הליך הפיצול נכשל והנחלה נמכרה

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני מושבים - מיסים מגזר חקלאי - פיצול נחלה במושב - חלוקת נחלה בין יורשים - בן ממשיך - הליך תכנוני - הליך קנייני - הסכם חכירה - מינהל

זכרו היטב, כי הליך מכירת זכויות בבית או במגרש מפוצל, אומנם נידרש דיווח לרשויות המס בתוך 40 יום מביצוע העסקה ותשלום מיסים בתוך 60 יום מיום ההסכם, אך מבחינה קניינית, העסקה לא באה לעולם, אלא רק לאחר שיסתיים ההליך התכנוני ותתבצע עסקה במינהל ולאחר שייחתם הסכם חכירה בין המינהל לבין הקונה. עד למועד זה, יש להמתין ולהתמודד עם כל המוקשים שעשויים להימצא בדרך.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

הליך הפיצול נכשל והנחלה נמכרה
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

אנו עוסקים רבות במגזר החקלאי בנושא של פיצול מגרש מנחלה, במסגרת הסדרת הזכויות בנחלה, חלוקת הנחלה בין היורשים, מתן זכויות לבן ממשיך, אך גם במקרים בהם בעל הנחלה זקוק לכספים ומבקש לבצע הליך של פיצול, לצורך מכירת המגרש או הבית שפוצל מהנחלה.

ברשימה זו, אבקש לעסוק במוקשים העומדים בדרכו של בעל הנחלה המבקש לבצע הליך של פיצול ולמכור את המגרש או הבית שפוצל וזאת באמצעות סיפור מהחיים הטומן בחובו לקחים רבים.

בראשית הדברים, נזכיר, כי הליך של "הפרדת מגרש מנחלה", ניתן לביצוע עוד משנת 1999 באמצעות הוראות אגף חקלאי 62 ואכן הליכים רבים של הפרדת מגרש מנחלה בוצעו באמצעות הוראה זו והושלמו. החלטה 1155 שאושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011 (לפני שנתיים) ולצערנו עדיין לא מיושמת בגלל עיכוב בניסוח הוראות האגף החקלאי, העלתה את קרנו של הליך פיצול מגרש מהנחלה, שכן ההחלטה קובעת, כי גובה דמי ההיוון בגין המגרש המפוצל יעמדו על סך של 33% בצירוף מע"מ כאשר סך זה עומד על 91% בצירוף מע"מ בהתאם להוראות אגף חקלאי 62, בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית.

הליך הפיצול מתבצע בשני שלבים עיקריים, שלב ראשון, הליך תכנוני, כאשר כיום נקבע, כי הועדה המחוזית הינה האחראית לאישור תכנית הפיצול, מה שמאריך באופן משמעותי את התהליך. לצורך ההליך התכנוני, יש להחתים את ועד האגודה במושב שיבחן כי את קיבולת המגרשים שנותרה לניצול בהתאם להוראות תמ"א 35, כך שניתן יהיה לחלק באופן שווה בין כל בעלי הנחלות, את יתרת המגרשים עבור הליך הפיצול. נבהיר, כי כיום ישנה מגמה לתקן את הוראות תמ"א 35 על מנת להגדיל את קיבולת המגרשים הניתנת לניצול בכל מושב, בכדי להכין את השטח לכך שבעתיד הנראה לעין, יאושרו בנחלות שלוש יחידות דיור נפרדות (קיימות מועצות אזוריות שאישרו תכניות לשלוש יחידות נפרדות) ובהתאם, גם יתוקנו התכניות במועצות האזוריות ויוגדלו זכויות הבניה. לאחר השלמת ההליך התכנוני, האורך מספר שנים, השלב השני, הינו, ההליך הקנייני, במסגרתו יש לבצע "עסקה" במינהל בגין המגרש המפוצל, ולשלם דמי היוון ולחתום על הסכם חכירה ביחס למגרש המפוצל. גובה דמי ההיוון ייקבע בהתאם לשומה במועד בו יבצע המינהל "עסקה" עבור המגרש, על פי טבלאות או בהתאם לחוו"ד שמאי עדכנית, בגינה ניתן יהיה להגיש השגה. במועד ביצוע העסקה במינהל, על בעל הנחלה לדווח למינהל אודות זהות רוכש הזכויות במגרש או בבית המפוצל, כאשר אין מניעה למכור את הזכויות לצד ג'.

נדגיש, כי התהליך אורך מספר שנים, והוא כרוך בהרבה שלבים ועל כן, ייתכנו "שיבושים" בדרך, אשר עשויים להביא לכך, כי לא ניתן יהיה להשלים את התהליך.

