עדכון מצב בנושא שיוך דירות בקיבוצים וחתימת רשות מקרקעי ישראל על היתרי בניה בקיבוצים

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני קיבוצים - מיסים מגזר חקלאי - שיוך דירות - מנהל מקרקעי ישראל - היתרי בניה בקיבוצים - עדכון 9/2013 - שימושים חורגים - חבר חדש

ככל והרשות תקבע בהמשך הוראות חדשות, מטיבות או מריעות, יש להתאים את הוראות ההסכמים שנחתמים כיום למצב החדש שייווצר, על מנת לאזן בין האינטרסים, לפזר את הסיכון בין הצדדים ולהביא לתוצאות הוגנות ביחס לזכויות הצדדים.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

עדכון מצב בנושא שיוך דירות בקיבוצים וחתימת רשות מקרקעי ישראל על היתרי בניה בקיבוצים
מאת : עו"ד אביגדור ליבוביץ *

במסגרת המאבק המתמשך של הקיבוצים מול רשות מקרקעי ישראל בנושא חתימת הרשות על היתרי בניה ובנושא החיוב שהטילה הרשות על הקיבוצים המתחדשים, להשלים את הליכי השיוך עד 1.1.15 במקום בו מתבצעת בניה לחברים חדשים ו/או שהקיבוץ מבקש לבצע בניה לחברים חדשים ו/או במקום בו החלו הליכי שיוך, מתנהלות ישיבות מרתוניות בין הרשות לבין נציגי התנועה הקיבוצית, לרבות השתתפות של נציגים מקשת רחבה של מגזרים ומטעם ארגונים שונים הקשורים לתהליך ו/או המוצאים עניין בתהליך ו/או כאלו המבקשים להביע את עמדתם בנושאים שלעיל.

הרשות הקימה וועדה מיוחדת הדנה בנושא, בראשות מנהל הרשות מר בנצי ליברמן, הנקראת
"וועדת קיבוצים לטווח ארוך", אשר פועלת לקבל את המידע מ"השטח" ובכדי לעבד את הנתונים ולקבוע החלטות שמגבשות את המסקנות מהמידע שיתקבל ביחס למציאות הנוהגת כיום בקיבוצים בכל הקשור לבניה, שיוך דירות וקבלת חברים חדשים ואשר ניתן יהיה ליישמה.

א.תקציר ההוראות בנושא שיוך ובניה בקיבוצים בהתאם למכתבים של מנהל הרשות מחודש יולי 2013 ובהתאם להחלטה 3389:

נזכיר, כי בהתאם למכתבים האחרונים של מר ליברמן, מנהל הרשות, מחודש יולי 2013 וכן בהתאם להחלטה 3389 מחודש יוני 2013, הרשות קבעה מספר עקרונות מרכזיים המלווים את הליכי השיוך והבניה בקיבוצים עד למועד זה, כלהלן:

1.קבלת החלטה על שיוך - הרשות קבעה תקופת ביניים עד ליום 1.1.15 (להלן: "תקופת הביניים"), במהלכה הקיבוצים נדרשים לקבל החלטה אם השיוך יבוצע לפי החלטה 751 (ככל וקיבלו החלטה ליישום החלטה זו) או לפי החלטה 1155.

2.על מנת לפעול בהתאם להסדר הביניים, הקיבוצים נדרשים לחתום על הסכמה להסדר במסגרתה יתחייבו להשלים את כל התנאים המפורטים בהחלטה 3389.

3.שימושים חורגים -
3.1סוגיית הליבה בנושא השיוך הינה "שימושים חורגים".
3.2שימושים חורגים הם אלו אשר מנוגדים להיתר הבניה ו/או כאלו שאינם עומדים בהוראות התב"ע - במקום בו נעשה שימוש במבנה המיועד לשימוש חקלאי, לשימוש של מסחר או תעשיה או כל שימוש אחר שאינו חקלאי - מדובר בשימוש חורג בגינו הרשות דורשת תשלום "דמי שימוש" עבור תקופת העבר.
3.3הרשות דורשת כי במסגרת הכניסה להסדר הביניים, הקיבוץ יסדיר שימושים חורגים ויתחייב לשלם את חובות העבר. לצורך כך, הקיבוץ מתחייב להפקיד ערבות בנקאית עד לסך של 1,000,000 ₪ אשר תחולט ככל והקיבוץ לא יעמוד בהתחייבות כלפי הרשות, להסדיר שימושים חורגים ולשלם דמי שימוש עד 1.1.15.
3.4קיבוץ שלא יחתום על הסדר הביניים ולא יתחייב להסדיר שימושים ולשלם דמי שימוש, לא יוכל להצטרף להחלטה 1155 ובמקרה זה החברים החדשים יידרשו לשלם 91% עבור דמי היוון.
3.5הרשות לא תחתום על התחייבות לרשום משכנתא ותביא את הוראות ההסדר לידיעת הבנק המלווה.
3.6במקרה בו תאושר החלטה נוספת לשיוך בנוסף להחלטות 751 ו- 1155, הקיבוץ יוכל לפעול בהתאם להחלטה החדשה.

