עדכון סטטוס - מאבק הקיבוצים מול רשות מקרקעי ישראל בנושא היתרי הבניה

עדכון סטטוס - מאבק הקיבוצים מול  רשות מקרקעי ישראל בנושא היתרי הבניה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ  

בימים אלה פרסמה רשות מקרקעי ישראל לציבור את נוסח הסכם החכירה לקיבוצים לפי החלטה 1155 והזמינה את הציבור להתייחס לנוסח ההסכם.
תנועת הקיבוצים מנהלת מו"מ עיקש מול הרשות החל מחודש אוקטובר 2012 ולאחר שהרשות "הקפיאה" את היתרי הבניה בקיבוצים.    

הגדרת המחלוקת:

הקפאת היתרי הבניה "נולדה" נוכח העובדה כי הרשות "גילתה", לאחר דיווח שהגיע אליה מרשויות המס, כי בקיבוצים נחתמים הסכמים בין חברים חדשים לבין הקיבוץ, אשר מדווחים לרשויות המס אך לא מדווחים לרשות, במסגרתם נקבעות ההוראות שלהלן:

• א.החבר מקבל זכויות ייחודיות בבית המגורים.

• ב.ניתנת לחבר זכות מכירה/הורשה/השכרה/שיעבוד ביחס לבית המגורים.

• ג.החבר בונה את בית המגורים באמצעות מימון עצמי לרבות הלוואה מבנק.

הרשות רואה בהוראות הקבועות לעיל, "שיוך קנייני" בפועל ודורשת כי הקיבוצים ישלחו את החברים החדשים לרשות על מנת לשלם את דמי ההיוון עבור המגרשים עליהם נבנים בתי המגורים ולחתום על הסכמי חכירה מהוונים וזאת עד ליום 31.12.15 (החלטת הנהלה 3389 והצעת החלטה למועצת מקרקעי ישראל 447).

הוראות עדכניות של הרשות:
בהחלטות שלעיל אפשרה הרשות לקיבוצים, לקבל החלטה עד ליום 31.12.15 ("המועד הקובע") ולפעול לפי ההוראות שלהלן:

• א.לסיים את יישום החלטה 751 בקיבוצים שקיבלו החלטה ליישם את 751.

• ב.להמיר את החלטה 751 בהחלטה 1155 ולשלם סך של 3.75% בצירוף מע"מ עבור "שטח המגורים" בקיבוץ ולהשלים לסך של 33% עבור חברים חדשים שהתקבלו לקיבוץ לאחר 27.3.2007 והכל עד ליום 31.12.15 ועד אז לסיים את הליכי השיוך (השלמת הליך פרצלציה/הסרת שיעבודים/הסדרת שימושים חורגים ותשלום חובות עבר).

• ג.לבטל את ההחלטה על השיוך ולחזור למתווה של "קיבוץ מסורתי".

• ד.תצהירים - לצורך חתימת הרשות על היתרי הבניה, הקיבוץ והחבר יחתמו על תצהירים בהם יתחייבו לסיים את הליכי השיוך ולהסדיר שימושים חורגים ולשלם חובות עבר עד ליום 31.12.15.

• ה.ערבויות - החברים החדשים יפקידו ערבויות בנקאיות על חשבון דמי ההיוון - במרכז הארץ בסך של 200,000 ₪, באזור עדיפות לאומית ב' בסך של 50,000 ₪ ובאזור עדיפות לאומית א' וקו עימות ללא ערבויות.
  הקיבוץ יפקיד ערבות של עד מיליון ₪ לצורך הבטחת התחייבויותיו להסדיר שימושים ולשלם חובות עבר.

הסנקציות ביחס לקיבוצים וחברים שלא יעמדו בהוראות הרשות:
הרשות קבעה בהחלטת הנהלה 3389 ובהצעת החלטה 447 את הסנקציות הבאות במקרה בו הקיבוץ והחברים לא יעמדו בהוראות שלעיל:

• א.תשלום 91% עבור ערך הקרקע.

• ב.חילוט ערבויות - הערבות הבנקאית שהופקדה על ידי החבר תחולט.

• ג.תשלום דמי חכירה שנתיים -ככל שלא יהא בסכום הערבות לכסות את כלהתשלום עבור דמי ההיוון, החבר החדש (או הקיבוץ, לפי העניין) ישלם לרשות דמי חכירה שנתיים בגיןהשימוש במגרש המגורים. תשלומים אלו יחשבו כתשלומים ע"ח דמי החכירה המהוונים.

