"דמי רכישה" במכירת נחלה בהתאם להחלטה 1155

בעלי הנחלות מתמודדים כיום עם מציאות קשה מאוד ועם חוסר וודאות ביישום החלטה 1155 ונוכח העובדה כי המינהל לא פרסם את הוראות האגף החקלאי להחלטה 1155 ועל כן הוא אינו מיישם את ההחלטה וזאת למרות שחלפו מעל שנתיים מיום אישורה בבג"ץ.

כדי להתמודד עם "תקופת הביניים", שתחילתה במועד אישור ההחלטה בבג"ץ בחודש יוני 2011 וסופה במועד בו המינהל יפרסם את הוראות האגף החקלאי, התפרסמה ביום 17.1.12 החלטת הנהלה מספר 3139, שמטרתה להסדיר את פעולות בעלי הנחלות מול המינהל בתקופת הביניים.

החלטה 3139 קובעת, כי למרות שלא פורסמו הוראות האגף החקלאי, במהלך תקופת הביניים, כאשר יבקש בעל הזכויות בנחלה לבצע פעולות של, תוספת בניה, פיצול מגרש והעברת זכויות, יוכל בעל הנחלה לבצע את הפעולות בהתאם להחלטה 1155.

נסביר, כי המינהל לא מיישם את הוראות החלטה 1155 בפועל, אלא שהוא קובע, כי לצורך ההתחשבנות בגין התשלומים המשולמים על ידי בעלי הנחלות בכל אחת מהפעולות המתוארות לעיל, יוכל בעל הנחלה לפנות למינהל במהלך תקופה של 6 חודשים ממועד פרסום הוראות האגף החקלאי ולבקש זיכוי בגין התשלומים ששולמו על ידו ביתר וביחס לשומות שהיו מתקבלות מכוח הוראות החלטה 1155.

עוד חשוב לדעת, כי במקרים בהם קיימות בנחלה שלוש יחידות דיור, אך לא מתקיים ה"רצף הדורי" הנדרש בהתאם להחלטת מועצה 1252 (בעל הנחלה היה או עודנו הדור המבוגר ביותר, דור ההמשך ונכד נשוי), המינהל לא יפעל בהליכים משפטיים ככל ובעל הנחלה עומד בתנאי ההצטרפות להחלטה.

אין כל ספק, כי העובדה שהמינהל מבקש מבעלי הנחלות לפעול בערפל ולשלם כיום שומות גבוהות תוך תקווה כי בעתיד, המינהל יפרסם את הוראות האגף החקלאי, אם בכלל, ואז יהא עליהם לפנות לקבל זיכויים והשבה של כספים, מהווה התנהלות לא תקינה, בלשון המעטה, הגורמת לבעלי הנחלות נזקים ניכרים, מה שמונע מהם לכלכל את פעולותיהם ביחס לזכויות המוקנות להם בהתאם להוראות ההחלטה.

המצב הקיים כיום, פוגע בבעלי הנחלות בעת ביצוע עסקות מכר, בעת העברות בין יורשים, בהעברות במתנה בין הורים לילדים, בביצוע פעולות של בניה בנחלה, באישור מבנים קיימים, בעת ביצוע הליכים של פיצול מגרש מנחלה, בתכנון דור ההמשך, בכתיבת צוואות וכיוצ"ב.

אם נשאל - האם במקומותינו היתה כוונה שבג"ץ יאשר את ההחלטה ולאחר שחלפו מעל שנתיים מאישורה, המינהל לא יישם את החלטת בג"ץ, בגלל בעיות של כוח אדם או בגלל חוסר מוכנות והעדר חוזים מתאימים, התשובה לכך היא ברורה, וככל הנראה, מדובר בעניין של זמן עד שמישהו ירים את הכפפה ויפנה בעתירה לבג"ץ על מנת לתקן את העוול שנגרם לבעלי הנחלות.

אחת הסוגיות הסבוכות ביותר הקבועה בהחלטה 1155, עמה נבקש להתמודד ברשימה זו, הינה תשלום
"דמי רכישה" בעת מכירת הזכויות בנחלה, במסגרתם רוכש בעל הנחלה את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ביחס לחלקת המגורים.

נסביר, כי עד למועד יישום החלטה 1155, ימשיכו בעלי הנחלות לשלם את "דמי ההסכמה" בהתאם להחלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל. במסגרת תשלום זה, גובה המינהל סך של 33% בצירוף מע"מ משיעור עליית ערך הקרקע. דמי ההסכמה הוא המס הגבוה ביותר המשולם על ידי בעל הנחלה בעת המכירה והוא הסיבה העיקרית (בנוסף לתשלום מס שבח והיטל השבחה) שבעלי הנחלות נותרים עם פחות מ - 60% מהתמורה המשולמת להם בעת המכירה.