4.קיבוץ שקיבל החלטה לשיוך לפי החלטה 751 ובוחן יישום של החלטה 1155:
4.1הרשות תאפשר חתימה על היתרי בניה לחברים זכאים (שהיו חברים ביום הקובע לרבות יורשים), בהתאם להחלטה 1085 - בגין בניה מעל 160 מ"ר ישולמו הפרשי דמי היוון לרשות.
4.2בניית בתים חדשים או הרחבת בתים לחברים שהתקבלו אחרי היום הקובע, יש להמציא התחייבות הקיבוץ והחברים בהתאם לאמור להלן:

התחייבות הקיבוץ:

4.2.1הקיבוץ נדרש להחליט עד 1.1.15 אם הוא יבצע שיוך לפי החלטה 1155 או 751 - ככל ולא תתקבל החלטה, השיוך יבוצע לפי החלטה 751 - ועל החברים החדשים יחול תשלום של 91% בגין דמי היוון לרשות.
4.2.2ככל והקיבוץ החליט על הצטרפות להחלטה 1155 עליו לשלם לרשות את הסך של 3.75% מערך חלקת המגורים בקיבוץ, עם קבלת דרישת הרשות ולא יאוחר מתום 90 יום.
4.2.3במקרה בו החבר החדש לא ישלם 33% (או ישלים לסך 33% אחרי תשלום ע"ח של 3.75%) כאשר הקיבוץ החליט על שיוך לפי 1155 או לא ישלם 91% במקרה בו הקיבוץ פועל לפי החלטה 751, עד ליום 1.1.15 - הרשות תגרע את שטח המגרש ממשבצת הקיבוץ ותקצה אותו למועמד אחר - אם לא נמצא מועמד שהתקבל לחברות בתוך 120 ימים ניתן יהיה למכור את המגרש גם למי שאינו חבר קיבוץ.

התחייבות החבר החדש:

4.2.4חתימה על תצהירים - החברים החדשים נדרשים לחתום על תצהיר כי מיד עם הצטרפות הקיבוץ להחלטה 1155, ישלימו לסך של 33% בגין דמי היוון בנוסף לסך של 3.75% ששולם ע"ח.
4.2.5במידה והקיבוץ לא החליט על יישום החלטה 1155 עד ליום 1.1.15, החבר החדש מתחייב לשלם דמי היוון בסך של 91%. הרשות תאשר את היישום של הוראה זו גם אם אין אישור סופי של הפרצלציה.
4.2.6הפקדת ערבויות - החבר החדש מתחייב להפקיד ערבות בנקאית ע"ח דמי ההיוון באזור המרכז בסך של 200,000 ₪, באזור עדיפות לאומית ב' על סך 50,000 ₪ ובאזור עדיפות לאומית א' וקו העימות ללא ערבות.
4.2.7במידה והחבר החדש לא עמד בהתחייבות לתשלום דמי היוון עד 1.1.15 (91% לפי החלטה 751 ו- 33% לפי החלטה 1155), הרשות תחלט את הערבות והחבר מתחייב לפנות את המגרש בתוך 30 יום, כאשר הרשות תוכל להעביר את הזכויות לחבר אחר על מנת להיפרע בגין דמי ההיוון.
4.2.8החברים החדשים נדרשים לשלם לרשות דמי שימוש ככל והליכי השיוך לא יושלמו בהתאם לאמור לעיל, עד ליום 1.1.15.
4.2.9לאחר תשלום דמי ההיוון ייחתם הסכם חכירה ישיר בין החבר לבין הרשות.

5.קיבוץ שקיבל החלטה לשיוך לפי 751 ופועל לפי החלטה זו:

5.1הרשות תפעל בהתאם להוראות החלטה 751 והחברים ישלמו את דמי ההיוון בהתאם להוראות ההחלטה.
5.2הקיבוץ יכול לבחור לעבור להחלטה 1155 בהתאם להוראות הסדר הביניים.

