שימו לב למלכודת מס הרכישה בעת רישום הזכויות בטאבו לפי החלטות 823 ו- 1155

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - מלכודת מס - רישום זכויות - חלקה א - החלטות 823 ן 1155 - רישום נפרד של חלקות א - לשכת רישום המקרקעין - תכנון מס

תנאי הסף המרכזי לחתימה על הסכמי החכירה הינו רישום חלקות א' של הנחלות בלשכת רישום המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

שימו לב למלכודת מס הרכישה בעת רישום הזכויות בטאבו לפי החלטות 823 ו- 1155
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

בימים אלה רשות מקרקעי ישראל מבקשת לאשר את נוסח הסכמי החכירה לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 823 (עדכנה את החלטה 476), הסכם חכירה לנחלה והסכם חכירה לאגודה וזאת נוכח עיכובים ביישום החלטה 1155.

קיימות מחלוקות רבות בין הרשות לבין התנועות לגבי נוסח ההסכם, אשר ללא ספק מקפח את בעלי הנחלות ביחס לנוסח הסכם החכירה שהיה מקובל עד היום, כאשר עולה דרישה כי ההסכמים יהיו בנוסח ההסכם המאושר אשר צורף להחלטה 416 שהינה בתוקף משנת 1989 ועד היום.

תנאי הסף המרכזי לחתימה על הסכמי החכירה הינו רישום חלקות א' של הנחלות בלשכת רישום המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות, כאשר האגודה יכולה להחליט כי תוחכרנה גם חלקות ב' לבעלי הנחלות ובמקרה זה, גם חלקות ב' יירשמו בלשכת רישום המקרקעין כיחידות רישום נפרדות ובשלמות, אך שטח הנחלה הכולל לא יעלה על "תקן גודל הנחלה" לאותו יישוב, כפי שנקבע על ידי הרשות לתכנון במשרד החקלאות. לצורך רישום החלקות בלשכת רישום המקרקעין, בימים אלה על האגודות להיערך ולבצע מדידות עדכניות ולאשר תכניות חלוקה מתאימות.

בנושא השימושים החורגים ותשלום דמי שימוש, שהוכנסו על ידי הרשות "בדלת האחורית", שכן נושאים אלה אינם מהווים תנאי סף בהחלטה 823, נקבע, כי במקרים בהם קיימים שימושים חורגים בחלקה א' בנחלות, הדבר לא ימנע חתימה על הסכמי חכירה עם בעלי נחלות אחרים באותו מושב. על בעלי הנחלות לשים לב היטב לכך שבעת כניסה של האגודה לתהליך רישום זכויות החכירה לפי החלטה 823, קיימת חשיפה מהותית לכך שהרשות תדרוש דמי שימוש מבעלי נחלות בהן מתקיימים שימושים חורגים, כאשר תשלומים אלה יכולים להגיע לסך של מאות אלפי שקלים.

בעלי הנחלות שיבקשו לרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, יידרשו להמציא ללשכת רישום המקרקעין אישורי מיסים (מס רכישה ומס שבח) וכאן מתגלה מלכודת מס עליה יש לתת היטב את הדעת בשלב מוקדם ונסביר.

לא רבים מודעים לתיקון מספר 5 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 18.10.1974 אשר בא לטפל במצב בו נוצר כשל בעסקאות שבוצעו בעבר ולא דווחו לרשויות מיסוי מקרקעין, ואילו כיום מבקשים בעלי הזכויות שלא דיווחו על העסקאות, לקבל אישורי מיסים ולרשום את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין.

נזכיר, כי עד לחקיקת תיקון מספר 5 לחוק, היתה חובת תשלום"תוספת מס" (מס הרכישה החליף את "תוספת המס") וזאת מיום חקיקת חוק מיסוי מקרקעין (22.8.63).

אולם,המציאות הראתה, כי עסקאות רבות "חמקו" מחובת תשלום "תוספת מס", בשל נוסחו של החוק דאז והפרשנות שניתנה לו וכך החטיא המחוקק את אחת ממטרותיו העיקריות של החוק שהיתה, להביא לרישום של העסקאות בפנקסי רישום המקרקעין.
לצורך תיקון העיוות שנוצר, חוקק תיקון מספר 5 לחוק,שקבע את החבות בתשלום תוספת מס (מס רכישה) בכל עסקה במקרקעין בשל עצם עשייתה וללא קשר לרישום הזכויות בטאבו.

תיקון מספר 5 לחוק מבחין בין שני סוגים של רוכשים אשר רכשו את זכויותיהם לפני 18.10.1974:
סוג ראשון, מי שרכשו את זכויותיהם בנחלה לפני 22.8.1963 (יום כניסתו לתוקף של חוק מיסוי מקרקעין). רוכשים אלה רכשו את זכויותיהם בנחלה לפני שהיתה קיימת בכלל חובה על הרוכש לשלם תוספת מס (מס רכישה) וחובתם כרוכשים היתה רק לשלם את אגרת הרישום בעת רישום הזכויות על שמם בפנקסי המקרקעין. באשר לרוכשים אלה קובע תיקון מספר 5 לחוק, כי הם יהיו חייבים בהצהרה ובדיווח למשרדי מיסוי מקרקעין ובתשלום מס רכישה, כאשר הם יבקשו לרשום את זכויותיהם בפנקסי המקרקעין.

במקום בו מדובר ביורש המבקש לרשום את זכויותיו מכוח צו קיום צוואה או צו ירושה, כאשר המוריש רכש את הזכויות לפני 22.8.1963, הרי שהיורש יהיה חייב בתשלום מס רכישה כאשר הוא יבקש לרשום את זכויותיו בטאבו.הסוג השני , מי שרכשו את זכויותיהם בנחלה בין 22.8.63 לבין 18.10.1974. לגבי רוכשים אלה, נקבע בתיקון מספר 5 לחוק, כי אם הם לא שילמו את תוספת המס (מס רכישה) ולא רשמו את זכויותיהם בטאבו, הרי שקמה לגביהם חבות בתשלום תוספת המס (מס רכישה) זאת ללא קשר לרישום הזכויות בטאבו, למעט בסייג אחד, והוא מי שרכש את זכויותיו בין 22.8.1963 לבין 6.8.1967 ולא חויב בתשלום תוספת מס (מס רכישה) משום שמוכר המקרקעין ממנו רכש היה פטור ממס שבח, הרי שדינו יהיה כדין מי שרכש את זכויותיו לפני 22.8.1963, כלומר, הוא לא יהיה חייב בתשלום מס רכישה, אלא אם יבקש לרשום את זכויותיו בטאבו .

כללם של דברים, כאשר הנחלה נרכשה לפני 22.8.1963 וכעת מבקשים בעלי הזכויות בנחלה או יורשיהם ליישם את החלטה 823 ובעתיד את החלטה 1155, ולרשום את זכויותיו ביחס לחלקה א' (וגם חלקה ב' במקרים מסוימים) בלשכת רישום המקרקעין, הרי שהם חשופים לחבות במס רכישה לפי שווי הזכויות היום !!!שמשמעותו חשיפה לחבות במס רכישה של עשרות ומאות אלפי ₪ (גובה מס הרכישה תלוי בשווי הנחלה, שווי בית המגורים, סטטוס הדירה כדירה יחידה או לא יחידה ועוד) .

לגבי מי שרכש את זכויותיו בנחלה בין 22.8.1963 ל- 18.10.1974 הרי שהוא חייב במס רכישה ללא קשר לרישום הזכויות בטאבו, למעט אם הזכויות בנחלה נרכשו בין 22.8.1963 לבין 6.9.1967 והמוכר ממנו נרכשוהזכויות ביקש פטור ממס שבח שאז הוא יחויב במס רכישה רק כאשר יבקש לרשום את זכויותיו בטאבו.

לפיכך, אנו ממליצים בחום, לבצע בדיקה של הדיווחים שבוצעו בעבר על ידי בעלי הנחלות או האגודות לרשויות מיסוי מקרקעין ואילו תשלומים שולמו וכן לבחון באילו שנים הזכויות נרכשו ו/או התקבלו, על מנת שלא להיתקל בהפתעה בדמות חיוב במס רכישה בגובה של עשרות ומאות אלפי שקלים, בעת שבעל הנחלה יבקש ליישם את החלטה 823 ומאוחר יותר את החלטה 1155 ולרשום את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין.

הכותבים מתמחים באגודות שיתופיות ובמיסוי מקרקעין.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.