• ד.הקצאה למועמד אחר על ידי הקיבוץ בתוך 120 יום ולאחר מכן על ידי הרשות - אם החבר החדש לא יעמד בהתחייבויותיו לתשלום עד 31.12.15, והקיבוץ לא יפנה חבר אחר לרשות לרכישת הזכויות במגרש תוך 120 יום, יסכים הקיבוץ לגריעת מגרש המגורים משטח המשבצת והמגרש יוקצה על ידי הרשות למועמד אחר אשר יתקבל לחברות בקיבוץ.
  לא נמצא מועמד, הרשות תהיה רשאית להקצות את המגרש גם למי שאינו חבר קיבוץ.

• ה.מכירת המגרש והשבה של הכספים לחבר היוצא בניכוי דמי ההיוון והוצאות הרשות -החבר החדש זכאי לקבל מהרשות את שווי השקעותיו במגרש, כפי שיקבע על ידי השמאי הממשלתי מתוך התמורה המתקבלת ממכירת המגרש לאחר ניכוי דמי החכירה המהוונים והוצאות הרשות.

• ו.חילוט ערבות הקיבוץ בגין שימושים לא מוסדרים - במידה ולא יוסדרו כל השימושים הלא מוסדרים בקיבוץ עד למועד הקובע תחולט הערבות.  הסדר זה אינו מהווה הסכמה ו/או ויתור של הרשות בקשר להסדרת כל השימושים הלא מוסדרים במשבצת, לרבות תשלום דמי שימוש בגין תקופת העבר והפסקת השימושים הלא מוסדרים ככל שאין אפשרות להסירם בהתאם להחלטות המועצה ונהלי הרשות.
  הקיבוץ לא יעלה טענת התיישנות כנגד דרישה ו/או תביעה של הרשות בקשר לשימושים לא מוסדרים בתקופה החל משבע שנים אשר קדמו לקבלת ההחלטה.

• ז.לא תתאפשר הצטרפות הקיבוץ להחלטת מועצה 1155 עד להסדרה מלאה של כל השימושים הלא מוסדרים במשבצת -  לא הוסדרו כל השימושים הלא מוסדרים עד המועד הקובע (31.12.15), החברים החדשים יידרשו לשלם לרשות באופן מידי דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% מערך הקרקע עבור מגרשי המגורים.

• ח.לא תינתן התחייבות לרישום משכנתא לטובת חברים חדשים -  בטרם השלמת שיוך מגרשי המגורים בהתאם להחלטות המועצה הרשות לא תחתום על התחייבות לרישום משכנתא.

מסלולי השיוך:
במסגרת השיוך הקנייני מוצעים כיום שלושה מסלולים, כאשר המסלול השלישי נמצא בבחינה ויפורסם בשבועות הקרובים ככל ותנועת הקיבוצים תגיע להסכמה על המתווה עם הרשות.

1. 1.החלטה 751 משנת 1996:
2. 1.1מטרתה להביא לשינוי במבנה האירגוני בקיבוץ.

1. 1.2ההחלטה קבעה כי יחתמו הסכמי חכירה בין החבר למינהל ביחס לבתי המגורים לתקופה של 49 שנה וישולמו דמי היוון בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

1. 1.3חברים בעלי וותק של 15 שנה ופחות ישלמו 91% בכפוף להנחות אזור.

1. 1.4חברים  בעלי וותק של יותר מ - 15 שנים - הנחה של 2% לכל שנת ותק ולא פחות
   מ- 11%, בכפוף להנחות אזור.

1. 1.5אפשרות לתשלום נדחה של דמי החכירה המהוונים, למעט המע"מ.

1. 1.6החלטה 751 אומצה על ידי כ- 160 קיבוצים והושלמה בקיבוצים בודדים בלבד בפריפריה.

1. 2.החלטה 1155 משנת 2007 (המקורית משנת 2003) -
2. 2.1מטרתה לעגן זכויות החברים בחלקת המגורים בקיבוץ.

1. 2.2החלטה 979 המקורית התקבלה בשנת 2003 ההחלטה עודכנה בשנת 2007 והוגש כנגדה בג"ץ "פורום הערים העצמאיות".

1. 2.3ביום 9.6.2011 התקבל פסק דין בבג"ץ שאישר את ההחלטה ועדכן את המועד הקובע לשיוך ליום 27.3.2007.

1. 2.4בג"ץ אישר את הסבירות של גובה דמי ההיוון בסך של 33%.

1. 2.5הרשות פרסמה רק בחודש יולי 2013 את רשימת הדרישות להצטרפות להחלטה 1155.

