סיפור על כלה שהפכה לתקלה

בהתאם ל"משטר הנחלות" אשר נוהג במגזר החקלאי נקבע עוד בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל שהתקבלה בשנת 1965, כי הנחלה הינה יחידה אחת שלא ניתנת לחלוקה וכוללת את חלקת המגורים והחלקות החקלאיות, הנחלה נועדה למגורי בעל הנחלה ומשפחתו לצורך עיבודה ברציפות ואת הזכויות ניתן לרשום ע"ש יחיד או בני זוג בלבד.

חשוב להזכיר - כי בתי המגורים בנחלה נועדו למגורי בעל הנחלה בלבד וכי קיים איסור להשכיר בתי מגורים, מבני משק ומחסנים בנחלות.

בנחלה ניתן לבנות כיום שלוש יחידות בשני מבנים, בית ראשי לבעל הנחלה בשטח של 160 מ"ר, בני שני לדור המשך בשטח של 160 מ"ר ויחידה שלישית עם קיר משותף בשטח של 55 מ"ר עבור נכד נשוי.

החלטה 1155 מאפשרת יישום של ההחלטה בשני שלבים:
שלב ראשון - ניתן יהיה לשלם "דמי כניסה" ולרכוש את קיבולת הבניה הבסיסית בשטח של 375 מ"ר בסך של 3.75%  בצירוף מע"מ מהשווי של קיבולת הבניה הבסיסית וכנגד תשלום זה, מתבטל הרצף הדורי וניתן לבנות בנחלה 375 מ"ר בחלוקת זכויות הבניה ביחידות לפי שיקול דעת בעל הנחלה.

שלב שני - תשלום "דמי רכישה" - השלמה לסך של 33% בצירוף מע"מ מסך זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות בנחלה. כנגד תשלום זה ניתן לחתום על הסכם חכירה מהוון ביחס לחלקת המגורים, ניתן לבנות בנחלה ללא תשלום לרמ"י ביחס לזכויות בנייה קיימות ועתידיות שיאושרו בתב"ע, ניתן לפצל מגרשים מהנחלה ללא עלות, מכירת הנחלה תהיה פטורה מדמי הסכמה בגין חלקת המגורים, ניתן להשכיר בתי מגורים בנחלה.

רבות כתבתי על הנושא של בניית בית שני בנחלה עבור "דור ההמשך", ועל היתרונות הרבים שתהליך זה מקנה להורים שמעוניינים לסייע לילדים למצוא פתרון דיור זמין ונח, לעזור בגידול הילדים ולהתבגר ליד המשפחה הקרובה. אך, מנגד, מצב זה טומן בחובו מכשולים שיש ליתן להם חשיבה מעמיקה בטרם ביצוע הבניה וזאת על מנת שלא ליפול למלכודת מול הילדים ובייחוד מול החתן או  הכלה.     

על מנת להבין את הסיטואציה אביא בפניכם סיפור מהחיים על "הכלה שהפכה לתקלה".

אורי גדל במושב ולאחר שהשתחרר מהצבא הוא עבר להתגורר בדירה שכורה בתל אביב. אורי התאהב בדנה ולאחר מספר שנים החליטו בני הזוג להתחתן ולהקים משפחה. עם לידת בנם הראשון עומר, הבינו בני הזוג כי נטל ההוצאות מכביד עליהם ועליהם לעבוד בשתי עבודות בכדי להצליח להתפרנס. אורי הציע שהמשפחה הצעירה תבנה בית בנחלה של הוריו במושב ולאחר התלבטויות ושיחות עם ההורים של אורי סוכם כי הילדים יבנו בית בנחלה בהקדם ויעבירו את מרכז חייהם למושב.

וכך היה, אורי ודנה בנו בית בנחלה, את המימון לבניית הבית הם קיבלו מבנק למשכנתאות אשר שיעבד את הזכויות של ההורים בנחלה וההורים אף חתמו כלווה נוסף בבנק כבטחון להשבת ההלוואה.

לאחר 15 שנים בהם התגוררו ההורים והילדים זה לצד זה בהרמוניה ולאחר שנולדו לאורי ודנה 3 ילדים, התערערו היחסים בין אורי לדנה ובעקבות זאת גם היחסים בין ההורים לדנה.

אביו של אורי ביקש להודיע לדנה שעליה לעזוב את הבית לאלתר שכן החיים בסמוך אליה הפכו לסיוט מתמשך עבור ההורים.

דנה כמובן סירבה לעזוב את הבית ודרשה לקבל את זכויותיה בבית שהיא בנתה בנחלה ביחד עם אורי.

מרגע זה החל סכסוך בין ההורים ואורי מצד אחד ודנה ומשפחתה מהצד השני, כאשר באמצע עומדים הילדים ובמרכזו של הסכסוך עומד הבית השני עליו רבו הצדדים ריב מר וקשה.

דנה נלחמה בכל כוחה על הזכויות בבית ולאחר דרך ארוכה שארכה מספר שנים, הצליחה "לזכות" בזכויות בבית בנחלה, במסגרת הסדר שקבע כי הבית יופרד מהנחלה והזכויות יירשמו ע"ש אחד הצדדים (אורי או דנה).

לאחר בחינה של שמאי עלה כי הזכויות בבית לאחר הפרדתו מהנחלה יהיו שוות 5 מיליון ₪ וכי על אחד הצדדים לפצות את השני במחצית מסכום זה ולקבל את הזכויות. לאור העובדה כי דנה הגיעה ממשפחה מבוססת היא היתה היחידה שיכלה לעמוד בתשלום הפיצוי. למרבה הצער, לא עזרו כל הטיעונים שהעלו ההורים בדבר העובדה כי הם לא רצו שהכלה "לשעבר" תתגורר בבית הסמוך אליהם ותקבל "נתח" מהנחלה שעוברת דור שני במשפחה.

בסופו של הסיפור, הזכויות בבית נרשמו ע"ש דנה, אורי שכר דירה בעיר הסמוכה וההורים המסכנים נותרו להתגורר עד סוף ימיהם ליד הכלה שהפכה את חייהם לסיוט.

לסיכום נסביר, כי כל אחד מהקוראים יכול למצוא את עצמו במרכזו של סיפור דומה לאור העובדה כי רבים מבעלי הנחלות מאפשרים לילדים לבנות בית בנחלה, שנועד גם בהתאם להחלטות רמ"י ל"דור ההמשך".

צריך לזכור, כי ההמשכיות בנחלה יכולה להיקטע נוכח סיבות רבות ועל כן, יש להקדים מעשה ולהסדיר את היחסים בין ההורים לילדים במסגרת מערכת הסכמים בטרם ביצוע הבניה בנחלה, כמפורט להלן:

הסכם בין דורי - ההמלצה היא לחתום על הסכם מפורט בין ההורים לילדים המסדיר את הזכויות "בבלוקים" וקובע הוראות כיצד יפעלו הצדדים בעת גירושין, מוות, מכירת הנחלה, הורשה וכיוצ"ב.
ההסכם קובע כי לכלה או לחתן אין כל זכויות בנחלה או בכל חלק ממנה וכי הזכויות הינן "בבלוקים" בלבד. ההסכם קובע גם הוראות מיוחדות ביחס לבן או לבת של בעלי הזכויות בנחלה.    
העיקרון הוא להותיר בידי ההורים את מלוא "הכוחות" לקבל החלטות ביחס לנחלה לאורך כל הדרך ולאפשר להם להודיע על פינוי של הבית השני מהנחלה בכל סיטואציה שתתרחש במהלך הדרך, בכפוף לפיצוי של הילדים בגין שווי "הבלוקים" בלבד.

הסכם ממון - יש לפעול כי בין בני הזוג ייחתם הסכם ממון המסדיר את הזכויות ביחס לבית, הקובע הוראות מפורשות כיצד יש לנהוג במקרה של גירושין, מוות, מכירת הנחלה וכו'. ההסכם קובע כי לכלה או לחתן אין כל זכויות בנחלה או בכל חלק ממנה אלא בבלוקים בלבד. ההסכם קובע הפרדת רכוש במקרים האמורים לעיל ומותיר זכויות "בבלוקים" בלבד ואפשרות של השבה במקרה ומתרחש אחד המקרים שלעיל בזמנים מוגדרים מראש, כאשר אין התניה של פינוי בית המגורים בכפוף לפיצוי, אלא שהפינוי הוא מידי והפיצוי מתבצע בשלב מאוחר יותר. הסכם ממון חשוב ביותר עבור בעלי נחלות שמבקשים להכניס לחייהם בן/בת זוג לאחר גירושין או מוות מבן הזוג הראשון או בכל מקרה אחר שיתאים לחתימה על הסכם ממון ועל מנת שלא לאפשר לבן הזוג לקבל זכויות בנחלה בעת הפטירה אלא להותיר זכויות לילדים (ראה עדכון מקצועי מס' 142 העוסק בידועה בציבור שנישלה את הילדים מהזכויות בנחלה).

צוואה - בעלי הנחלה מתבקשים לחתום על צוואה שתקבע הוראות ביחס לזכויות בבית השני, פיצול הבית מהנחלה והורשת יתר הזכויות בנחלה. הצוואה תתייחס אף למערכת ההסכמים שלעיל ותקבע הוראות מקבילות שיסדירו את הזכויות ביחס לנחלה לאחר פטירת שני ההורים. נזכיר, כי לאחר שאחד מבני הזוג שהינם בעלי הזכויות בנחלה הולך לבית עולמו, בן הזוג השני מקבל את מלוא הזכויות בנחלה ויכול לעשות בנחלה כראות עיניו עד שילך לבית עולמו.

עוד אדגיש לסיום, כי ברוב המקרים, הנחלה הינה הנכס היחידי של ההורים והיא מהווה הביטחון הכלכלי של ההורים עד שאחרון מהם ילך לבית עולמו ולכן ברוב המכריע של המקרים, לא יהיה נכון לבצע העברה במתנה של הזכויות בנחלה בעוד ההורים בחיים. העברה במתנה עשויה לגרום לתקלות רבות עליהן נעמוד בעדכון המקצועי הבא.

ועל כן, ראיה מפוכחת בטרם בניה בנחלה, תשמור לא רק על הנחלה לדורות אלא גם על שלמות המשפחה לדורות.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.