סכסוך בין שכנים שהסתיים ברישום הבניין כבית משותף – מה עלול לקרות בין שכנים כאשר בניין דירות אינו רשום כבית משותף

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - בתים משותפים - בית משותף - רישום מקרקעין - פרצלציה - סכסוך שכנים - המפקח על רישום המקרקעין

סכסוכים רבים בין שכנים בבנייני קומות שאינם רשומים כבית משותף עוסקים במחלוקת למי שייך השטח "המשותף" בבניין?

שלח שאלה בנושא לעורך דין

סכסוך בין שכנים שהסתיים ברישום הבניין כבית משותף – מה עלול לקרות בין שכנים כאשר בניין דירות אינו רשום כבית משותף
מאת: עו"ד גבי מיכאלי

דניאל ומיה שכנים המתגוררים בבניין קומות במשך כעשרים שנה כאשר דניאל מתגורר בקומה הראשונה ומיה בקומה השנייה.
מזה שנים דניאל מחנה את רכבו בשטח הצמוד לדירתו ומיה מטפחת את החצר האחורית של הבניין.
לימים, בעקבות שיפוצים שנערכו ברחוב נחסמה הכניסה לשטח הצמוד לדירתו של דניאל והוא החנה את רכבו בחצר האחורית של הבניין. כמובן, שמיה התנגדה לכך שדניאל יחנה את רכבו בחצר האחורית – אך דניאל סרב וטען כי החצר האחורית שייכת גם לו בעוד מיה טענה שהיא ויתרה על זכותה בחצר הקדמית הצמודה לדירתו של דניאל ולכן החצר האחורית שייכת אך ורק לה.
סכסוכים רבים בין שכנים בבניין קומות שאינם רשומים כבית משותף עוסקים במחלוקת למי שייך השטח "המשותף" בבניין?
לא נעים לגלות שלאחר שנים רבות שטיפחת את הגינה הצמודה לדירתך מתברר לך כי הגינה אינה שייכת לך אלא לכל דיירי הבניין.

כאשר אנו עוסקים בבניין קומות שאינו רשום כבית משותף (יוסבר בהמשך מהו בית משותף) לכל השכנים בעלות משותפת בכל הבניין ובכל השטחים בבניין. כל עוד לא נרשם הסכם שיתוף מפורט בין השכנים איזה שטח שייך למי – לאף דייר אין בעלות בלעדית על אף שטח בבניין!

בישראל, דירות מגורים רבות לא רשומות בלשכת רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים ("בית משותף"). החשיבות של רישום בניין כבית משותף נובעת מההשלכות המהותיות של רישום שכזה על זכויות הבעלות בכל דירה ובשטחים הצמודים בבניין וכמו-כן יש לה חשיבות בקשר להסדרת מערכת היחסים בין בעלי הדירות.

כיום, חלומו של כל זוג צעיר בישראל הוא לרכוש דירת מגורים אשר תהיה בבעלותו. דמיינו לעצמכם שלאחר שנים רבות שחסכתם כסף לרכישת דירה - מצאתם ורכשתם את דירת מגורכם המיוחלת, אלא מה? לאחר ששילמתם את מלוא התמורה בעבור הדירה מתברר לכם כי ב"נסח טאבו" אתם לא רשומים כבעלים היחידים של הדירה!!
להפתעתכם הרבה אתם מגלים כי בנסח הטאבו מופיע כי ישנם עוד בעלים על דירת המגורים שרכשתם לא מכבר ובנוסף אתם רשומים גם כבעלים על דירות אחרות בבניין.

מה היתרונות של רישום בניין כבית משותף?

בהתאם לסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969 (להלן:"חוק המקרקעין") בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים.

בניין שלא נרשם כבית משותף, הינו בניין שיש לו מספר בעלים במשותף, כך שלכל אחד מהבעלים המשותפים בבניין חלק בלתי מסוים בבניין כולו. כלומר, בעלי הדירות בבניין הינם שותפים כאשר בעלותו של כל שותף/בעל דירה מתפשטת בכל אתר ואתר וכל שותף נחשב לבעלים בלתי מסוים בבניין ("קרקע במושע").

במצב כזה (היעדר רישום בניין כבית משותף), מבחינה משפטית, זכויות הבעלות בדירות אינן רשומות על שמכם בלבד ולכל שותף במקרקעין קיימת זכות בעלות בדירה שלכם – ואין כל אזכור בנסח טאבו לעובדה שכל אחד מהבעלים הוא בעלים של דירה או דירות ספציפיות בבניין.