ההצטרפות להחלטה 1155 הינה וולונטארית, למעט בעת ביצוע עסקת מכר של הנחלה, שאז בעל הנחלה מחויב להצטרף להחלטה 1155 ולשלם את דמי הרכישה.

הואיל ונכון להיום אנו נמצאים בתקופת ביניים, בעל הנחלה ישלם את דמי ההסכמה, ואילו הקונה, יוכל לפנות למינהל בעת יישום הוראות החלטה 1155 ולבקש לקבל זיכוי מלא בגין התשלום ששולם על ידי המוכר ולשלם את ההפרש בין שומת דמי ההסכמה לבין שומת דמי הרכישה, ככל וקיים הפרש.

כפי שהוסבר לעיל, בעת תשלום דמי הרכישה, משלם בעל הנחלה למינהל את התשלום בגין מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות.     

השאלה המרכזית שנשאלת היא - כיצד ייחשב המינהל את זכויות הבניה העתידיות? האם המינהל ימציא לבעלי הנחלות שומות בגין חלומות עתידיים?    

שאלה זו קיבלה מענה על ידי הגב' שולה בן צבי שהיא האחראית על יישום החלטה 1155, במסגרת כנס שערכנו בחודש מאי השנה בקיבוץ לביא. לפיה דבריה, פוטנציאל הבניה הינו בגין זכויות הבניה מעבר לאלו המאושרות כיום בתב"ע והוא מגלם זכויות בניה בגין שלושה בתים בנחלה.    

אנו מעריכים, כי קיבולת הבניה הינה בסך של כ- 600 מ"ר עבור שלושה בתים, ולצורך יישום החלטה 1155, פועלים במועצות האזוריות לתיקון התכניות כך שניתן יהיה לבנות 3 בתים נפרדים בנחלות וכן להגדיל את זכויות הבניה.

שאלה נוספת שנשאלת היא - כיצד ישולמו דמי רכישה בגין עסקאות שנחתמו לפני חודש יוני 2011 (בטרם אישור החלטה 1155 בבג"ץ)?    

לצורך כך נפנה לסעיף 4.8.2 להחלטה 1155 הקובע כי: "על אף האמור לעיל, לא יקטנו דמי הרכישה כאמור מ- 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים..."

כלומר, גם אם רוכש הזכויות (רכישה לפני יוני 2011) יבקש "לנכות" משומת דמי הרכישה את דמי ההסכמה ששולמו על ידי המוכר, יהא זה רק עד לסכום של 20% משווי חלקת המגורים.

הסוגיה של הזיכוי עד 20% שיינתן לבעל הנחלה נידונה רבות על ידי שמאים, אך ההכרעות הן שונות ואין דעה אחידה נכון להיום. לאחר בדיקה מעמיקה שערכנו מול המינהל, אנו מבקשים להבהיר סוגיה זו ולהדגיש את הדברים הבאים.

בעל זכויות בנחלה שרכש את הזכויות לפני 9.6.2011 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ), ימציא למינהל את הקבלה בגין דמי ההסכמה ששולמו על ידי מוכר הזכויות. דמי ההסכמה ישוערכו (הצמדה למדד) למועד עריכת שומת דמי הרכישה, כאשר דמי ההסכמה המשוערכים יופחתו משומת דמי הרכישה, אך רק עד לגובה של 20% מגובה דמי הרכישה - כלומר - תינתן הנחה מקסימאלית של 13% בלבד!!!

נבהיר- כי שווי דמי הרכישה מחושבים משווי חלקת המגורים בלבד ולא משווי כל הנחלה. בגין החלק החקלאי של הנחלה ימשיכו בעלי הנחלות לשלם דמי הסכמה בהתאם להוראות שחלות כיום.

על מנת להבין סוגיה סבוכה זו לעומק, נביא שתי דוגמאות, אחת לעסקה שנערכה בטרם אישור ההחלטה בבג"ץ ודוגמא שניה לעסקה שנערכה לאחר אישור ההחלטה בבג"ץ (9.6.11), כלהלן:

מקרה ראשון - רכישה לפני 9.6.2011:    

ביום 1.5.2011 נחתם הסכם למכירת נחלה בסכום של 5,000,000 ₪. שווי הקרקע של חלקת המגורים חושב כדי 3,000,000 ₪. דמי ההסכמה ששולמו עמד על סך של 1,000,000 ₪ (לכל הסכומים יש להוסיף מע"מ - אולם לנוחיות התחשיב הוא לא יחושב בדוגמאות).

