דייר מוגן: יש לך הגנה מפני תביעות פינוי

דייר מוגן: יש לך הגנה מפני תביעות פינוי
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

1. 1.הקדמה
חוק הגנת הדייר בא לעולם בשל מצוקת הדיור בשנות ה-50 ועל רקע העלייה הגדולה שהגיעה לארץ לאחר קום המדינה. על תכליתו ניתן ללמוד משמו אך לא רק ממנו. כל כולו בא כדי להגן על שוכר דירה או חנות מפני שרירות ליבו של בעל הנכס אשר ניצל את מצוקת הדיור והמחסור בדירות כדי להעלות את דמי השכירות ולקבוע תנאים כאוות נפשו. החוק בא להגן על דייר מוגן המקיים את הוראות החוק על-ידי הגבלת שיעור דמי השכירות ומתן אפשרות להחזיק בנכס תקופה ארוכה.

1. 2. זכות הקניין כהגנה על זכויות הדיירות המוגנת
חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו העלה את ההגנה על זכות הקניין לרמה חוקתית על-חוקית. סעיף 3 לחוק  יסוד כבוד האדם וחירותו קובע כי "אין פוגעים בקניינו של אדם". זכות הקניין היא מזכויות היסוד של האדם בישראל ועל כן אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין. אף כאשר יש הוראות חוק מפורשת הפוגעת בזכות הקניין, הרי שיש לפרשה על דרך הצמצום. אשר על כן, במקרים בהם דיני הגנת הדייר הבאים לגרוע מזכויות הבעלות, כאמור בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר המקים לבעלי הנכסים עילות לפינוי הדיירים המוגנים, יש לפרש את עילות אלו על דרך הצמצום, ומשכך ההפרה צריכה להיות מהותית ולא יסתפק בית המשפט בהפרות מזעריות.

1. 3.סעד מן הצדק
אחת ההגנות הייחודיות לדייר המוגן מצויה בסעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר המאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתתו. סייג זה נקרא "סעד מן הצדק". על פי הוראות סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, רשאי בית המשפט לסרב לתת צו פינוי, אם הוא סבור שהדבר לא יהיה צודק. במסגרת השיקולים הנוגעים למתן סעד יש לבחון את הנסיבות על כל מרכיביהן.

1. 4.התנהגות הדייר המוגן לאחר פסיקת סעד מן הצדק
הפסיקה מראה כי היו מקרים בהם גם לאחר שניתן סעד מן הצדק, ייתן ביהמ"ש בהפרה השנייה ואף בשלישית "סעד מן הצדק".

כאמור, אף אם התקבל סעד מן הצדק בעבר, ניתן להעניק סעד זה בשנית, אך לעובדה זו יהיה משקל לחובת הדייר המוגן. כך למשל גובה הפיצויים יגדל באם יינתן סעד מן הצדק בפעם נוספת.
יחד עם זאת, נקבע בפסיקה כי לאחר שניתן שלוש פעמים סעד מן הצדק, בפעם הרביעית ימנע ביהמ"ש ליתן כזה, לאור זלזול הדייר.

1. 5.סוף דבר
המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוייה לא אחת בפסיקת בתי המשפט רואה את הדיור המוגן כ"תופעה" משפטית שיש לשמרה, לאור המתח המתמיד הקיים בין שתי זכויות קנייניות, זו של בעל הדירה אל מול זו של הדייר. כל עוד החוק קיים, יש לכבד את הוראותיו ולהתחשב במכלול הנסיבות האישיות של הנוגעים בדבר מכח ההגנה מן הצדק, חרף הקושי הקיים וההשוואה הבלתי נמנעת להפרות של הסכמים בשוק החופשי.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.