כמו-כן, כאשר הבניין לא רשום כבית משותף כל הבעלים של הדירות הם הבעלים במשותף גם בשטחים הצמודים לבניין: בחניות של הבניין, גינות הבניין, גג הבניין וכדומה. וכל עוד לא נרשם הסכם שיתוף בין השכנים בנוגע לזכויות שימוש/בעלות בחלקים הנ"ל – אין לאף דייר בלעדיות בנוגע לחלקים אלו.

דוגמא להמחשה: בבניין מגורים בעל שתי קומות בכל קומה בנויות שתי דירות מגורים כאשר בסה"כ ישנן ארבע דירות בבניין . בבניין קיימות 4 חניות כאשר כל דייר מחנה את רכבו בדרך קבע באחת החניות.

כל עוד הבניין אינו רשום כבית משותף בנסח הטאבו יהיה רשום כי לכל דייר יש 1/4 (25%) זכויות בעלות בבניין (ארבעה דיירים) מבלי שיפורט באופן ספציפי מי הבעלים של כל דירה בבניין. כמו-כן, החניות בבניין הינן בבעלות משותפת של כל ארבעת הדיירים ואף דייר לא יוכל לטעון כי חניה זו או אחרת בבעלותו.

אז למה כדאי לי לרשום את הבניין כ"בית משותף" ?

בהתאם לחוק המקרקעין- התשכ"ט 1969 רישום בעלות על דירה נפרדת (ולא במושע) ניתן לרשום במסגרת הליך של רישום בית משותף ויחוד הדירות לכל אחד מהבעלים. במסגרת הליך בית משותף מייחדים לכל שותף (בעל דירה) במקרקעין את הדירות אשר בבעלותו (בהתאם לחלקו) וכן רושמים את זכויות הבנייה ובכך הלכה למעשה מסדירים את עניין זכויות הבעלות במקרקעין בין השותפים.

כמו-כן במסגרת רישום בית משותף רושמים גם "הצמדות" לכל דירה כגון: חניה, מחסנים, שטח גינה ייחודי וכדומה – המדובר בזכויות בעלות ערך כלכלי רב אשר אין להן כל תוקף מחייב כל עוד הם אינן רשומות על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.

כלומר, לאחר רישום הבניין כבית משותף, כל דייר בבניין יירשם כבעלים של הדירה אשר בבעלותו וכן לכל דירה יצמידו את השטחים השייכים לה כאשר בעלי הדירה הוא הבעלים הבלעדי של שטחים אלו (חניות, שטח גינה וכדומה).
כלומר, בנסח טאבו יפורט שפלוני הינו הבעלים של דירת מגורים מספר 1 ולדירה זו מוצמדים חנייה בשטח של 2.4 מטר ומחסן וכן יפורט הלאה לגבי כל דירה ודירה.

על מנת לרשום בית כבית משותף יש צורך להגיש למפקח על הבתים המשותפים שבאזור שיפוטו מצויים המקרקעין בקשה לרישום בית משותף הכוללת תקנון בית משותף, תשריט בניין, צו בתים משותפים וכו'.

חשוב לדעת כי גם אם לא כל הדיירים מעוניינים לרשום את הבית כבית משותף ניתן להתגבר על מכשול זה. כמשרד שעוסק רבות ברישום בית משותף נתקלנו במספר מקרים לא נעימים שקומץ דיירים בבניין לא היו מעוניינים לרשום את הבניין כבית משותף.
במקרה שכזה, ובהתאם לסעיף 42 לחוק המקרקעין הגשנו לבית המשפט תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין אשר במסגרתה התבקש בית המשפט להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבניין כבית משותף ובכך התגברנו על המכשול מצד הדיירים הסרבנים כאשר בסופו של דבר נרשם הבית כבית משותף.

כפי שפורט לעיל, חשיבותו של רישום בית כבית משותף הינה מהותית ונובעת מהעובדה כי רק לאחר רישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים מובטחות זכויותיכם במקרקעין בצורה היעילה והמרבית ביותר ועל כן רצוי להיוועץ בעורך דין המתמחה התחום.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

גבי מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', משרד עורכי דין ונוטריונים

מקרקעין, דיני מושבים וקיבוצים, גישור, בוררויות ועוד...
משרד וותיק מאד, מקצועי, אדיב ומנוסה

ייעוץ אישי