מ"בר רשות" ל"חכירה לדורות" כיצד עובד התהליך?

העקרונות:
במגזר החקלאי המתינו זמן רב להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר יישום החלטה 823 שהתקבלה בשנת 1989 ויותר מכך ממתינים ליישום החלטה 1155 שאושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011 ועדיין לא מיושמת נוכח בעיות בגיוס כח אדם ברשות מקרקעי ישראל.

נוסח ההסכמים שאושר עקרונית בישיבת המועצה מיום 31.12.13, עוד יעבור שינויים בעקבות מחאות מצד תנועות ההתיישבות, שטוענות ובצדק, כי קיימות נקודות בנוסח ההסכמים שפוגעות בזכויות של בעלי הנחלות בהשוואה להסכמי החכירה הקיימים כיום ואנו מקווים כי השינויים אכן יוטמעו בנוסח הסופי.

המטרה ברשימה זו הינה, להסביר לבעלי הנחלות אשר שנים רבות הקימו ועיבדו את הנחלות והיו בעלי זכויות "בר רשות", שהן זכויות חוזיות שלא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, אלא באגודה וברמ"י בלבד, כיצד יש לפעול על מנת לחתום על הסכמי החכירה ובמסגרת זו לקבל זכויות "קניין" בנחלות שהן זכויות "חכירה לדורות" שיירשמו בלשכת רישום המקרקעין.

נסביר בראש הדברים, כי נכון היה שרמ"י יפעל ליישום מידי של החלטה 1155 המגלמת בתוכה הטבות משמעותיות עבור בעלי הנחלות בכל הקשור לניצול זכויות הבניה בנחלה, בניית שלושה בתים בנחלה, ביטול הרצף הדורי, פיצול מגרש מנחלה, היוון חלקת המגורים, השכרת בתים בנחלה, פטור מדמי הסכמה במכירה בגין חלקת המגורים.

העובדה שרמ"י אינה מיישמת את החלטה 1155, גורמת לבעלי הנחלות נזקים, שכן בעיות רבות ובייחוד בנושא הורשה, הסדרת שימושים בנחלות, בניית בית שלישי בנחלה, היו יכולות להיפתר, אילו ניתן היה לקבל מרמ"י את ההטבות הגלומות בהחלטה 1155.

איך מיישמים במושב את החלטה 823:
על מנת שלא לעכב את הסדרת זכויות "הקניין" של בעלי הנחלות, ועד שרמ"י תסיים את הפיילוט שהיא עורכת בימים אלה במושבים קדרון ואמץ ביחס ליישום החלטה 1155, הוחלט, כי יאושרו הסכמי חכירה בהתאם להחלטה 823 משנת 1998 (החלטה 823 עדכנה את החלטה 476 משנת 1990) הקובעת כי ייחתם הסכם חכירה ישיר בין בעלי הנחלות לבין רמ"י לתקופה של 49 שנה ועוד 3 תקופות מתחדשות של 49 שנה כל אחת.

החלטה 823 איננה מגלמת בתוכה את ההטבות שפורטו לעיל ביחס להחלטה 1155 ולמעשה מאפשרת "פתרון ביניים" עד ליישום החלטה 1155.    

ההצטרפות להחלטה 823 והחתימה על הסכמי החכירה איננה כרוכה בתשלום כלשהו לרמ"י, אלא שיש לעמוד בשני תנאים מרכזיים:
    

1. הסדרת שימושים חורגים בנחלה ותשלום חובות עבר לרבות דמי שימוש (זהו תנאי שלא נכתב
   בהחלטה והוכנס על ידי רמ"י "בדלת האחורית").

2. רישום חלקה א' של הנחלה כיחידה נפרדת בשלמות בלשכת רישום המקרקעין.

היישום יתבצע באמצעות פנייה משותפת של האגודה לרמ"י ולא באופן פרטני כפי שניתן בהחלטה 1155.

היזהרו מחשיפה לדמי שימוש:
בעת הפניה לרמ"י, האגודה תידרש להמציא אישור מהמחלקה החקלאית על כך שלא מתקיימים שימושים חורגים בנחלות המבקשות להיכנס להסדר. במקרים בהם קיימים שימושים חורגים, יש להחריג את הנחלות עם השימושים החורגים מההסדר, שיידרשו להגיע להסדר פרטני עם רמ"י בכל הקשור לשימושים החורגים ורק לאחר מכן יוכלו להצטרף ולחתום על הסכמי החכירה.

בעלי נחלות בהן קיימים שימושים חורגים וחריגות בניה חייבים לדעת, כי בעת היישום של החלטה 823 יגיעו פקחי רמ"י למושב ויבחנו את כל הנחלות במושב ובהתאם יעבירו דו"ח פיקוח מפורט ביחס לחריגות בניה (כגון תוספת שטחים ללא היתר), שימושים חורגים (כגון הסבה של מבנים חקלאיים למגורים).

