסגרת ימי העיון וכן ערבי העיון שערכנו במושבים וכן בעידכונים המקצועיים שנשלחו אליכם מתיישבים עם עמדת הרשות. בנושא זה נעביר עדכון בהקדם וכן דוגמאות לחישוב "דמי הרכישה".

ג.איך מתייחסים ל"דמי רכישה" בעסקאות המבוצעות בימים אלה:

לאור שאלות רבות שאני מקבל מבעלי נחלות ומהעוסקים בתחום במגזר החקלאי -

כיצד מתייחסים לנושא "דמי הרכישה" בעסקאות המבוצעות בימים א

לה? נבהיר את הדברים שלהלן:

1.בשלב זה הפקידים ברשות מקרקעי ישראל לא ערוכים להמציא לציבור שומות של דמי רכישה, נוכח העדר ידע ואמצעים לצורך חישוב דמי הרכישה לאחר קבלת השומה הפרטנית מהשמאי – נזכיר בעניין זה כי השמאי קובע שווי מלא ובהתאם לאזורי עדיפות לאומית יש לקבוע את השווי לפי הנחות אזור (עדיפות לאומית א' 31%, עדיפות לאומית ב' 51%, מרכז הארץ 91%, קו עימות ללא עלות).

2.בהתייחס לעסקאות המבוצעות כיום, נבהיר כי המועד בו מתקבלת שומה לאחר שנמציא את ההסכם לפקיד ברמ"י, הינו כשנה בממוצע – לפיכך – אנו מציעים לתת התייחסות במסגרת הוראות ההסכם לחיוב של "דמי רכישה" שיהיה גבוה יותר מ"דמי ההסכמה" במרכז הארץ.

3.נסביר עוד – כי החיוב בדמי הרכישה עשוי להיות במקרים מסויימים נמוך יותר משומת דמי ההסכמה באזורי עדיפות לאומית – נביא התייחסות לנושא זה בעידכון מקצועי נפרד.

4.לפיכך, במסגרת הוראות הסכם המכר, אנו מציעים להותיר את שיקול הדעת בידי המוכר אם לשלם את דמי ההסכמה או את דמי הרכישה.

5.בנוסח ההסכמים שנחתמו החל ממועד פרסום החלטה 1155 ועד היום התפתח סעיף "סל" שקבע כי ההפרש בין גובה דמי ההסכמה לגובה דמי הרכישה יחול על הרוכש.

6.הסיבה לכך היא – הואיל ועד היום לא הוצאו שומות דמי רכישה ולא ניתן היה לדעת מה יהיה גובה התשלום בגין דמי רכישה וכן היה חסר מידע ביחס לנתונים נוספים שהיו לא ברורים או עלומים ואשר התבררו במהלך הדרך ובכדי להותיר בידי המוכר וודאות יחסית ביחס לסכום שיוותר בידיו לאחר תשלום המיסים החלים במכירה
וכן לאור העובדה כי ההחלטה לא יושמה אך היה ברור כי ההטבות מהם יהנה הקונה יביאו לעליית ערך הנחלה - על כן יחול על הקונה החיוב בהפרש בין דמי ההסכמה לדמי הרכישה, אשר כמובן לא נגבה עד היום.

7.בהתאם להצעת החלטה 471 אשר נידונה במרץ 2014 במועצת מקרקעי ישראל, החיוב בדמי רכישה יחול על מוכרים גם במקרים בהם חלקה א' של הנחלה לא רשומה בטאבו, לפיכך, אנו צופים בהסתברות גבוהה, כי החיוב בדמי הרכישה יחול בפועל בחודשים הקרובים במסגרת עסקאות שיוגשו כיום לרשות.

8.לאור העובדה כי השומה תומצא בתוך כשנה מהגשת העסקה למינהל, קיימת סבירות גבוהה אף יותר כי יחול חיוב בדמי רכישה ויש לתת לכך התייחסות בהסכמי המכר.

האם שווי הנחלה מגלם בתוכו את התשלום בגין דמי הרכישה?

9.לעניות דעתי השוק של הנחלות עדיין לא הפנים את העובדה כי ייגבו דמי רכישה אשר יהיו גבוהים יותר מדמי ההסכמה במרכז הארץ ובאזורי עדיפות לאומית ב' באזורים מסויימים ועל כן לא חזינו בעליית מחירים באזורים אלה.

10.עליית מחירים צפוייה כאשר הרשות תמציא בשוטף שומות לדמי רכישה, השוק של המוכרים יפנים כי מדובר בשומות גבוהות יותר וכי הרוכש מקבל הטבות ניכרות כתוצאה מתשלום דמי הרכישה ובהתאם לכך, יעלו מחירי הנחלות על מנת שהמוכרים לא יממנו מכיסם (הדליל יש לומר לאחר תשלום המיסים), את עליית המיסים בגין המכירה.

11.אנו נמצאים כעת בשלב הביניים ועל כן, יש לקבוע בהסכמים התייחסות מתאימה לשלב הביניים, הן במקרה בו תומצא שומה לדמי הסכמה והן במקרה בו תומצא שומה לדמי רכישה (כאשר כאמור מחיר הנחלה עדיין לא הושפע מתשלום דמי הרכישה).