6.ביטול הליכי השיוך:
6.1קיבוצים שלא מעוניינים להשלים את הליך השיוך, נדרשים להמציא אישור רשם האגודות השיתופיות על ביטול הליכי השיוך.
6.2נבהיר, כי מבחינה משפטית הליך של "ביטול השיוך" נראה מהלך בלתי אפשרי במקום בו נחתמו הסכמי שיוך חוזי, שולמו תשלומי איזון בגין שווי החלק הבנוי של הבתים, שולמו תשלומים בגין תשתיות, בגין שיפורים בבתי המגורים והחברים קיבלו זכויות מלאות ביחס לבתי המגורים, לפיהן הם יכולים למכור, להוריש, לשעבד, ולהשכיר את הבתים.

7.קיבוצים מתחדשים שלא קיבלו החלטה על שיוך דירות:
7.1קיבוץ מתחדש שלא קיבל החלטה על שיוך, מבצע בניה של בתים לחברים חדשים באמצעות כספי החברים - נדרש להפנות את החברים למינהל עד ליום 1.1.15.
7.2נבהיר, כי מבחינת הרשות, במקום בו מתבצעת בניה באמצעות כספי החברים, גם אם פורמאלית לא התקבלה באסיפה הכללית החלטה על שיוך - מדובר בשיוך בפועל ויש לשלוח את החברים למינהל.

8.השלמת הליכי פרצלציה - הקיבוצים נדרשים להשלים את הליכי הפרצלציה של שטח המחנה (חלוקה למגרשים) עד 1.1.15- ניתן כיום לבצע הליך של שיוך באמצעות מפת מדידה המסתמכת על התב"ע הקיימת ולהשלים את הפרצלציה בהמשך.

9.הסרת שעבודים - יש להסיר את השעבודים הרובצים על המגרשים בשטח המחנה, לרבות באמצעות החרגתם מהמגרשים המיועדים לשיוך.

10.בכפוף לעמידה בתנאים האמורים לעיל הרשות תחתום על היתרי בניה לחברים חדשים בקיבוצים.

ב.הועדה שמונתה על ידי שר השיכון:

11.שר השיכון מינה ועדה שמטרתה לבחון את ההצעה של התנועה הקיבוצית לבצע הליכי שיוך במסגרתה יקבלו החברים זכויות "חכירה משנה" במגרשים והקיבוץ ייוותר כ"חוכר הראשי" של משבצת הקיבוץ כלפי המינהל.

12.במתווה זה, ישולמו לרשות דמי היוון עבור המגרשים אך הקיבוץ יוותר עם "הכוחות" ביחס לזכויות החברים בבתי המגורים ויוכל לפעול באופן יותר אפקטיבי ביחס לחשש הגדול מאיבוד הקשר בין בתי המגורים לחברות באגודה, כך שחברים יוכלו לפרוש מהאגודה ולהיוותר עם זכויות בבתי המגורים.

13.הועדה אמורה לפרסם את מסקנותיה בחודש נובמבר 2013, אך אין כל מנגנון שמחייב לקבל את המתווה שיוצע על ידי הוועדה.

ג.שיוך דירות ובניית בתים לחברים חדשים - סטטוס עדכני:

14.לאור המאבק הניטש בין הקיבוצים לרשות וכפי שהוסבר לעיל, נוכח מינוי הועדה שאמורה להעביר "מסקנות" בחודש נובמבר 2013, קיבוצים רבים הקפיאו את הבניה לחברים חדשים.

15.בקיבוצים לא מעטים שחתמו עד היום על הסכמים עם חברים חדשים ובייחוד במקומות בהם נחתמו הסכמים לפני אוקטובר 2012 (מועד פרסום מכתבו הראשון של מנהל הרשות שהביא לפריצת משבר הבניה בקיבוצים), החברים החדשים נותרו "תקועים" עם כספים בנאמנות ומבלי יכולת להתקדם בפרויקטים הואיל והקיבוצים מחד, אינם מוכנים לחתום על תצהירי המינהל ולהתחייב להסדיר שימושים חורגים, להסדיר את הליכי הפרצלציה ואת הליכי השיוך עד 1.1.15 ומאידך, הקיבוצים ממתינים ל"מסקנות" שיתקבלו, אם יתקבלו, ומי יודע מה יעשה בהן, בחודש נובמבר 2013.

16.גם בקשות שהופנו לרשות על ידי חברים חדשים, לבצע הליכי שיוך פרטניים לקבוצות חדשות ולהחריג אותן מיתר הקיבוץ, לא יוכלו לקבל מענה על ידי הרשות, ככל והקיבוץ לא יתחייב כלפי המינהל להסדיר שימושים חורגים ולחתום על הסדר ביחס לתשלום דמי שימוש למינהל על תקופות העבר.