וכעת, לאחר שהבנו את התהליך ומהם השלבים שיש לעבור על מנת לבצע הליך של פיצול מגרש מנחלה, נפנה לעסוק בסיפורנו, במרכזו עומד חקלאי בן 70 אשר יצא לגמלאות לאחר שנים רבות של עבודה במשק החקלאי ולצורך הסיפור נקרא לו "ראובן".

ראובן אהב את האדמה והשקיע רבות בפיתוח ענף הפרחים, אך בהגיעו לגיל מופלג, תשו כוחותיו והוא ביקש לצאת לפנסיה עם מעט כסף בכיס, על מנת שיוכל לחיות את שארית חייו בנחלה בכבוד. ראובן התייעץ עם אנשי מקצוע אשר המליצו בפניו לבצע הליך של פיצול מגרש מהנחלה, על מנת למכור את הבית הישן הקיים בנחלה עם מגרש של כ- 500 מ"ר. ואכן, ראובן השתכנע ופנה למתווך שיסייע לו למצוא קונה לבית.

לא עבר זמן רב, ונמצא קונה שהסכים לשלם סך של 3,000,000 ₪ עבור הבית המפוצל. לאחר שראובן ערך חישובים באמצעות אנשי המקצוע מטעמו, הובטח לו, כי לאחר הליך הפיצול ולאחר תשלום המיסים, ייוותרו בידיו לכל הפחות 1,500,000 ₪.

לאחר דין ודברים עם הקונה, נחתם הסכם בין ראובן לבין הקונה, במסגרתו נקבעו העקרונות הבאים:
ראובן יישא בכל העלויות בגין הליך הפיצול הכוללות, עלויות ההליך התכנוני, אגרות, מודד, אדריכל, שמאי, דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל, מס רכישה בגין דמי ההיוון, מס שבח בגין מכירת הזכויות בבית המפוצל, היטל השבחה לועדה המקומית, וכל תשלום אחר שיידרש לצורך הליך הפיצול, עד אשר ייחתם הסכם חכירה בין הקונה לבין מינהל מקרקעי ישראל ביחס לבית המפוצל. ראובן התחייב כי הליך הפיצול יסתיים בתוך 24 חודשים מיום החתימה על ההסכם. מהצד השני, התחייב הקונה לשלם לראובן סך של 3,000,000 ₪ עבור הבית המפוצל וזאת בחלוקה הבאה: סך של 1,500,000 ₪ שולם לראובן במעמד החתימה על ההסכם והיתרה תשולם במעמד החתימה על הסכם חכירה בין הקונה לבין המינהל. בהסכם נקבע, כי ככל והליך הפיצול לא יסתיים בתוך 24 חודשים, ישלם ראובן לקונה פיצוי מוסכם בסך של 500,000 ₪.

ההסכם יצא לדרך, ראובן קיבל 1,500,000 ₪, הוא כיסה מיד את כל חובותיו וחילק כספים לילדים וחש את החופש בכל בוקר מחדש. הימים חלפו, השבועות עברו ואנשי המקצוע מטעם ראובן עבדו על מנת להביא לכך, כי הליך הפיצול יסתיים בזמן. בכל עת כאשר ראובן בדק האם הדברים מתקדמים, הרגיעו אותו והסבירו לו כי הכל עובד כשורה ולא תהיה כל בעיה לסיים את הליך הפיצול במועד שנקבע בהסכם.

בינתיים, החלו להגיע דרישות התשלום מרשויות המס וראובן שילם את המיסים הנדרשים. ראובן אף שילם את התשלומים שנדרשו לאורך כל הדרך לאנשי המקצוע וקיווה כי ההליך יסתיים במהרה והוא יקבל לידיו את יתרת התשלום.

בחלוף 18 חודשים מיום החתימה על ההסכם, התהפכה הקערה על פיה. ראובן זומן בדחיפות למשרדו של האדריכל, אשר הודיע לו, כי קיימת בעיה להשלים את הליך הפיצול וכי כתוצאה מהתנגדויות ובעיות תכנוניות, הועדה אינה מאשרת את הליך הפיצול. נערכו ניסיונות להציל את התהליך ולהביא לכך כי ניתן יהיה להשלימו, אך נמצא, כי הן מהבחינה התכנונית והן מהבחינה המשפטית לא ניתן להשלים את ההליך.
ראובן המסכן, ערך פגישה עם הקונה ובישר לו את הדברים וביקש כי הצדדים ינסו להסתדר ביניהם על מנת למצוא פתרון למשבר שנוצר. כזכור, בהסכם התחייב ראובן לסיים את הליך הפיצול בתוך 24 חודשים וכן לפצות את הקונה בסך של 500,000 ₪ ככל וההליך לא יסתיים במועד וכעת המועד הקובע הגיע.