12.השלכות המס על המכירה לאחר תשלום דמי רכישה - תשלום דמי הרכישה גורר עימו השלכות מס והתייחסות שונה בנושא גובה הפטור ממס שבח, ההתייחסות לשומה בגין זכויות בניה נוספות וכו', על כך עמדנו בעדכון מקצועי נפרד ונרחיב בהמשך בהתייחס למקרים אשר מטופלים על ידנו.

13.על כן התוצאה היא – כי נכון להיום מחיר הנחלות לא מגלם את תשלום דמי הרכישה.

ד.
יישום החלטה 1155 במסגרת האגודה כאשר מדובר בזכויות "בר רשות":

1.כפי שהסברתי בעדכונים קודמים, היישום של החלטה 1155 כאשר מדובר בזכויות "בר רשות", מתבצע באופן מרוכז על ידי האגודה, על מנת להפחית בעלויות של רישום חלקות א' בשלמות בלשכת רישום המקרקעין וכן על מנת להקל על עבודת רמ"י.

2.אנו מלווים (בשיתוף עם צוות מקצועי) אגודות במסגרת יישום החלטה 1155 ומסייעים בהכנת האגודה והנחלות ליישום ההחלטה בהיבטים השונים: משפטיים, מיסויים, תכנוניים ושמאיים.

3.כידוע, החסם העיקרי ליישום ההחלטה הינו הסדרת שימושים בנחלות - במסגרת זו אנו פועלים לעריכת הסדרים בין בעלי הנחלות וביניהם לבין הרשויות על מנת להכין את הנחלות ליישום ההחלטה ובנושא זה העבודה רבה מאוד...
בנושא הסדרת שימושים קיימים פתרונות "יצירתיים" על מנת להותיר כמה שיותר מבנים בנחלה, לרבות בחינת המבנים והשימושים בהתאם לתצ"א לפני 1965, הסבת מבנים לשימושי פל"ח ושימושים נילווים לחקלאות, הסדרת מחסנים וכן מבנים במסגרת זכויות הבנייה שמאפשרת החלטה 1155.

4.נזכיר כי הרשות מתייחסת לנחלות בהם קיימים שימושים לא מוסדרים באופן שונה מנחלות בהם אין שימושים לא מוסדרים. לצורך כך קיים "מסלול ירוק וכן "מסלול אדום". הרשות תתקדם בביצוע העסקאות עם הנחלות במסלול הירוק ותטפל בנחלות במסלול האדום באופן פרטני.

5.בנושא זה חשוב להדגיש – כי במושבים בהם מתקיים הפיילוט התקבלו מכתבים מהרשות שנשלחו לבעלי הנחלות במסלול האדום הדורשים הסדרת השימושים ומתייחסים לזכות של הרשות לגבות דמי שימוש בגין השטחים הלא מוסדרים אשר במרכז הארץ יגיע לסכומים ניכרים מאוד.

6.לפיכך - אני ממליץ לערוך בדיקה מעמיקה ביחס לבעיות החלות בכל מושב, להתייחס לבעלי הנחלות באופן פרטני ולהגיע לרשות מוכנים בצורה מיטבית על מנת למנוע תשלומים שלא לצורך. כמובן, מדובר על מקרים בהם קיים שיתוף פעולה מצד בעלי הנחלות.

7.פנייה פרטנית לרמ"י ליישום החלטה 1155 - במקרים בהם חלקות א' רשומות בטאבו - בעלי הנחלות יכולים לפנות באופן פרטני לרשות ולבקש ליישם את החלטה 1155 במסלול של "דמי כניסה" בסך של 3.75% + מע"מ או במסלול של "דמי רכישה" בסך של 33% + מע"מ.

8.תוספת של מושבים לפיילוט - בימים אלה בוחנים תוספת של מושבים לפיילוט הנערך במושבים קדרון ואמץ - הנושא יקבל משנה תוקף לאחר פרסום החלטה 1155 המתוקנת, כפי שהוסבר לעיל.

לסיכום - אנו רואים התקדמות ניכרת ביישום החלטה 1155 והליך של לימוד הפרטים על ידי הרשות בהתאם להתקדמות הפיילוט והפידבקים שמתקבלים מהשטח, על מנת לתקן את ההחלטה ולאפשר את יישומה.

כמובן כי קיימות בעיות וכן חסמים ביישום ההחלטה, אך ברמה הארצית ניתן לומר, ובייחוד באזורי עדיפות לאומית בהם יש "לרוץ" וליישם את ההחלטה, כי החלטה 1155 תיושם בקרוב מאוד באופן שוטף, היישום יעמיד בפנינו אתגרים וידרוש מאתנו לימוד הפרטים באופן של ניסויי ותהייה
(יש הנוהגים לכנות זאת "ניסויי וטעייה"), אך ברור לנו, כי היישום של ההחלטה יביא לפתחנו את "הדור הבא" של הנחלות שיהיה דור "הנחלות המהוונות" אליהן אנו נתייחס ברמה המשפטית, המיסויית, הכלכלית, החברתית, בהיבטי ההורשה, בהיבטי האגודה, באופן שונה לגמרי, מהאופן בו התייחסנו לנחלה אותה הכרנו עד היום.

בברכת עלו והצליחו.

* 28.5.14

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.