בעל קרקע! מגיע לך פיצוי כספי כאשר אושרה תוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע שלך לרעה – גם עבור הפוטנציאל התכנוני

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - תכנון ובניה - תביעת פיצויים לפי סעיף 197 - ירידת ערך - שינוי יעוד - פוטנציאל תכנוני

שלח שאלה בנושא לעורך דין

בעל קרקע! מגיע לך פיצוי כספי כאשר אושרה תוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע שלך לרעה – גם עבור הפוטנציאל התכנוני
מאת: עו"ד גבי מיכאלי ועו"ד נדיר אביעד

1.מבוא

בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה – תשכ"ה 1965 (להלן:"חוק התכנון והבנייה") כאשר אושרה תוכנית (תב"ע, תמ"א וכדומה) אשר במסגרתה שונה ייעוד הקרקע (מחקלאות לסלילת דרך, לדוגמא) אתה זכאי, כבעל הקרקע, לקבל פיצויים מהרשות המקומית בגלל פגיעה זו.

כי בתביעת פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה יש להחזיר את בעל המקרקעין למצב שהיה קודם לפגיעה ולשם כך יש להעריך את שווי המקרקעין בטרם ולאחר אישור התוכנית הפוגעת.

אחת מהגישות מהידועות בשמאות מקרקעין הינה גישת ההשוואה אשר לפיה בודקים מה התמורה שהתקבלה מעסקאות שבוצעו במקרקעין לפני אישור התוכנית לעומת התמורה שהתקבלה מעסקאות שבוצעו במקרקעין לאחר אישור התוכנית.

2.פיצוי בעבור פוטנציאל תכנוני

נתון נוסף שלא ידוע להרבה אנשים הוא כי מעבר לפגיעה הישירה בשווי הקרקע במקרים רבים עקב התוכנית הפוגעת ישנה גם פגיעה ב"פוטנציאל התכנוני" של הקרקע!

"פוטנציאל תכנוני" הינו מצב שהייתה ציפייה לגיטימית וסבירה בנסיבות העניין כי בעתיד הקרקע תשנה את ייעודה לייעוד טוב יותר (מחקלאות לבנייה, מסלילת דרך לחקלאות וכדומה) אך התוכנית הפוגעת הכחידה פוטנציאל זה.

לדוגמא, אדם רכש קרקע בהתבסס על העובדה כי בעתיד אמורים לשנות את ייעוד המקרקעין מחקלאות לבנייה כאשר התוכניות לשינוי הייעוד הופקדו בוועדה המקומית אך בסופו של דבר אושרה תוכנית אחרת אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מחקלאות לסלילת דרך וכך למעשה "נעלם" הפוטנציאל התכנוני שחל על הקרקע.

דוגמא נוספת, בשנים האחרונות ולאור מצוקת הדיור בארץ אנו עדים להליך מזורז של הפשרת קרקעות (מחקלאות לבנייה) כאשר קרקעות רבות שעברו הליך הפשרה סמוכות לקרקעות חקלאיות ועל כן קיימת ציפייה לגיטימית כי גם קרקעות חקלאיות אלו יופשרו וישנו את ייעודן לבנייה.

3.האם במקרים כאלו צריכה הרשות המקומית לפצות את בעל קרקע ?

נקבע בפסיקה כי בעת הערכת שווי פגיעה במקרקעין בגין תוכנית פוגעת יש לבחון את פוטנציאל המקרקעין לפי מידע שהיה ידוע לקונה/בעל הקרקע ערב הרכישה לרבות, התוכניות שחלו על החלקות הסמוכות למקרקעין ולרבות ציפיות לגיטימיות לשינוי ייעוד.

כמו-כן נקבע כי פוטנציאל תכנוני של נכס מקרקעין איננו מגולם אך ורק בתוכנית המתאר החלה עליו. אלא גם אינפורמציה תכנונית רלבנטית מצויה גם בתוכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין אשר לפיהן מדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה.

כאשר אנו עוסקים בפוטנציאל תכנוני אין מדובר ב"מידע" שקיבל אדם מרשויות מסוימות או בציפייה אמורפית לשינויי ייעוד.

בפסיקה נקבע הכלל כי פיצוי בעבור פוטנציאל תכנוני יינתן רק במקום בו הוכיח התובע כי בטרם מועד התוכנית הפוגעת הופקדו בוועדה המקומית/מחוזית תוכניות לשינוי ייעוד, הייתה ציפייה לגיטימית וריאלית לקיומו של פוטנציאל התכנוני, היו שינויים תכנוניים המצדיקים היוצרות פוטנציאל תכנוני זה וכדומה. חשוב להבין כי מדובר בסכומי כסף לא מבוטלים שזכאי התובע לקבל עקב הפגיעה בפוטנציאל התכנוני בגין התוכנית הפוגעת.

על כן, כאשר מגישים תביעת פיצויים בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה רצוי להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי