סיכום כנס למושבים מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" שהתקיים ברמת אפעל ביום 12.3.14

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: סיכום כנס - סיכום כנס

ביום 12.3.14, משרדנו ערך כנס למושבים ברמת אפעל, לכנס הגיעו כ- 150 משתתפים.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

סיכום כנס למושבים מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" שהתקיים ברמת אפעל ביום 12.3.14
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

ביום 12.3.14, משרדנו ערך כנס למושבים ברמת אפעל, לכנס הגיעו כ- 150 משתתפים.
כיבדו אותנו בנוכחותם השמאי הראשי של רשות מקרקעי ישראל, סגניתו וראשי המחוזות.
בכנס השתתפו בעלי נחלות, ראשי וועדים, מזכירים, עו"ד, שמאים, אדריכלים, ועוסקים נוספים בתחום המגזר החקלאי.

הכנס עסק בנושא המרכזי שהוא יישום החלטות 823 ו- 1155 במושבים לאור העובדה כי רמ"י החלה ליישם החלטות אלה במושבים.

ניתן הסבר מפורט ביחס לדרך שעל המושבים לעבור מבעלי זכויות "בר רשות" שהן זכויות "חוזיות" בהתאם להסכמי משבצת מתחדשים כל 3 או 5 שנים לבעלי זכויות "חכירה לדורות" שהן זכויות "קניין" הרשומות בלשכת רישום המקרקעין.

הוסברו תנאי הסף לכניסה להחלטות אלה, והוסברו הוראות הסכם החכירה שאושר בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1314.

ניתנה התייחסות גם למושבים בהם בעלי הנחלות הינם בעלי זכויות "חכירה לדורות" בהתאם להסכמי חכירה ישירים שהיו תקפים עד היום, לפי החלטות רמ"י והיישום של החלטות 823 ו- 1155 במושבים אלה.

עוד עסקנו בנושא של בית שני ושלישי בנחלה, שימושים חורגים ופיצול יחידות דיור מנחלות וניתנו הסברים מפורטים ביחס להוראות החלטה 1155 בנושא הפיצול, דוגמאות לפיצול יחידות דיור מנחלות והתייחסות להסדר בין דורי ומכירת נחלות בהתייחס לאפשרות לפיצול יחידות דיור מנחלות.

להלן נביא את תקציר ההרצאות שניתנו על ידי פאנל המומחים שהשתתף בכנס.

עו"ד אביגדור ליבוביץ - ההרצאות עסקו בנושאים הבאים:
יישום החלטות 823 ו- 1155 במושבים, הכרות עם הסכם החכירה לדורות, ו"הנספח בהתאם להחלטה 1155".
הסבר ביחס לתהליך שעל המושבים לעבור בכדי ליישם את החלטות 823 ו- 1155, תנאי הסף להחלטות ורישום חלקות א' בלשכת רישום המקרקעין.
פיצול יחידות דיור מנחלות, סוגיות בנושא בניית בית שני ושלישי בנחלה, בן ממשיך, הורשה וצוואות.
הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה כתנאי הסף ליישום החלטות 823 ו- 1155, מהם שימושים חורגים? מהם הסיכונים בשימושים חורגים וחריגות בניה? תשלום "דמי שימוש" בגין שימושים חורגים, הליכי אכיפה מצד רמ"י והגשת כתבי אישום מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה, כפל אגרות, קנסות, צווי הריסה והתאמה להיתר.

יישום החלטות 823 ו- 1155:
רמ"י הקימה אגף "חוזים לדורות בהתיישבות" שיעסוק ביישום החלטה 823 והחלטה 1155 במושבים וקיבוצים. המחלקה מונה 3 בעלי תפקידים ו- 3 סטודנטים וכיום נערך גיוס של כח אדם על מנת שניתן יהיה ליישם את ההחלטות על מאות מושבים וקיבוצים שיפנו לאגף.

תנאי הסף לכניסה להחלטה 823:
1. הסדרת שימושים חורגים.
2. ביצוע פרצלציה ורישום חלקות א' של הנחלות בטאבו.
3. תשלום חובות - הסדרת חובות למינהל בגין דמי חכירה, דמי שימוש, דמי היתר וכיוצ"ב.

היישום של ההחלטה יתבצע על כל המושב באמצעות פנייה משותפת של האגודה בגלל שיקולי כדאיות ויעילות והואיל ומדובר על הסדרה וקיבוע של זכויות קיימות בחכירה ללא כל תשלום למינהל.