17.לאחר השתתפות של הח"מ בדיון שהתקיים בימים האחרונים, בוועדה שהוזכרה לעיל, בראשות מנהל הרשות, חשוב להדגיש מספר נקודות עיקריות ביחס לעמדות הרשות, על מנת שהחברים יוכלו לקבל את ההחלטות הנכונות וכן יפנימו את ההוראות המפורשות של הרשות בכל הקשור להתחייבות להשלים את הליכי השיוך במסגרת בניה לחברים חדשים בקיבוצים עד 1.1.15, ולהלן יובאו העמדות המרכזיות כפי שנלמדו על ידי הח"מ בדיון בוועדה:

17.1הסדרת שימושים חורגים ותשלום חובות עבר:
17.1.1הרשות קובעת באופן מפורש ויסודי, כי הקיבוצים נדרשים להסדיר שימושים חורגים ולהגיע עם הרשות להסדר ביחס לתשלום חובות עבר עד 1.1.15.
17.1.2קיבוצים שלא יסדירו שימושים חורגים ולא יגיעו להסדר עבור תשלום חובות עבר עד ליום 1.1.15 לא יוכלו להצטרף להחלטה 1155 והרשות תחלט את הערבות שהופקדה על ידי החברים החדשים וכן תחייב את החברים החדשים לשלם 91% בגין דמי היוון באופן מיידי.
17.1.3קיבוצים שלא יחתמו על ההסדר לא יוכלו להשלים את הליכי השיוך, ולא יקבלו היתרי הבניה בכל מתווה שיוצע.
17.1.4הרשות עומדת לפעול באופן נחרץ ואסרטיבי בעניין זה כלפי הקיבוצים.

17.2חתימה על הסכמי חכירה ישירים בין הרשות לחברים:
17.2.1מהדברים שעלו בדיון שהתקיים בוועדה, מצאתי, כי הרשות לא השתכנעה בשלב זה, כי "חכירת משנה" נדרשת בקיבוצים וכי היא תיתן מענה לטענות של הקיבוצים.
17.2.2עולה, כי קיימים קולות רבים מהשטח ומכיוון חברי הקיבוצים, שמאוד מעוניינים שהרשות תשלים את המהלך בו היא התחילה על מנת שהחברים יוכלו לחתום על הסכמי חכירה ישירים מול הרשות ובמסגרת זו יקבלו זכויות קניין מלאות ביחס לבתי המגורים.
17.2.3המלצות הוועדה ככל ויתקבלו בחודש נובמבר 2013, אינן משנות בשלב זה את הוראות הרשות ביחס לדרישה להשלים את הליכי השיוך, חתימה על תצהירים, להסדיר שימושים חורגים ולשלם חובות עבר, חתימה על תצהירים והפקדת ערבויות, בכדי שניתן יהיה לקבל היתרי בניה.
17.2.4אין כל התחייבות כי המלצות הוועדה יאומצו על ידי הרשות ולא ניתן לדעת מה יהיו המלצותיה - נזכיר - כי מועצת מקרקעי ישראל בראשות שר השיכון, היא אשר מקבלת החלטות ביחס למדיניות ואילו רשות מקרקעי ישראל, היא המוציאה לפועל של החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
17.2.5במסגרת החתימה על היתרי הבניה, המינהל ידרוש לקבל את הסכמי ההתקשרות בין החברים לבין הקיבוצים ועל מנת לבחון את מהות ההתקשרות ואת הזכויות שמקבלים החברים החדשים ביחס לבתי המגורים - נזכיר - במקום בו החברים בונים את הבתים מכספם - מדובר בשיוך בפועל גם אם הקיבוץ לא קיבל החלטה על שיוך דירות!
17.2.6"דמי הקליטה" - נושא גביית דמי הקליטה על ידי הקיבוץ נבחן על ידי הרשות בכל מקרה לגופו - העמדה המרכזית שהובעה בישיבה, היא כי מדובר ב"כספים אסורים" לגבייה.
במקום בו דמי הקליטה נגבים מעבר ל"דמי איזון" בין חברים חדשים לוותיקים כאשר מתקיים מעבר מהחלטה 751 להחלטה 1155 - מדובר בכספים אסורים לגבייה, אלא אם הגבייה אושרה על ידי הרשות מראש.