לאחר דיונים ארוכים לא הגיעו הצדדים להבנות כיצד לפתור את הסיטואציה שנוצרה. הקונה טען, כי הוא המתין תקופה ארוכה במהלכה הוא הפסיד עסקאות אחרות ובינתיים ערך הנכסים עלה באופן משמעותי, מה שהותיר אותו בהפסדים כבדים. ההפתעה הבאה שחיכתה לראובן, היתה בדמות מכתב מהקונה, בו הוא מודיע לראובן, על הפרה יסודית של ההסכם ועל דרישה להשבה מידית של 1,500,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה וכן סך של 500,000 ₪ שנקבע כפיצוי מוסכם.

אם נערוך סיכום ביניים קצר, נוכל לראות, כי ראובן שעומד במרכזו של סיפורנו, שהינו בן שבעים ושתיים שנה, והיה ללא חובות במשך שנתיים ואף עשה שימוש ברוב הכספים שהועברו אליו מהקונה, כעת נדרש להתמודד עם חוב של מעל שני מיליון ₪ בגין השבת כספים ששולמו על ידי הקונה וכן בגין ריבית הפרשי הצמדה ופיצוי מוסכם.

אז תשאלו מה היה בסופו של הסיפור? לצערנו, ראובן נאלץ למכור את הנחלה על מנת להתמודד עם החובות הכבדים שרבצו עליו, שכן לא היו לו כוחות או מקורות כספיים על מנת להתמודד מול הקונה ובייחוד לאור העובדה כי ההסכם לא אפשר לו מנגנוני הגנה במקרה של כשל. ראובן נחל צער רב שכן הוא נותר עם כספים מעטים לאחר מכירת הנחלה ולאחר שהוא נדרש לשלם דמי הסכמה ומס שבח בהליך המכירה של הנחלה שנכפה עליו והאסון הגדול ביותר שקרה לו היה, שלא נותר לו נכס להוריש לילדיו.

לסיום סיפורנו העצוב, נבקש ללמוד מספר מסקנות על מנת שלא יישנו מקרים אלה. ראשית, יש לזכור, כי הליך הפיצול הינו סבוך, דורש בחינה מעמיקה, הן תכנונית, הן פיזית והן משפטית ואף יש לנהוג במשנה זהירות, כאשר הליך הפיצול נלווה למכירת הזכויות במגרש המפוצל. בנוסף, יש לשים דגש מיוחד בהסכם המכר, למקרה בו הליך הפיצול לא יסתיים ולקבוע מנגנוני הגנה ונקודות יציאה לבעל הנחלה ובשום אופן, לא לקבוע פיצוי כנגד בעל הנחלה במקרה בו לא יושלם הליך הפיצול. בהמשך לכך, אין להתחייב בשום מקרה על מועד סיום הליך הפיצול, שכן לבעל הנחלה אין כל שליטה על התהליך מהרגע שהוא עובר לטיפול הרשויות וכמובן שלא לקבוע פיצוי עבור מרכיב זה. מסקנה נוספת וחשובה שיש ליישם, היא העובדה שאין להתפתות לכסף קל, על מנת שלא ליפול למלכודת דבש ולכן, במידה וקיבלתם כספים בראשית התהליך, אל תעשו בהם שימוש עד שיסתיים התהליך.

זכרו היטב, כי הליך מכירת זכויות בבית או במגרש מפוצל, אומנם נידרש דיווח לרשויות המס בתוך 40 יום מביצוע העסקה ותשלום מיסים בתוך 60 יום מיום ההסכם, אך מבחינה קניינית, העסקה לא באה לעולם, אלא רק לאחר שיסתיים ההליך התכנוני ותתבצע עסקה במינהל ולאחר שייחתם הסכם חכירה בין המינהל לבין הקונה. עד למועד זה, יש להמתין ולהתמודד עם כל המוקשים שעשויים להימצא בדרך.

לסיום נסביר, כי בעתיד הלא רחוק ובהתאם להחלטה 1155 וכן לאחר שתתוקן תמ"א 35 ויעודכנו התכניות במועצות האזוריות שיוסיפו זכויות בניה, הנחלה תספק פתרון דיור לשלוש משפחות. המשפחה של בעל הנחלה שיישאר לגור בבית הראשי ושתי משפחות של ילד או נכד שיגורו בבית השני והשלישי. מהנחלה ניתן יהיה בעתיד לפצל שני מגרשים ועובדה זו, צריכה לעמוד מול עיניהם של בעלי הנחלות כאשר הם כותבים צוואה או מאפשרים מגורים לבן ממשיך בנחלה ובייחוד כאשר הם מתקשרים עם רוכש ומתחייבים לבצע הליך של פיצול מגרש מהנחלה, על מנת שלא ליפול "בתקלה" ולהפסיד את כל הנחלה.

הכותב מתמחה באגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il
*    23.6.13

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.