כאשר הרוכש יבקש בעתיד לשלם את דמי הרכישה - נניח כי שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל יעריך את שווי הקרקע של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל כדי 4,000,000 ₪, גובה דמי הרכישה בסך של 33% יעמוד על סך של 1,320,000 ₪.  מנגד, גובה דמי ההסכמה ששולמו בגין חלקת המגורים לרבות הצמדה יעמוד על סך של 1,100,000 ₪. אם נפחית את דמי ההסכמה מדמי הרכישה (1,320,000 ₪ - 1,100,000 ₪) נמצא כי בעל הנחה צריך לשלם 220,000 ₪ בגין דמי רכישה. אך הואיל וגובה ההנחה הינו 13% מקסימאלי, בעל הנחלה ישלם 800,000 ₪, המגלמים 20% משווי של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל (4,000,000 ₪  X 20%).     
כלומר, בסה"כ תקבולי המינהל בגין הקרקע (דמי הסכמה + דמי רכישה) יעמדו על סך של 1,800,000 ₪ המהווים 45% משוויה של הקרקע עם הפוטנציאל.

מקרה שני - רכישה אחרי 9.6.2011:    

התנאים במקרה זה זהים לדוגמא במקרה הראשון, אולם ההסכם נחתם ביום 10.6.2011. החל ממועד זה, רשאי מוכר הזכויות, לדרוש לשלם דמי רכישה בהתאם להחלטה 1155, במקום דמי הסכמה. נניח שבעל הנחלה מקבל את עמדת הרשות כי שוויה של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל, הוא אכן 4,000,000 ₪, יהיה עליו לשלם את דמי הרכישה בגין השווי של חלקת המגורים כולל הפוטנציאל בסך של 1,320,000 ₪ (בנוסף משלם בעל הנחלה דמי הסכמה בהתאם לכללים הנהוגים כיום בגין החלק החקלאי).

כאשר המינהל יישם את החלטה 1155, יוכל הקונה לפנות למינהל בתוך 6 חודשים ממועד יישום ההחלטה ולבקש לשלם את דמי הרכישה. הקונה ישלים את ההפרש בין שומת דמי ההסכמה לבין שומת דמי הרכישה, ואף יוכל לקבל השבה של כספים, אם שולמו ביתר. נזכיר, דמי הרכישה משולמים רק עבור זכויות בניה קיימות ועתידיות בגין חלקת המגורים.     

בהתאם לדוגמא שלעיל, שווי חלקת המגורים הכוללת זכויות בניה קיימות ועתידיות, נאמד בסך של 4,000,000 ₪ ודמי הרכישה הינם בסך של 1,320,000 ₪. דמי ההסכמה ששולמו בגין חלקת המגורים הנאמדת בסך של 3,000,000 ₪ נאמדים בסך של 1,000,000 ₪ ובתוספת הצמדה על סך של 1,100,000 ₪.
לפיכך - התוספת בגין דמי הרכישה הינה 220,000 ₪ - זהו הסכום שישולם על ידי הקונה.

נזכיר - כי כנגד תשלום דמי הרכישה, פטור הקונה מתשלום עבור פיצול מגרש מהנחלה, הקונה פטור מתשלום דמי הסכמה בעת מכירת הזכויות (למעט תשלום דמי הסכמה בגין החלקה החקלאית), הקונה יוכל לממש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ללא כל תשלום למינהל, הקונה יוכל לבנות יחידות דיור בנחלה בהתאם לתמ"א 35 והוא למעשה, מנתק את חבל הטבור שהיה מחובר למינהל במשך כל שנות הקיום של הנחלה ומאז החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל שהינה משנת 1965.

אין כל ספק, כי בתשלום דמי הרכישה גלומות זכויות ופוטנציאל עתידי הניתן למימוש בנחלה. העובדה כי המינהל אינו מיישם את הוראות ההחלטה גורמת נזקים ניכרים לבעלי הנחלות ואנו מוחים על העובדה שבעלי הנחלות נדרשים לשלם כיום תשלומים גבוהים עבור ביצוע פעולות ביחס לזכויות בנחלה, במקום בו בג"ץ אישר את החלטה 1155 המקנה הטבות לבעלי הנחלות.

מנגד, אם נבחן את התשלומים המשולמים למינהל בגין דמי הסכמה ודמי הרכישה ביחס לעסקאות שנערכו לפני 11.6.2011, אנו מוצאים חוסר צדק ועוול גדול שנגרם לבעלי הנחלות, ששילמו למינהל 33% בצירוף מע"מ בגין עליית ערך הקרקע וכיום יידרשו לשלם 45%!

אנו מקווים כי המינהל ישכיל לכתוב הוראות אגף שיאפשרו יישום ראוי להוראות החלטה 1155 ויפרסם אותן מייד ולא יאוחר מאשר סוף שנת 2013, על מנת לתקן עוול היסטורי שנגרם לבעלי הנחלות שנדרשו לשלם דמי הסכמה במהלך עשרות שנים.

הכותבים מתמחים במגזר החקלאי.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.