הטבות משמעותיות במס שבח למוכרי נחלות החל מיום 1.1.14

מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ ועו"ד ורו"ח שניר שער

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין , דיני מיסים - מיסים מגזר חקלאי - מיסוי מקרקעין - מס שבח - הטבה במכירת נחלה -

במסגרת התיקונים האחרונים שהתקבלו בחוק מיסוי מקרקעין ואשר נכנסו לתוקף החל מיום 1.8.13, התקבל תיקון בנושא הפטור ממס שבח בעת מכירת נחלה שיכנס לתוקף החל מיום 1.1.14.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

הטבות משמעותיות במס שבח למוכרי נחלות החל מיום 1.1.14
מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער ועו"ד אביגדור ליבוביץ

במסגרת התיקונים האחרונים שהתקבלו בחוק מיסוי מקרקעין ואשר נכנסו לתוקף החל מיום 1.8.13, התקבל תיקון בנושא הפטור ממס שבח בעת מכירת נחלה שיכנס לתוקף החל מיום 1.1.14.

ברשימה זו, נבקש לעמוד על השינוי שיחול בפטור ממס שבח בעת מכירת נחלות ועל ההטבה המשמעותית שתחול על בעלי נחלות אשר יבצעו עסקאות מכר של נחלות בהן בנויים יותר מבית מגורים אחד, החל מיום 1.1.14.
בראשית הדברים נדגיש, כי בעלי נחלות או יורשים המבקשים למכור נחלה בה בנויים יותר מבית מגורים אחד, טוב יעשו אם ימתינו וימכרו את הנחלה החל מיום 1.1.14 ולא יחתמו על הסכמי המכר בשנת 2013.

במסגרת ההוראות הקבועות היום ביחס לפטור ממס שבח בעת מכירת נחלה, אם יחליט בעל הזכויות בנחלה למכור את הנחלה עוד בשנת 2013, ובנחלה בנויים שני בתי מגורים, הרי שבעל הנחלה יוכל לקבל פטור ממס שבח מלא רק בגין השווי שייוחס לבית מגורים אחד ואילו שווי בית המגורים השני יהיה חייב במס שבח, שעולה לעיתים כדי מאות אלפי שקלים.

המחוקק אשר קבע את התיקון בהוראות חוק מיסוי מקרקעין, כך שביום 1.1.14 יתבטל סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור מלא ממס שבח לבית מגורים פעם בארבע שנים, כלל לא התכוון כי יינתן פטור לבעלי הנחלות עבור יותר מבית מגורים אחד. במסגרת השיקולים של המחוקק עמד הצורך בהורדת מחירי הדירות וצינון השוק של המשקיעים. ההטבה שהתגלתה בהוראות התיקון לחוק, הינה למעשה אילוץ שנכנס בדלת האחורית, ממנו יוכלו ליהנות בעלי הנחלות ולהותיר בכיסם מאות אלפי שקלים בגין חיסכון במס שבח ועל כך יש לברך.

בהתאם להוראות המעבר אשר נקבעו בתיקון לחוק, בשנים 2014 - 2017 ניתן למכור נחלה הכוללת 2 בתי מגורים ולשלם שיעור מס מוטב שמשמעו שהרווח הריאלי (שמעבר לאינפלציה) שצמח ליניארית עד 31.12.13 יהיה פטור ממס שבח ואילו הרווח הריאלי שצמח לאחר 1.1.14 יהיה חייב במס שבח בשיעור של 25% בלבד.

על מנת להבין את ההטבה במס שבח באופן יותר מוחשי, נביא דוגמא לעסקה שנערכת על ידנו כיום ונראה מהו גובה המס שהיה משולם אילו העסקה היתהנחתמת בשנת 2013 ומהו גובה המס שישולם ככל והעסקה תחתם ביום 1.1.14.