החלטה 1155:
כיום מתבצע פיילוט בשני מושבים - אמץ וקדרון-המינהל שלח פקחים לשטח לבדיקה של השימושים החורגים ובשלב זה המינהלמעבד את הנתונים ואף העביר את הטיפול למחלקת מיפוי על מנת להכין תשריטים ביחס לחלקות א' של הנחלות שיצורפו להסכמי החכירה.
"נהלי העבודה" וכן "נספח בהתאם להחלטה 1155" נכתבו והם יאושרו ככל הנראה עד לסוף חודש מרץ 2014 ויפורסמו לציבור.

הרשות מיישמת את ההחלטה בשלב זה על מיקרים מיוחדים כגון מקרים משפטיים שניתנים לפתרון באמצעות יישום החלטה 1155.

לצורך יישום החלטה 1155 בעלי הנחלות יוכלו לפנות בנפרד ובאופן פרטני, לחתימה על הסכם חכירהבהתאם להחלטה 823. להסכם שייחתם בהתאם להחלטה 823 יצורף "נספח להחלטה 1155" בהתאם למתווה הכניסה להחלטה שיוחלט על ידי בעל הנחלה שהוא אחד משניים:

א."דמי כניסה" - תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75%, המקנה ביטול של הרצף הדורי וניצול קיבולת הבניה הבסיסית בנחלה בסך של 375 מ"ר במבנים בנחלה לפי שיקול דעת של בעל הנחלה.

או

ב."דמי רכישה" - תשלום "דמי רכישה" בסך של 33% המקנים זכויות חכירה מהוונות ביחס לחלקת המגורים, לרבות שימוש בזכויות חכירה קיימות ועתידיות בנחלה ללא עלות, היוון חלקת המגורים, פיצול יחידות דיור מהנחלה ללא עלות, השכרת יחידות בנחלה, פטור מתשלום דמי הסכמה במכירת הנחלה בגין חלקת המגורים.

תנאי הסף לכניסה להחלטה 1155:

1. הסדרת שימושים חורגים ותשלום חובות עבר ביחס לחלקות א' ב' ו- ג'.
2. רישום חלקה א' בטאבו (פרצלציה).
3. תשלום "דמי כניסה" 3.75% מערך חלקת המגורים.
4. התחייבות האגודה שמספר יחידות הדיור לא יעלה על תמ"א 35.

שימושים חורגים וחריגות בניה:

נערך דיון ביחס לנושא של שימושים חורגים בנחלות המהווה "חסם כניסה" להחלטות 823 ו- 1155. הוסבר מהם שימושים חורגים ומהם הסיכונים במסגרת יישום ההחלטות ביחס לתשלום "דמי שימוש" בגין תקופות העבר ועד 10 שנים אחורה, חשיפה לתביעה אזרחית בגין "דמי שימוש" מצד רמ"י וכתב אישום מצד הרשות המקומית בגין בניה ללא היתר ושימושים חורגים והטלת כפל אגרות, קנסות, צווי הריסה והתאמה להיתר, לרבות דוגמאות למקרים של שימושים חורגים.

פיצול מגרש מנחלה - הוסבר, כי רמ"י פועלת כיום במסגרת הפרדת מגרש מנחלה בהתאם להוראות אגף חקלאי 62 וגובה תשלום של 91% בכפוף להנחות אזור. בהתאם להחלטה 1155 ניתן יהיה לבצע הליך של פיצול יחידות דיור מנחלה ולשלם 33% בגין דמי היוון כפוף להנחות אזור ובנוסף היטל השבחה.

בית שני בנחלה - נערך דיון בסוגיה של בית שני בנחלה, ההשלכות הכרוכות בבניית בית שני בנחלה עבור הילדים, ההשלכות על עריכת צוואות וניתנו הוראות כיצד לפעול במקרים אלה בטרם הילדים בונים בית בנחלה במסגרת שלושה הסכמים:

א.הסכם בין דורי-הסכם בין ההורים לילדים המסדיר את היחסים בין הצדדים ואת הבעלות הבלעדית של ההורים בנחלה.

ב., צוואה - תסדיר את היחסים בין היורשים, ייקבע בה היורש שיקבל את הזכויות בנחלה ויפצה את יתר היורשים, ייקבעו הזכויות שיינתנו ליורש שיבנה בית בנחלה לפיצול הבית מהנחלה, הסדרי איזון בין היורשים וכיוצ"ב.