החשיפה הינה לתשלום דמי שימוש בסך של 5% משווי ערך הקרקע בהתאם לחוו"ד שמאי עדכנית, בגין חריגות בניה ושימושים חורגים, עבור השטחים בהם נעשה שימוש ללא היתר ורמ"י בד"כ דורשת תשלום עבור 7 שנים אחורה.     

חישוב אריתמטי של הסכומים יכול להגיע לעיתים למאות אלפי שקלים ואף באזורים במרכז הארץ גם למיליוני שקלים!!!    

יישום החלטה 1155 לאחר 823:
לאחר שרמ"י תחליט על יישום החלטה 1155, יוכלו בעלי הנחלות לבקש "התחשבנות מחדש" ביחס לסכומים אשר שולמו על ידם כיום בגין שירותים שונים, כגון תשלום דמי היתר, תשלום עבור פיצול מגרש מנחלה (כיום התשלום מתבצע בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 בגין הפרדת מגרש מנחלה בסך של 91%), ולקבל החזר של כספים בצירוף הצמדה.

לאחר החתימה על הסכמי החכירה לפי החלטה 823 היישום של החלטה 1155 יתבצע באופן וולונטארי ופרטני על ידי פניה של בעל הנחלה לרמ"י בבקשה לחתום על נספח להסכם החכירה שייחתם כיום.     

ברמ"י כתבו את "נהלי העבודה" ביחס ליישום החלטה 1155 ואף גיבשו את נוסח הנספח של החלטה 1155, אך אלו עדיין לא פורסמו לציבור. לפיכך, יש לשים לב היטב, כי היישום של החלטה 1155 קרוב מאוד ויש לקחת בחשבון את ההשלכות ביחס לכך.

לצורך החתימה על הנספח לפי החלטה 1155, יידרש בעל הנחלה לשלם את "דמי הכניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ משווי קיבולת זכויות הבניה הבסיסית בנחלה (375 מ"ר), ללא הנחות אזורי עדיפות. אנו מעריכים שסכום זה יעמוד על סך ממוצע של כ- 150,000 ₪ באזור המרכז. בעל הנחלה יוכל לשלם את "דמי הרכישה" בגין מלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות העומדים על סך של 33% בצירוף מע"מ (בקיזוז "דמי הכניסה") ובכך להוון את חלקת המגורים בנחלה ולהתנתק מרמ"י. על תשלום זה יחולו הנחות אזורי עדיפות. בימים אלה רמ"י בוחנת את דרך החישוב של "דמי הכניסה" ו- "דמי הרכישה" ואופן החישוב יפורסם במסגרת נהלי העבודה במועד יישום החלטה 1155.

"דמי רכישה" ו"דמי הסכמה":
נושא מהותי מאוד שיש להתייחס אליו כיום במסגרת ביצוע עסקאות מכר ורכישה של נחלות, הינו תשלום "דמי רכישה" במקום "דמי הסכמה".

בהחלטה 1155 נקבע, כי גם אם בעל הנחלה בחר שלא להצטרף להחלטה 1155, בעת מכירת הנחלה עליו להצטרף להחלטה ולשלם את "דמי הרכישה".     

דמי הרכישה מחושבים באופן שונה מהחישוב שהיה ידוע עד היום ביחס לדמי ההסכמה לפי החלטה 534, אשר גובהם 33% בצירוף מע"מ בגין שווי עליית ערך הקרקע מיום הרכישה ועד מכירת הזכויות. ההערכות הן כי דמי הרכישה יהיו גבוהים מדמי ההסכמה (באזור המרכז).    

"דמי הרכישה" נכנסים לחיינו כבר כיום ובטרם יישום ההחלטה 1155, נוכח סעיף 12ו' בהסכם הקובע, כי בעת מכירה ישולמו "דמי רכישה" והשאלה הנשאלת היא:     
האם רמ"י יחייב בעת מכירה הצטרפות גם להחלטה 823 ותשלום דמי רכישה? או שתשלום זה יחול רק על מי שיחתום על הסכם החכירה?     
התשובה היא שהנושא עומד כיום לדיון ברמ"י ויש לעקוב אחרי ההחלטות.     

הכרעה בנושא זה חשובה במיוחד לבעלי הנחלות הזכאים לפטור מתשלום דמי הסכמה בעת מכירה (משפחות שכולות). על אלו לדעת, כי בעת מכירת הזכויות בנחלה הם יחויבו לשלם את "דמי רכישה" ולא יחול הפטור מתשלום דמי הסכמה כפי שניתן עד היום בהתאם להחלטה 534 ולהתייחס לכך במסגרת מכירת הזכויות בנחלה.

פיצול מגרשים מנחלה:
עוד נושא שמעסיק רבות את בעלי הנחלות הוא "פיצול מגרשי מגורים מהנחלה".
עד יישום החלטה 1155 הנושא מוסדר בהוראת אגף חקלאי 62 משנת 1999 באמצעותה מבצעים הליכים של "הפרדת מגרש מנחלה" ומשלמים דמי היוון למינהל בסך של 91%.

בהחלטה 1155 נקבעו הוראות ביחס לפיצול מגרש מנחלה בסך של 33% בצירוף מע"מ ולתשלום זה יש להוסיף "היטל השבחה" בגין התכנית שתאושר ביחס למגרש המפוצל. היטל השבחה משולם הואיל והמגרש שפוצל מהנחלה והפך להיות "סחיר".    
דרך החישוב לתשלום "דמי הפיצול" בהתאם להחלטה 1155 עדיין לא פורסמה אך גם בנושא זה מדובר בתשלום מופחת באופן משמעותי ביחס לזה המשולם כיום בגין הליך הפיצול.     

ההמלצה היא להתחיל בהליך התכנוני שאורך מספר שנים וכאשר תאושר התב"ע ביחס למגרש המפוצל, לפנות לרמ"י ולבקש ליישם את החלטה 1155.     
במקרה בו ההחלטה לא תיושם ניתן יהיה לשלם את "דמי הפיצול" לפי 91% ולבקש "התחשבנות מחדש" בעת יישום החלטה 1155 והשבה של כספים.

שלושה בתי מגורים נפרדים בנחלה:
מהפכה נוספת שמתקיימת כיום בנחלות קשורה לבניית 3 בתים נפרדים בחלקת המגורים בנחלה. לאחר תשלום "דמי הכניסה" לפי החלטה 1155, ניתן לבנות בנחלה יחידות דיור לבעל הנחלה וקרובו ובהתאם למגבלת יחידות הדיור הקיימת בתמ"א 35 ביחס לכל יישוב. בימים אלה אנו מצפים לתיקון תמ"א 35 שתגדיל את קיבולת יחידות הדיור ובהמשך לכך, תיקון התב"ע החלה על כל יישוב שתקבע  כי יחידת הדיור השלישית תהיה "נפרדת" ולא מחוברת בקיר משותף ליחידה השניה וכן תגדיל את זכויות הבניה בתב"ע החלה על היישובים לסך של 600 מ"ר - 750 מ"ר לפחות, על מנת לאפשר מימוש של 3 יחידות בנחלה של בשטח של 200 מ"ר - 250 מ"ר כל אחת, באופן מיטבי, עם ראייה עתידית ביחס למימוש זכויות הבניה בנחלה, פיצול מגרש/ים מהנחלה, והורשת הזכויות בנחלה למספר יורשים.

עריכת צוואות בהתאם להחלטה 1155:
אנו ממליצים כבר כיום להתייחס בצוואות להוראות החלטה 1155 ולאפשרות לבניית 3 בתי מגורים נפרדים בנחלה ואף לאופציה בעתיד לפצל שני בתי מגורים מהנחלה.
כך ניתן יהיה לאפשר לשלושה יורשים להנות מפירות הנחלה שהותירו הוריהם, ולהקנות לכל אחד מהם נכס שיירשם על שמו בסופו של יום.

תופעה שקיימת שנים רבות בנחלות הינה עריכת "הסכמים משפחתיים" בין בני המשפחה כאשר אחד הילדים מבקש לבנות בית בנחלה. הסכמים אלה פעמים רבות מאפשרים לאחר שההורים הלכו לעולמם, לשני ילדים (לעיתים יותר), להתגורר בנחלה ומבלי שניתן פתרון "קנייני" לזכויות של כל אחד מהם.

נבהיר, כי מניסיון רב בטיפול במקרים אלה, אשר מגיעים אלינו לאחר שהיחסים בין הילדים שמתגוררים בנחלה "הסתבכו", לעיתים אף מדובר בדור השלישי (נכדים), מצאנו שההסכמים הפנים משפחתיים שמחלקים את השימוש בנחלה הם המקור לבעיות שאורכות שנים ומביאות לפירוק של משפחות בערכאות משפטיות.

אנו ממליצים בחום, לקבוע הוראות מפורשות בצוואות ביחס לחלוקת הנחלה בין היורשים, כאשר עיקרון העל שחולש על כל הנושא של "הורשת המשק החקלאי" הוא: הפרדת כוחות ורישום הזכויות ע"ש כל אחד מהיורשים.

*  30.1.14

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.