שווי הנחלה בעת מכירה והפטור ממס שבח לבית המגורים

בעת מכירת הנחלה מתמודד בעל הנחלה עם שתי רשויות מרכזיות הגובות את "נתח" המס המשמעותי ביותר, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הגובה את "דמי ההסכמה" בסך של 33% בצירוף מע"מ מעליית שווי ערך הקרקע ומנהל מיסוי מקרקעין הגובה את "מס השבח".
    
נשוב ונזכיר - כי בימים אלה פועלים ברמ"י לגייס כח אדם על מנת שניתן יהיה ליישם את החלטה 1155 ובמסגרת זו ייגבו "דמי רכישה" במקום "דמי ההסכמה".

לפי נתונים שקיבלנו, בשלב זה, עדיין לא קיימים בידי הפקידים במחוזות, הידע המקצועי ומערכות המחשוב שיאפשרו גבייה של דמי רכישה בעסקאות מכר של נחלות ובנושא זה יש לעכוב אחר העדכונים.

נוכח העובדה כי עסקה המוגשת כיום לרמ"י עם בקשה לטיפול בחשבון דמי הסכמה, מגיעה לשלב של עריכת חשבון רק לאחר תקופה של כשנה, ייתכן כי בשלב בו ייערך החשבון התנאים יאפשרו גביית דמי רכישה ויש להיערך לכך בהתאם לרבות במסגרת נוסח הסכם המכר.     

בעת מכירת הזכויות בנחלה, מתקיים מול רשויות המס מו"מ לסגירת השומה וכן הליך השגה, על מנת להביא לכך, כי מירב התמורה תיוחס לבית המגורים שכן זו תהיה פטורה מתשלום מס שבח.

כמו כן, מתקיימים הליכי "השגה ראשונה" וכן השגה נוספת בפני "ועדת ההשגות" במסגרת שומת "דמי ההסכמה" שמתקבלת מרמ"י, על מנת להפחית את חבות המס ובהתייחס לשווי הנחלה ושווי המחוברים (הליכי ההשגה מתקיימים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1304 שאושרה ביום 1.12.13).

נסביר, כי ככלל, שווי המכירה בעת מכירת נחלה הינו שווי השוק של הנחלה, כאשר החריג הוא שאם התמורה נקבעה בתום לב ומבלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים (הורים וילדים לדוגמא) הרי שאז יש לקבל את התמורה שנקבעה בהסכם המכר. כמו כן, נזכיר, כי שווי המכירה משמש בסיס הן לחישוב מס הרכישה והן לחישוב מס השבח.

בכדי להמחיש את החשיבות בניהול הליכי השגה מול רשויות המס לעניין שווי המכירה ומרכיב הפטור בגין בית המגורים, נתאר מקרה שטופל על ידנו לאחרונה מול רשויות מיסוי מקרקעין בו נמכרה נחלה, שכללה 1,500 עצי תמר שניטעו על ידי בעל הנחלה בחלקה ב' של הנחלה ואשר נותרו בידי בעל הנחלה ולא נמכרו ביחד עם הנחלה לקונה ובמקרה זה, רשויות מיסוי מקרקעין לא קיבלו את שווי העסקה שדווחה.    

נסביר לעניין זה, כי מפקחי מיסוי מקרקעין אינם עושים תמיד השוואה נכונה לצורך קביעת השווי של הנחלה במכירה. כך, מפקח המס בודק עסקאות להשוואה של מכירת נחלות באותו מושב ובמושבים סמוכים, אך אינו מביא בחשבון את העובדה הפשוטה שעצי התמר אינם מהווים חלק מן הממכר, אלא שהם נותרים בידי בעל הנחלה. לפיכך, ברור שלא ניתן להשוות עסקה זו לעסקאות אחרות באותו מושב. לאחר דיון שהתקיים מול רשויות המס, במהלכו הוסברה הטענה ביחס לעצי התמר שאינם מהווים חלק מהמכירה, התקבל שווי הנחלה שנקבע בהסכם המכר והשומה הופחתה במאות אלפי שקלים.

נקודה נוספת שעלתה בדיון מול רשויות המס הינה, גובה הפטור ממס שבח שניתן לבית המגורים. כידוע, בעת מכירת נחלה חלק מהתמורה מיוחס לבית המגורים והיתרה למרכיב זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות ולחלק החקלאי (אשר חייב במס שבח). עם זאת, יש הנוטים לחשוב בטעות, כי גובה הפטור ממס שבח המיוחס לבית המגורים בשילוב זכויות הבנייה, מוגבל לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שהינו 1,935,300 ₪ בשנת 2013) שעה שאין כך פני הדברים, שכן ככל ששווי בית המגורים הינו גבוה יותר, הרי שיש לבקש פטור ממס שבח גבוה יותר מן התקרה הנ"ל.

במקרה שלנו, הנחלה נמכרה בסך של 5 מיליון ₪ והיא כללה בית מגורים במצב טוב בגודל של
כ- 160 מ"ר. במצב דברים זה יש לדרוש פטור ממס שבח לבית המגורים בגובה שיכול להגיע גם ל- 4 מיליון ₪ (תלוי באזור הגאוגרפי בו מדובר) ואין להסתפק בתקרה הקבועה בחוק בסך של 1,935,300 ₪.

אם כך, מתי כן כדאי להשתמש בתקרה זו?     
מקום בו בית המגורים לבדו (ללא זכויות הבנייה) שווה פחות מגובה התקרה. כך, אם בית המגורים שווה 1,500,000 ₪ הרי שבמקרה זה יש מקום לדרוש פטור ממס שבח בגובה של 1,935,300 ₪.
    
במקרה הנדון על ידנו, הוסבר למפקח שדן בתיק, כי גובה הפטור שניתן אינו משקף את שווי בית המגורים ובהתייחס לנחלה, למיקום המושב ולמרכיבים נוספים שהוסברו באמצעות שומה שהוצאה על ידי שמאי מטעם בעל הנחלה ואכן, גובה הפטור הוגדל באופן משמעותי ושומת המס הופחתה בהתאם.    

בסופו של יום שומת מס שבח שעמדה על סך של כ- 500,000 ₪ הופחתה לסך של כ- 150,000 ₪ ובכיסו של בעל הנחלה נותרה תמורה גבוהה באופן משמעותי.

נסביר כי עצי התמר מהווים מרכיב חשוב במסגרת קביעת השומה לדמי הסכמה שכן בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל לפיה נקבעת שומת דמי ההסכמה, יינתן "זיכוי" בגין עצי התמר אשר יפחית את השומה באופן ניכר וגם בגין מרכיב זה יש לנהל השגות כפי שהוסבר לעיל.

המסקנה המתבקשת הינה, כי יש לבחון היטב את שומות מס השבח ודמי ההסכמה בעת המכירה ולפעול בהליכי השגה על מנת להותיר את מירב התמורה בידי בעל הנחלה.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות,במינהל מקרקעי ישראל ובמיסוי מקרקעין www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.