ג.הסכם ממון - הסכם בין הילד שיבנה בית בנחלה לבין בן/בת הזוג, במסגרתו ייוותר בן/בת הזוג על כל זכות בנחלה ויקבל זכות להשבת השקעות בגין ה"בלוקים" בלבד בעת גירושין.

בית שלישי בנחלה - הוסבר המצב המשפטי לעניין יישום המתווה של בית שלישי בנחלה, תיקון תמ"א 35 והחשש כי במסגרת הדיון הקרוב במועצה הארצית לתכנון לא יאושר מתווה של שלושה בתים נפרדים בנחלה וההשפעות של ביטול המתווה של 3 בתים נפרדים בנחלה על יישום החלטה 1155 במושבים.

הגדלת חלקת המגורים (משבצת צהובה) לשטח של 2.5 דונם - הוסבר, כי במסגרת ישיבת מועצת מקרקעי ישראל שעתידה להתקיים בסוף חודש מרץ 2014, עשוי להיות מאושר תיקון להחלטה 1155 כך שייקבע כי גם בנחלה שביום 27.3.07, נמצא כי חלקת המגורים בה קטנה מ- 2.5 דונם, ייקבע כי תהיה זכאית לקבל 2.5 דונם.

עו"ד שניר שער, רו"ח, - התיקון לחוק מיסוי מקרקעין וההשלכות על בעלי נחלות ועל אגודות, בעקבות יישום החלטות 823 ו- 1155, מס שבח, מע"מ, מס רכישה, העברות ללא תמורה ובין יורשים, מוקשים בהסכמי חלוקת עיזבון.

עו"ד שער העביר סקירה ביחס לתיקון בחוק מיסוי מקרקעין שאושר באוגוסט 2013, בנושאים של מס רכישה וההוראות שנכנסו לתוקף בינואר 2014 ביחס למס שבח.

ההרצאה התייחסה לעסקאות מכר ורכישה, להשפעות התיקון על חלוקת הנחלה בין היורשים, הסכמי חלוקת עיזבון, העברות במתנה בין הורים וילדים והעברות בין אחים.
כמו כן, ניתנה סקירה ביחס להשלכות מע"מ במכירת נחלות, השגות למס שבח וניתוח השומות שמתקבלות בגין מכר ורכישה של נחלות, העברות ללא תמורה בין הורים לילדים.
הוסברו השלכות המס ביחס להליכי יישום החלטות 823 ו- 1155 והנושא של המצאת אישורי מיסים לצורך רישום הזכויות.

מר ברני גטניו, מודד - הכנת המושב לרישום חלקות א' בטאבו בהתאם להחלטה 823 ו- 1155 ומתן פתרונות יצירתיים לסכסוכי גבולות במושבים.

ניתנה סקירה מקיפה של תהליך רישום חלקות א' של הנחלות בלשכת רישום המקרקעין, תהליך המדידות של הנחלות במושב, סימון הנחלות, והכנת תב"ע למושב.
ניתנו דוגמאות לבעיות במדידות שנעשו עד היום ולמקרים של בעיות שהתגלו בגבולות משותפים של שכנים וכן דוגמאות לפתרונות.

מר איתי זהבי, אדריכל - איך מבצעים הליך פיצול מגרש מנחלה?הסברים ודוגמאות להליכי תכנון והצעות לפיצול מגרשים מנחלות והכנת תב"ע למושב ליישום החלטות 823 ו- 1155.

ניתנו הסברים תכנוניים מפורטים הקשורים ליישום החלטות 823 ו- 1155 במושבים.

הוסבר הליך הכנת תב"ע למושב, הסדרת שימושים והתייחסות לשימושים בנחלות ובשטח המשבצת לגבי העתיד, לרבות דוגמאות מהשטח.

ניתן הסבר מפורט ביחס להליכי התכנון בנושא פיצול יחידות דיור מחלקת המגורים בנחלה, תכנון "ראש הנחלה" בנושא יחידות דיור/פל"ח וכן ניתנו דוגמאות להליכי פיצול נחלות והסבר כיצד מתבצע הליך הפיצול החל משלב המדידות, הכנת התב"ע, סמכויות של ועדה מקומית וועדה מחוזית ועד לאישור התב"ע ואישור העסקה במינהל.

