המכרז למתחמי ויחידות דיור בישוב חריש

בשבוע שעבר הוגשה, על ידי העמותות חרדיות שהצעותיהן למכרז חריש נפסלו, עתירה מנהלית ובקשה לצו ביניים לבית המשפט המחוזי לעניינים מנהליים בחיפה. העמותות עתרו לסעד של ביטול הפסילה שלהן, ולסעד חילופי, של פסילת הצעות נוספות שהוגשו למכרז. בקשת העמותות לקבל צו ארעי [שמקפיא את ההליכים בשטח] במעמד צד אחד נדחתה. התיק נקבע לדיון במעמד שני הצדדים ביום 20.2.2013.

המכרז הוא אחד המכרזים המדוברים ביותר בחודשים באחרונים ובשמו המלא 'מכרז מס' חי' 149/2012 חריש' של מנהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון, ל-29 מתחמים שכוללים יותר מ-4600 יחידות דיור וכן שטחים מסחריים. העניין הרב במכרז נובע מהמתח שבין הביקוש הגדול לדיור בר השגה בימים אלה [זוכרים את המחאה החברית לפני שנה וחצי?], מחד, והכוונה של הרשויות ממלכתיות הנוגעות בדבר להקים בחריש עיר שמיועדת לאוכלוסיה החרדית [כמו אלעד, למשל]. המכרז עמד ועדיין עומד גם במרכזו של דיון ציבורי ומאבק משפטי.

במכרז התעוררה אפשרות שמתקיים בו לכאורה תיאום בין משתתפים. תיאום הצעות בין משתתפים במכרז מנוגד לדיני המכרזים ודיני ההגבלים העסקיים, חותר תחת יסודות מוסד המכרז, ויגרום בדרך כלל לפסילת ההצעות המתואמות.

בטרם אמשיך, חשוב שאציין, מטעמי גילוי נאות, שבמשך למעלה משנתיים ייצגתי ואני עדיין מייצג כעורך דין קבוצת תושבים בחריש שהגישה התנגדויות לתכנית חריש/1 [וכיום לחריש/2], והביאה בפעולתה לפתיחת המכרזים לכלל הציבור, [במקום להגבילם לציבור החרדי בלבד], ולשינויים נוספים בתנאי המכרז. בהמשך, לאחר שהמכרז פורסם השתתפתי בארגונן של למעלה מ-650 משפחות במסגרת עמותה שמשתתפת במכרז. יודגש כי הפעולה לא מכוונת חו"ח נגד קבוצה כלשהי באוכלוסיה, אלא למען כל חלקיה. כפי שנכתב לעיל, נפתחה אפשרות המגורים בחריש לכלל הציבור. במכרז על פי תנאיו הוזמנו להשתתף עמותות [מכל הסוגים והזרמים], וכן יזמים וקבלנים [שבונים לכלל הציבור]. משמע, הישוב חריש, על שכונותיו החדשות, נפתח, ככל מכרז, לכל המרבה במחיר.

כפי שיתואר להלן, היו כנראה מי שלא השלימו עם כך שכל אחד יוכל לרכוש דירה בחריש, ולא תושבים חרדים בלבד. גורמים חרדיים לכאורה אלה, שעדיין רצו שתוקם בחריש עיר חרדית, פעלו לארגן את הציבור החרדי בהתאם. כפי שעולה ממסמך שכותרתו 'תקנת השוק', שחתומה על ידי עשרים וארבעה נציגים של חסידויות שונות, נעשתה על ידם קריאה לציבור החרדי להשתתף במכרזים אך ורק באמצעות 'וועד הדיור', ששמות חבריו פורסמו בהודעה.

בעקבות פרסום ההודעה, גם הופץ בין הנוגעים בדבר בציבור החרדי מסמך שכותרתו 'בקשת הצטרפות' לאותו 'וועד דיור'. למסמך צורפה רשימה של 13 עמותות רשומות, אשר החותמים על המסמך מתחייבים להשתתף באמצעות אחת מהן במכרז. יצוין, כי המסמך לא כלל לעמותה אחת אלא לכאורה שלש עשרה עמותות. המצטרפים, בחתימתם על המסמך, מסכימים על פי תנאיו "באופן בלתי חוזר כי ועד הדיור יטפל בכל הקשור והכרוך בהתארגנות למכרז, לפי שיקול דעתו ובכל דרך שיראה לנכון". משמע שלכאורה, הועד, שהתאגד כ"חברה בשם ועד הדיור החרדי המאוחד בע"מ"  נועד, כפי שהוא מציג זאת, לתאם בין הצעותיהם של המשתכנים והחסידויות החרדיות בחריש.

