פינוי דייר מוגן מעסק שהועבר בירושה

חוק הגנת הדייר מכיר באפשרות להורשת הזכות לדיירות מוגנת רק במקרים מסוימים ורק בהתקיים התנאים המפורטים בחוק. לא פעם מתעוררות סוגיות בעניין העברת זכות הדיירות המוגנת בעסק. פסק-דין שניתן לאחרונה שופך אור נוסף בעניין, וקבוע כי בהורשה שניה ילדי הדייר המוגן אינם צריכים להוכיח כי העסק "דרוש לקיומם", מה שהיה אחד התנאים העיקריים להעברת הזכות.

כיום אף בעל בית אינו מעוניין להשכיר דירתו לדייר מוגן בתנאים של דיירות מוגנת. אך תופעה זו הייתה נפוצה מאד בעבר כאשר בעל הבית גבה סכום חד פעמי התחלתי המכונה "דמי מפתח",  ולאחריו המשיך לקבל דמי שכירות מופחתים ביותר. במהלך השנים כמות הנכסים המוגנים הלכה והתמעטה. אחת הסיבות להתמעטות זו הינה הליך נוקשה של מנגנון "ההורשה" בחוק הגנת הדייר והתנאים שבהם הדייר אמור להמשיך ולהשתמש במושכר.

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 קובע מנגנון ירושה השונה מחוק הירושה הרגיל. בעוד שעל פי חוק הירושה, כאשר מדובר בנכסים רגילים, עם מות האדם הנכס עובר ליורשיו, בנכס מוגן הירושה עוברת באופן שונה, ורק לידי יורשים מסוימים בלבד הממלאים תנאים מיוחדים.

יתר על כן, כאשר מדובר בבית עסק,  היורש נדרש למלא אחר תנאים נוספים. העיקרי שבהם הינו כי היורש ימשיך לנהל את העסק שניהל המוריש, ושאם לא כן,  היורש מאבד את ההגנה הניתנת לו במסגרת חוק הגנת הדייר.

הורשת זכות דייר מוגן בעסק
היורשים של הדייר המוגן מקבלים בירושה את הזכות רק על פי תנאים הקבועים בפרק א' לחוק הגנת הדייר (סעיפים 19-40) , ובלבד שהיורשים יעמדו בתנאים אלה.

הדייר המוגן המקורי נפטר – יהיה בן-זוגו לדייר מוגן, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו עובדים יחד בתקופה זו.

באין בן-זוג כאמור לעיל – יהיו ילדי הדייר לדיירים מוגנים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו עובדים יחד אתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו.

סעיף 26 קובע, שאדם לא יהא לדייר מכוח סעיף 23, אלא אם הוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו.

הורשה ב"סבב השני"
חשוב להפריד את סוגי ההורשה, ולהגדיר את מונחי החוק.

דייר אשר ירש בפעם הראשונה את זכות הדיירות המוגנת מהדייר המקורי (מי שחתם על הסכם הדיירות המוגנת) נקרא "דייר נגזר". דייר אשר ניכנס בנעליו של "הדייר הנגזר", לאחר מותו או לאחר שזה חדל מלהחזיק במושכר, נקרא "דייר נדחה".

סעיפים 20-26 לחוק עוסקים בדיירות נגזרת, היינו בסבב השני, ואילו סעיף 27 עוסק בדייר נדחה, כלומר בהעברה שלישית של הזכויות המוגנות.

אדם המבקש להחזיק בבית עסק כדיירות מוגנת במעמד של דייר נדחה, לאחר פטירתו של הדייר הנגזר, חייב לעמוד בתנאי הסעיף:

א. בהתאם לרישא של סעיף 27(2) לחוק, יש להראות כי קיים קשר ישיר לדייר המקורי כבן זוגו, ילדו או יורשו על פי דין, במפורט בסעיף 23 לחוק, וכן לקיים את תנאי סעיף 26 לחוק, לפיו הוא המשיך לנהל בעצמו או על-ידי אחרים, את העסק שהדייר המקורי ניהל במושכר.

ב. הסיפא של סעיף 27(2), מוסיף תנאי נוסף לשם הכרה בזכותו של דייר נדחה להחזיק בבית עסק בדיירות מוגנת, והוא כי "היורשים" של הדייר מקורי (הדייר הנגזר) הוסיף לעבוד באותו עסק, וכי העסק היה "דרוש לקיומם".

בית המשפט העליון: גם ילדיו של הדייר המוגן מוגנים
בית המשפט העליון קבע כי יורשיו של דייר מוגן שהפעיל עסק אשר נהנה משכירות מוגנת, אינם צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם על מנת להמשיך וליהנות מהשכירות המוגנת

בפסק דין רע"א 7411/12 אילן הוניג נ' אורלי גונן קבע השופט אורי שהם כי המחוקק נקט הבחנה ברורה בין המונח "ילדיו של הדייר המקורי" לבין "יורשיו של הדייר המקורי", ומכאן עולה גישתו המקלה כלפי ילדי הדייר המקורי, מבחינת התנאים שעליהם לקיים כדי לזכות בשכירות המוגנת.

בית המשפט קבע כי במקרה בו הדייר הנדחה הוא ילדו של הדייר המקורי, די בכך שהמבקש עמד בתנאי סעיף 27(2) רישא לחוק, על מנת להכיר במעמדו כדייר נדחה במושכר, ואין צורך להוכיח את התנאי כי העסק היה דרוש לקיומם.

מכאן כי יכולת העברת זכות הדיירות המוגנת בעסק לילדיו של הדייר המוגן נהפכו קלות יותר.
ללא ספק פסק דין זה מעורר אצל בעלי נכסים ודיירים מוגנים רבים שאלות רבות לעניין יכולת הדיירים המוגנים להישאר בעסק בדיירות מוגנת וביחס ליכולת בעלי הנכסים להחזיר את הנכס לידיהם.
אכן זכות דיירות מוגנת אט אט עוברת מן העולם וזאת בשל העובדה שמדי יום נכסים מוגנים מפסיקים להיות מוגנים, אך חשוב להכיר את כלל הוראות הדין והפסיקה, כדי לא לאבד זכויות להן אתם זכאים.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.