מר משה ברנע, שמאי מקרקעין - "דמי הסכמה" לפי החלטה 534 או "דמי רכישה" לפי החלטה 823 ו- 1155 וההבדל ביניהם. עלות "פיצול נחלה" לפי החלטה 1155 ו"הפרדת מגרש
מנחלה" לפי הוראת אגף חקלאי 62.

מר ברנע הסביר מהם "דמי הסכמה" וכיצד נערך החישוב של דמי ההסכמה בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל.

ניתן הסבר מהם "דמי הרכישה" וכן הוסבר כיצד יחושבו "דמי הרכישה" במסגרת רכישת זכויות בניה קיימות ועתידיות בחלקת המגורים, לרבות התייחסות לנושא "הפוטנציאל" והבעייתיות שנושא זה מעלה.

בנושא זה הוסבר על ידי שמאי המינהל שנכחו בכנס, כי השווי של זכויות בניה "עתידיות" שלא אושרו כיום בתב"ע יהיה נמוך יותר מהשווי של זכויות הבניה הקיימות כיום בתב"ע.

ניתן הסבר ביחס לעלויות פיצול מגרש מנחלה בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 וכן בהתאם להחלטה 1155 וההבלים ביניהם.

מר ארז כהן, שמאי מקרקעין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר-שימושים חורגים ודמי שימוש בנחלות בעקבות יישום החלטה 823,השלכות על בעלי נחלות, סיכונים והערכות, הגשת השגות לפי החלטה 1304.

מר כהן נתן הסבר מפורט ביחס להליכי השומה שנקבעו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל 1304, אשר קבעה שני הליכי "עיון חוזר" בגין שומות שמתקבלות מצד רמ"י.

ניתן הסבר ביחס להליך "ועדת השגות" אשר תופס תאוצה עם השנים ועדיין לא הגיע למיצוי במסגרת ציבור מקבלי השומות.

ניתנו דוגמאות ביחס לשומות "דמי שימוש" בגין שימושים חורגים והתייחסות להגשת השגות ודוגמאות לתוצאות במסגרת הליכי השגה.

מר דורון שטיין, רו"ח רו"ח דורון שטיין- bdo זיו האפט- הקמת יזמות על שטח הנחלה - אנרגיה מתחדשת, שותפויות עסקיות – מודלים כלכליים והיבטי המיסוי על בעלי הנחלות.
מר שטיין, נתן הסבר ביחס לתהליכים במסגרת ביצוע פרויקטים של "אנרגיה מתחדשת" ברמת האגודה ובעלי הנחלות, צורת ההתאגדות, מודלים של הכנסות והמיסוי שיחול על ההכנסות.

סיכום הכנס - לסיכום הוסבר כי יש לצפות לכך שהחלטה 1155 תיושם בקרוב מאוד וייתכן אף בטרם חג הפסח הקרב עלינו לטובה וכי יש להתחיל להיערך לכך במושבים ולקבוע אספות כלליות על מנת לקבל החלטות ביחס לעתיד המושב בנושא יישום החלטות 823 ו- 1155, הסדרת שימושים, תשלום חובות עבר ורישום חלקות א' בלשכת רישום המקרקעין.

חשוב לדעת - כי מוכרי נחלות וכן בעלי נחלות שיבצעו העברות ללא תמורה בין אחים, צפויים כבר כיום, לשלם "דמי רכישה" בגין ההתקשרויות וכפי שראינו לעיל, דמי הרכישה באזור המרכז יהיו גבוהים יותר מדמי ההסכמה.

באזורי עדיפות לאומית, "דמי הרכישה" עשויים להיות נמוכים יותר מ"דמי ההסכמה", נוכח הנחות אזורי עדיפות ועל כן, יש לבחון את השומות בטרם ההתקשרויות בכדי לבצע את העסקאות במועד הנכון לעניין המיסוי.

באזור "קו עימות" ואזורי "עדיפות לאומית א'", מומלץ "לרוץ" וליישם את החלטה 1155 שכן הסכומים שישולמו בגין "דמי רכישה" באזורים אלה יהיו נמוכים ויגלמו בתוכם הטבות מיידיות לבעלי הנחלות.

נתראה בכנס הבא.
בכבוד רב ובברכה,
עו"ד שניר שער (רו"ח) אביגדור ליבוביץ, עו"ד

ליבוביץ, שער ושות', משרד עורכי דין

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.