ד.מסקנות והמלצות:

18.כל העת אנו שבים ומזכירים, כי מדובר בתקופת ביניים, שהערפל בה רב, ולא ברור אילו החלטות נוספות, אם בכלל, יתקבלו בנוסף להחלטות 751 ו- 1155, בנושא של בניה בשטח המחנה והשלמת הליכי השיוך הקנייני בקיבוצים.

19.למרות האמור לעיל, יש להתייחס להחלטות הרשות הקיימות, כהחלטות מחייבות ולפעול אך ורק לפי החלטות אלה, על מנת שלא ייגרמו נזקים לחברים החדשים ולקיבוצים.

20.יש להתאים את הוראות ההסכמים להחלטות, לדווח על ההתקשרות לרשויות המס ולהמציא לרשות המיסים את הסכמי ההתקשרות בין החברים לקיבוצים.

21.חברים חדשים שחתמו על הסכמים נדרשים להבין את המצב לאשורו ולהגיע להסדרים מתאימים עם הקיבוצים, במקומות בהם ההסכמים נחתמו בתקופת ביניים במהלכה התקבלו החלטות "אחת על גבי השניה" על ידי הרשות, שהקשיחה את העמדות בכל הקשור לחתימה על היתרי בניה והותירה את החברים החדשים עם כספים בנאמנות ועם הוצאות ניכרות במהלך ההמתנה, של שכירות, ריביות והצמדות, תשלום קנסות על "דמי יציאה" וכיוצ"ב.

22.חברים חדשים שלא חתמו על הסכמים ומגיעים להבנות עם הקיבוצים כי ההסכמים ייחתמו למרות תקופת הביניים - נדרשים להבין היטב - כי במקום בו הקיבוץ לא יתחייב לסיים את הליכי השיוך עד 1.1.15, ההליכים עשויים לארוך זמן רב ועל כן יש לקבוע בהסכמים את התקופה בה ניתן יהיה לבטל את ההסכמים ככל ולא יתקבלו היתרים - התקופה הסבירה היא 12 חודשים.

23.ההמלצה היא לחתום עם הסכמי קליטה מול הקיבוץ, אך לא לחתום על הסכמים להזמנת שירותי בניה - הואיל ונוכח האמור לעיל, קיים סיכוי גבוה כי במקום בו הקיבוץ לא יתחייב להשלים את הליכי השיוך, תחלוף תקופה ארוכה עד לכניסת ההסכמים לתוקף, אם בכלל, במהלכה החברים החדשים מחויבים בהצמדות בגין התשלום עבור בניית הבתים ועבור עבודות הפיתוח.

24.מומלץ ל"הקפיא" את ההצמדה בהסכמים עד למועד קבלת היתרי הבניה - בכך לפזר את הסיכון בין הצדדים - למרות שמבחינה כלכלית נראה שנותני שירותים יתקשו להתקשר בהסכמים עם הוראות אלה שמעמידים אותם בסיכון גבוה.

25.החברים החדשים נדרשים להתייחס לעובדה כי ככל וקיימים "דמי יציאה" בגין ביטול ההסכמים נוכח אי כניסתם לתוקף, ההיתכנות לתשלום דמי היציאה במקום בו הקיבוץ אינו מוכן להתחייב לבצע שיוך עד 1.1.15, הם גבוהים מאוד והכל נוכח הוראות הרשות והמסקנות העולות מהדיון שהתקיים בוועדה.

26.יש לקבוע, כי בנאמנות יופקד סכום מינימאלי של "דמי רצינות" כאשר כספים נוספים ישולמו רק לאחר שיתקבלו היתר בניה מהרשות ובכל מקרה לא ייעשה שימוש בכספים עד קבלת היתרי בניה. במקרה של ביטול ההסכמים, יושבו מלוא הסכומים, לרבות פירות חשבון הנאמנות.

27.למרות הרצון העז של החברים החדשים לבצע בניה ושל הקיבוצים לקלוט חברים חדשים, מהלך מבורך כשלעצמו, על הצדדים לפעול בהתאם להוראות הרשות ועל מנת שבסופו של יום לא ייגרמו נזקים לחברים החדשים ולקיבוצים ובהתאם לקבוע הוראות בהסכמים.

28.ככל והרשות תקבע בהמשך הוראות חדשות, מטיבות או מריעות, יש להתאים את הוראות ההסכמים שנחתמים כיום למצב החדש שייווצר, על מנת לאזן בין האינטרסים, לפזר את הסיכון בין הצדדים ולהביא לתוצאות הוגנות ביחס לזכויות הצדדים.

הכותב מתמחה בהליכי שיוך בקיבוצים וייצוג קבוצות בפרויקטים בשטח המחנה.

* 3.9.13

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.