קביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - מקרקעין - עסקת קומבינציה - מיסוי מקרקעין - קביעת שווי המכירה

עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין בה בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בנייה על חלק הקרקע שנותר בידיו...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

קביעת שווי המכירה בעסקת קומבינציה
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער

כידוע, עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין בה בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע תמורת קבלת שירותי בנייה על חלק הקרקע שנותר בידיו. בדרך זו נחסכים מיסי רכישה ושבח, שכן מס השבח ומס הרכישה מוטלים רק בגין חלק הקרקע שנמכר ליזם, ובעל הקרקע אינו משלם מס רכישה בגין שירותי הבנייה שניתנים לו על ידי היזם על חלק הקרקע שנותר בידיו. אלא שקיימת מחלוקת עתיקת שנים עם רשויות המס בדבר קביעת שווי המכירה של החלק שנמכר ליזם.

נסביר במה דברים אמורים. בעסקת מזומן אין קושי בקביעת שווי המכירה שכן בהיעדר יחסים מיוחדים בין הצדדים וכאשר התמורה נקבעת בהסכם בכתב ובתום לב הרי שהמחיר ההסכמי משמש כבסיס לקביעת שווי המכירה,והדבר אינו מעורר קושי. ואולם, בעסקת חליפין בה תמורת חלק הקרקע הנמכרת לקבלן משולם לא מזומן אלא שווה מזומן (שירותי הבנייה שניתנים לבעל הקרקע)
עולה השאלה כיצד לקבוע את שווי המכירה ? ניתן לחשוב על שתי אפשרויות : האחת, שווי השוק של הקרקע הנמכרת ליזם . השניה, שווי שירותי הבנייה שמקבל בעל הקרקע על חלק הקרקע שנותר בידיו. ויודגש, כי בין 2 האפשרויות הללו עשויות להיות הבדלים משמעותיים.

סוגיה זו הגיעה לאחרונה להכרעת בית המשפט העליון בפסק דין שניתן ביום 7.11.13. המדובר היה בעסקת קומבינציה בין בעלי קרקע לבין קבלן בה עסקת הקומבינציה שנקבעה בין הצדדים הינה שהבעלים מוכרים לקבלן 70% מהקרקע בתמורת לקבלת שירותי בנייה ל 2 יחידות דיור על ה 30% הנותרים בידי הבעלים. בעלי הקרקע טענו כי יש לקבוע את שווי המכירה של ה 70% שנמכר לקבלן לפי עלות הבנייה בפועל בתוספת רווח קבלני מקובל ל 2 יחידות הדיור, כאשר זו נקבעה לפי חשבונית המס שהוצאה על ידי הקבלן.

רשויות המס טענו לשווי מכירה גבוה יותר וזאת לפי שווי שוק של הקרקע באותו איזור . ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה כי יש לקבוע את השווי לפי עמדת בעלי הקרקע. מנהל מיסוי מקרקעין לא השלים עם פסיקה זו והגיש ערעור עליה לבית המשפט העליון (ע"א 3289/12 מנהל מיסוי מקרקעין מרכז נ' עמנואל סטפאןואח').

החשוב בפסק הדין היא קביעת בית המשפט כי עומד בתוקפו הכלל שלפיו ייקבע שווי המכירה של הזכות הנמכרת בעסקת קומבינציה לפי שווי השוק של הקרקע או של שירותי הבנייה, וזאת לפי קביעת פקיד השומה, ותוך שעל המשיג על כך להציג ראיות מתאימות לעניין עלויות הבנייה, והנטל עליו, ולא בהכרח די בהצגת חשבונית.

ניתן לסכם ולומר כי דרך המלך הינה כי קביעת השווי בעסקת קומבינציה ייקבע לפי שווי הקרקע הנמכרת לקבלן, ומי שמבקש להשיג על כך (לרוב יהיה זה הנישום) עליו נטל ההוכחה להצגת ראיות מתאימות בדבר עלויות הבנייה. לפסיקה זו יש משמעות לכל סוג של עסקת קומבינציה כדוגמת תמ"א 38 תיקון מספר 2 שהינה מקרה פרטי של עסקת קומבינציה בה הדיירים מוכרים חלק מזכויות הבנייה לקבלן בתמורה לקבלת שירותי בנייה לדירות החדשות שימסרו להם. במקרים כגון אלו יש משמעות חשובה לשיטת קביעת השווי, שכן לדבר יש השפעה הן לעניין גובה מס רכישה והן לעניין גובה מס השבח שעשוי לחול בעסקה, שכן רשויות המס יבקשו לקבוע את שווי המכירה לפי שווי הקרקע שנמכרה לקבלן בעוד שהדיירים/היזם יבקשו לקבוע את שווי המכירה לפי שווי עלויות הבנייה לדירות הבעלים, ויהיה עליהם לעמוד בנטל ההוכחה לעניין שווי עלויות הבנייה, שאם לא כן השווי ייקבע לפי שווי הקרקע הנמכרת לקבלן. אומנם בעסקה כאמור , כולה או חלקה, עשויה להיות פטורה ממס שבח (בין פטור אישי לפי פרק חמישי 1 לחוק ובין פטור לפי תיקון מספר 74 לחוק מיסוי מקרקעין), אולם עדיין לקביעת השווי תהיה השפעה על גובה הפטור ממס שבח ובוודאי שעל מס הרכישה.

הכותב עו"ד שניר שער (רו"ח),ממשרד ליבוביץ,שער ושות',מתמחה במיסוי מקרקעין
www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.