נחלה באזור המרכז, נמכרת במחיר מבוקש של 8 מיליון ₪. הנחלה נרכשה בשנת 1963. בנחלה 2 בתי מגורים. האחד בשווי מוערך לפטור של 3 מיליון ₪ והשני בשווי מוערך לפטור של 2 מיליון ₪. אילו הנחלה תימכר בשנת 2013 הרי שניתן לקבל פטור ממס שבח רק בגין בית מגורים אחד ששוויו 3 מיליון ₪ ואילו יתרת התמורה בסך 5 מיליון ₪ תהא חייבת במס שבח לפי שיעור מס אפקטיבי העשוי להגיע ל 40% (כמובן לאחר ניכוי חלק יחסי של הוצאות דמי הסכמה, היטל השבחה שכ"ט עו"ד וכדומה). לעומת זאת, אם הנחלה תימכר ביום 1.1.14, בגין 2 הבתים שבנחלה ששווים 5 מיליון ₪, המוכר יהיה זכאי ל"שיעור מס מוטב", כלומר, הרווח בגין ה- 5 מיליון ₪ יחולק לאורך כל תקופת ההחזקה בנחלה (בין שנת 1963 לבין 1.1.14), כך שבגין הרווח שצמח עד 31.12.13יוענק פטור ממס שבח ורק הרווח שצמח אחרי 1.1.14 יהיה חייב ב 25% מס שבח בלבד.

בדוגמא שהובאה לעיל, ההסכם נחתם ביום 1.1.14, כך שהלכה למעשה, החלק שיהיה חייב במס שבח בשיעור של 25% יהיה כמעט אפסי, הואיל והרוב המכריע של הרווח צמח בתקופה שבין 1963 לבין 31.12.13 וחלק זה פטור ממס. בדרך זו, ניתן יהיה למקסם ולקבל מעין "פטור נוסף" ממס שבח לבית המגורים שמשמעו עוד מאות אלפי ₪!(בדוגמא הנ"ל) שיוותרו בידי בעל הנחלה ולא בידי אוצר המדינה, והכל בהכשר של המדינה.

נזכיר, כי בכדי להיות זכאי לשיעור המס המוטב בגין 2 בתי המגורים, יש לעמוד בכל שלושת התנאים הבאים: האחד, במכירת אחדמבתי המגורים המוכר זכאי לפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק (מכירה בפטור פעם בארבע שנים) אילו הסעיף היה ממשיך להיות בתוקף. השני, ככל והנחלה התקבלה במתנה אצל המוכר יש לוודא כי מולאו כל תקופות הצינון הקבועות בחוק. השלישי, מכירת הנחלה איננה לקרוב (בין בתמורה ובין ללא תמורה).

לסיכום ניתן לומר, כי אכן כדאי להמתין ולבצע את העסקאות החל מיום 1.1.14, בצורה זו בעלי הנחלות יותירו בידיהם כספים ניכרים מתוך התמורה המשולמת להם בגין הנחלה, אך יש לדעת, כי אין מדובר בפטור אוטומטי ועל כן, יש לבצע בדיקה מקיפה בטרם ביצוע ההתקשרות, על מנת לוודא כי אכן ניתן לקבל את הפטורים המבוקשים ומהי הדרך הטובה ביותר לפעול בכדי להיוותר עם התוצאה המטיבה עבור בעלי הנחלות.

עד היום, ידעו בעלי הנחלות כי הם נותרים עם כ- 60% מהתמורה המשולמת להם בעת מכירת הנחלה. עובדה זו הרתיעה רבים בעת מכירת הזכויות ואף גרמה לתרעומת בקרב בעלי הנחלות. מהיום ניתן לומר, כי נוכח הוראות החוק שיחולו החל מיום 1.1.14, התמורה שתיוותר בכיסם של בעלי הנחלות תהיה גבוהה באופן משמעותי מ- 60%, לעומת המצב ששרר עד היום.

הטבה זו הינה סנונית נוספת, במסגרת העידן החדש אליו אנו נכנסים בכל הקשור לביצוע עסקאות מכר ורכישה של נחלות, נוכח כניסתה הקרובה של החלטה 1155 ליישום, במסגרתה יידרשו בעלי הנחלות לשלם את "דמי הרכישה" במקום "דמי ההסכמה" שהיו מוכרים עד היום, מה שללא ספק, יביא להטבה משמעותית ביחס בארבע מישורים עיקריים: 1. פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים במכירה עתידית 2. ניצול מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה ללא תשלום לרמ"י 3. פטור מתשלום לרמ"י בגין פיצול מגרש מנחלה 4. בניית יחידות בנחלה בהתאם להוראות תמ"א 35.

אנו מברכים על השינויים והתמורות המשמעותיות החלות על בעלי הנחלות במס שבח וכמובן בהוראות החלות לפי הוראות רמ"י, בדרך לניתוק הקשר ההיסטורי עם רשות מקרקעי ישראל, אשר במסגרת החלטותיה הטילה במהלך השנים על בעלי הנחלות תשלומים שאין להם אח ורע במגזר העירוני.

הכותבים מתמחים במיסים ובאגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.