1. 2.6נכון להיום עשרות קיבוצים ברשימת המתנה ברשות ליישום השיוך לפי החלטה 1155.

1. 3."המסלול הנוסף" -
2. 4.1צוות שמונה על ידי שר השיכון בחודש מאי 2013 בוחן חלופה נוספת לשיוך על מנת לשמור על מעמדו של הקיבוץ בקרקע ובכדי שניתן יהיה לשמר את אורח החיים הקיבוצי.

1. 4.2במסגרת המסלול החלופי המטרה היא שהקיבוץ נותר בעל הזכויות מול הרשות והחבר יהיה בעל זכות "חכירת משנה" כלפי הקיבוץ.

1. 4.3הוועדה תפרסם את המסקנות רק אם תהיה הסכמה מצד תנועת הקיבוצים למתווה שיוצע ובמידה ותהיה הסכמה המסקנות אמורות להתפרסם במהלך חודש מרץ 2014.

1. 4.4במתווה של "המסלול הנוסף" החבר יקבל זכויות של "חכירת משנה" ועל כן מדובר בזכות "נחותה" ביחס ל"חכירה ישירה".

1. 4.5הדיון כיום הוא כיצד יחושבו דמי ההיוון בסך של 33% כאשר מדובר ב"חכירת משנה" והשמאים מטעם הודעה בוחנים את גובה דמי ההיוון בהתייחס לחכירה משנה.

1. 4.6הסברה היא כי הואיל ומדובר בחכירת משנה השווי של 33% יעמוד על 50% מהשווי של חכירה ישירה ולכן אפקטיבית ישלום כ- 17% בנוסף להנחות אזור.
   

סטטוס של המאבק מול הרשות:
תנועת הקיבוצים קיימה לאחרונה כנסי הסברה בנושא סטטוס המאבק של הקיבוצים מול הרשות.
בתחילת הדרך הקיבוצים דרשו כי הרשות תצא מ"שטח המחנה" בתשלום של 3.75% ללא תוספת השלמה ל- 33% כפי שנקבע בהחלטה 1155 ואושר בבג"ץ.

"החזר השקעה" - הוצע במסגרת המו"מ כי הרשות תקבל את הסך של 3.75% עבור שטח המחנה ותינתן התחייבות כי בעת העברת זכויות/מכירה, החבר יקבל את "שווי ההשקעות במחוברים" בלבד ולא ישיא רווח על הנכס.
מתווה "החזר ההשקעה" נדחה על הסף על ידי הרשות והובהר כי הרשות לא תוותר על ההשלמה
ל- 33% בהתאם להחלטה 1155 וכפי שאושר בבג"ץ.

המחלוקת לעניין ה"מסלול הנוסף"היתה על גובה התשלום עבור דמי ההיוון - טענת הקיבוצים היא כי לא ניתן לגזור גזירה שווה ביחס לקיבוצי המרכז והפריפריה הואיל ובמרכז שווי הקרקע גבוה מאוד ולא יאפשרלבנים לשלם את הסכומים המבוקשים ובכך לא תוגשם המטרה של השבת הבנים וצמיחה דמוגרפית של הקיבוצים.

בהמשך לכך, הוצע כי הרשות תקבל בשלב ראשון תשלום דמי היוון שישולמו באופן קולקטיבי על ידי הקיבוץ עבור כל "שטח המגורים" (בשונה "משטח המחנה") בסך של 3.75% ובעת השלמת השיוך ישלימו החברים החדשים לסך של 33% וזאת עד 31.12.15.

כפי שהוסבר לעיל, התוצאות ביחס לשומות עבור "חכירת משנה" יגיעו בקרוב ובהתאם תבחן תנועת הקיבוצים אם ניתן להשלים את המהלך של "המסלול הנוסף בשיתוף עם הרשות ובהתאם לפרסם את התוצאות במשותף.

ככל ולא תהיה הסכמה לא יפורסם המתווה של המסלול הנוסף, שנולד מלכתחילה לדרישת הקיבוצים.

במהלך חודש מרץ  2014 וככל והתוצאות ביחס למסלול הנוסף לא יניבו פרי, תנועת הקיבוצים תצא למאבק תקשורתי, משפטי, ציבורי מול הרשות ורק ימים יגידו מה יהיה בסופו.

הכותב מתמחה בהליכי שיוך ובייצוג קבוצות של חברים חדשים בהליכי קליטה ובנייה בקיבוציםwww.lieblaw.co.il


* 28.2.14

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.