סוגיית ניכוי המע"מ בגין דמי הסכמה ממס שבח במכירת נחלה 24.10.13

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין , דיני מיסים - מיסוי מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - דיני מס מרך מוסף - דמי הסכמה - ניכוי המע"מ מדמי הסכמי - רשות מקרקעי ישראל - תכנון מס - החזר מס

במסגרת נטל המיסים הכבד הרובץ על בעלי הנחלות במכירת נחלה, נתקלים בעלי הנחלות במושגים חדשים שלא היו מוכרים להם בטרם התכוונו למכור את הנחלה ופעמים רבות הם מופתעים לגלות כי נתח גדול מסכום התמורה עובר לקופת המדינה.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

סוגיית ניכוי המע"מ בגין דמי הסכמה ממס שבח במכירת נחלה 24.10.13
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער ועו"ד אביגדור ליבוביץ

במסגרת נטל המיסים הכבד הרובץ על בעלי הנחלות במכירת נחלה, נתקלים בעלי הנחלות במושגים חדשים שלא היו מוכרים להם בטרם התכוונו למכור את הנחלה ופעמים רבות הם מופתעים לגלות כי נתח גדול מסכום התמורה עובר לקופת המדינה.

רבות כתבנו על תכנון מס מקדים בטרם מכירת הנחלה, על מנת לבחור בדרך הנכונה שתותיר בידי בעל הנחלה את התמורה המיטבית, אשר תאפשר לו לחיות בכבוד לשארית ימיו ואף להותיר ירושה לילדיו וברשימה זו נבקש לדון בסוגיה שרבים לא מכירים הנקראת "מע"מ בגין דמי ההסכמה המוכר בניכוי ממס השבח".

במסגרת תכנוני המס וההתנהלות מול רשויות מיסוי מקרקעין ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), יש לשים לב היטב להוראות החוק הרלוונטיות, שכן בשיטה הנוהגת כיום, רשויות המס לא יפנו לבעל הנחלה במקום בו הוא "שכח" לבקש השבה של כספים המגיעים לו במסגרת ביצוע העסקה, מה שיביא לכך, שבקופת המדינה יוותרו כספים אשר מגיעים כדין לבעל הנחלה וחבל שכך.

כידוע, במכירת נחלה קיים מרכיב מס עיקרי המשולם לרשות מקרקעי ישראל בסך של 1/3 בצירוף מע"מ, בגין עליית ערך הקרקע, ממועד הרכישה ועד מועד מכירת הנחלה, הנקרא
"דמי הסכמה" הנאמד במאות ובמיליוני שקלים. במסגרת הניכויים המותרים במס שבח, חשוב לשים לב להשפעת מרכיב המע"מ הכלול בדמי ההסכמה על גובה מס השבח המשולם על ידי בעלי הנחלות לאוצר המדינה ונסביר במה דברים אמורים.

ככלל, בעת מכירת נחלה יש 3 יחידות כלכליות: האחת, מרכיב בית המגורים שמכירתו עשויה להיות פטורה ממס שבח. השניה, מרכיב זכויות הבנייה. השלישית, מרכיב החלק החקלאי.
את תשלום דמי ההסכמה לרמ"י יש לחלק בין מרכיב החלק הפטור ממס שבח (בית המגורים) לבין מרכיב החלק השני והשלישי (זכויות הבנייה והחלק החקלאי) החייבים במס שבח.
נבקש להסב את תשומת הלב לעובדה, כי יש משרדי מיסוי מקרקעין שבאופן אוטומטי אינם מתירים בניכוי מהשבח של מרכיב זכויות הבנייה והחלק החקלאי את חלק המע"מ הכלול בדמי ההסכמה בטענה כי המוכר זכאי לנכות את מס התשומות הכלול בחשבונית המס שהוצאה על ידי רמ" ומכאן שאין מקום להתירו שוב בניכוי בעת חישוב השבח שצמח ממכירת זכויות הבנייה והחלק החקלאי.

על פניו טענה זו "שובה את הלב", ואולם כפי שיוסבר להלן, לא תמיד טענה זו נכונה.

ראשית, נסביר, כי רמ"י הינה "עוסק" לצורכי מע"מ ומכאן שבגין תשלום דמי ההסכמה יש חבות במע"מ. שנית, במרבית המקרים בהם אנו נתקלים המוכר אינו "עוסק" לצורכי מע"מ, ולכן אינו זכאי כלל לנכות את מס התשומות בגין מרכיב המע"מ הכלול בחשבונית המס שהנפיק רמ"יבגין תשלום דמי ההסכמה. שלישית, גם אם המוכר הינו "עוסק" הרי שרק מכירת החלק החקלאי חייבת במע"מ ורק כנגדה ניתן לנכות את מס התשומות, ובכל מקרה החלק של מכירת זכויות הבנייה אינו חייב במע"מ בידי המוכר (גם אם הוא "עוסק" לצורכי מע"מ, הואיל וזכויות הבנייה נחשבות כרכוש פרטי בידי המוכר שמכירתם אינן חייבות במע"מ) ומכאן שגם במקרה זה יש להתיר לו בניכוי מהשבח את מרכיב המע"מ הכלול בדמי ההסכמה בגין מרכיב זכויות הבנייה.

להלן דוגמא להמחשת הסוגיה במסגרת עסקה שטופלה על ידנו לאחרונה:

נחלה במרכז הארץ נמכרה ב 10 מיליון ₪. מרכיב בית המגורים הפטור ממס שבח 6 מיליון ₪. מרכיב זכויות הבנייה והחלק החקלאי החייב במס שבח 4 מיליון ₪. תשלום דמי הסכמה למינהל 3.5 מיליון ₪ כולל מע"מ. חלק המע"מ בתשלום דמי ההסכמה 533,000 ₪.
המוכר אינו "עוסק" לצורכי מע"מ. הנחלה נרכשה בשנת 1962. מרכיב המע"מ שיש להתירו בניכוי מהשבח (ושרשויות מיסוי מקרקעין נוטות שלא להתיר אותו בניכוי) הינו 213,200 ₪ לפי החישוב הבא: 533,000 ₪ (סכום המע"מ) כפול 40% (מרכיב החלק החייב במס שבח). ומס השבח שנחסך בגין סכום המע"מ הינו 85,000 ₪ בקירוב לפי החישוב הבא : 42% (שיעור מס השבח במקרה זה) * 212,200 ₪ סכום המע"מ.

במקרים רבים מצאנו, כי לאחר טיפול מול רשויות המס, הושבו לבעלי הנחלות עשרות אלפי שקלים לאחר דרישות שהגשנו בשמם לרשויות ועל כן מומלץ, כי בעלי הנחלות יבחנו את השומות שהוצאו להם במסגרת ביצוע העסקאות, על מנת לקבל את הכספים המונחים בקופת המדינה ולמעשה שייכים לבעלי הנחלות.

הכותבים מתמחים במיסוי ובאגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.