הדברים שתוארו לעיל פורטו במכתב שהועבר בשם עמותה אחרת [לא חרדית] לוועדת המכרזים על מנת שתבדוק את הטענה, שלכאורה תואמו הצעותיהן למכרז של העמותות החרדיות, זו עם זו, מבחינות שונות. בעקבות זאת, פתיחת ההצעות נעצרה, והדברים הנטענים נבדקים בימים אלה על ידי ועדת המכרזים ויועציה.

ברשימה זו, אני רוצה, באמצעות פסק דין אחד, להציג את המצב המשפטי, משמע, את הדין, בענייננו. פסק הדין, שמסתמך גם על פסיקה קודמת, ניתן בעת"מ (י-ם) 3340-07-10 י.ע.ז. חברה לבנייה ופיתוח בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל. באותו מקרה, מכרז שנחלק לששה מחוזות, נטען כי שתי משתתפות במכרז תיאמו ביניהן את הצעותיהן כך שאחת מהן תזכה במחוז אחד, והשנייה במחוז השני. התיאום בין המשתתפות הצליח, והעותרת עתרה לפסילתן. לעותרת היו ראיות טובות על דבר התיאום בין הזוכות. בית המשפט פסל את שתי ההצעות, ובעשותו וכך סיכם הוא את ההלכות בעניין זה:
    
"נקודת המוצא הנורמטיבית לדיון הנה האיסור המוטל על מתמודד במכרז להתחשב לעת גיבוש הצעתו בתוכן הצעה שהגיש מתמודד אחר. התחרות החופשית והשוויון בין המציעים, המהווים את נשמת אפם של דיני המכרזים, מחייבים כל מציע להגביל עצמו בקביעת הצעתו לשיקולים הנוגעים אליו בלבד, קרי: ליכולתו לספק את השירות או את המוצר בהתאם לדרישות המכרז במחיר המשתלם לו ביותר, ושוללים מצב בו הצעתו של מציע אחד מגיעה לידיעתו של מציע אחר ומשפיעה על הצעתו.

מציעים החושפים האחד בפני רעהו את כוונותיהם ושיקוליהם לפני הגשת ההצעות, ועל סמך זאת עורכים את ההצעות תוך התחשבות של זה בהצעתו של זה, חוטאים בתכסיסנות אסורה ובתיאום פסול של ההצעות ... התיאום אינו עולה בקנה אחד עם טוהר ההליך המכרזי ועם חובת ההגינות במסגרתו. יש בו להגדיל את זיכויי הזכייה של השותפים לו, ובכך להקנות להם בחוסר תום-לב יתרון בלתי-לגיטימי על פני מציעים אחרים שאינם מודעים לתיאום. לפיכך התיאום כשלעצמו מחייב את פסילת ההצעות ... כאשר נלווית לתיאום הסכמה מוקדמת באשר למחירים שיצוינו בכל הצעה, מדובר בשלילה מוחלטת של התחרות האפקטיבית בין הצדדים ובהפיכתה לתחרות למראית עין בה מוסכם מראש הצעתו של מי תהיה טובה יותר.

תיאום כזה מהווה, בנוסף, פעילות קרטלית אסורה העולה כדי עבירה פלילית של הסדר כובל לפי חוק ההגבלים העסקיים, שהרי מדובר בהסכמה שבה "אחד הצדדים לפחות מגביל עצמו באופן העלול למנוע או להפחית את התחרות" בינו לבין הצד השני (סעיף 2(א) לחוק; ראו גם החזקות החלוטות המנויות בסעיף 2(ב), שגם לגדרן משתבץ התיאום האמור בהיותו נוגע בין היתר למחיר או לחלוקת לפחות חלק מהשוק). דיני ההגבלים העסקיים חולשים אף על מנגנון המכרז הציבורי, ולפיכך חובה על ועדת המכרזים לפסול פעולה הנגועה בחוסר חוקיות של הסדר כובל ... הדבר משפיע לא רק על הדין המהותי אלא גם על סמכות השיפוט: פסילת הצעה במכרז בשל היותה הסדר כובל בלתי-חוקי, נובעת מחובתה של ועדת המכרזים לקיים במסגרת כל שלבי המכרז את דיני ההגבלים העסקיים".

דומה כי הדברים שנכתבו לעיל בנוגע לדין שחל בעניין זה, ברורים, ואין צורך להוסיף עליהם דבר. שאלת גורלן של 13 ההצעות שהוגשו על ידי העמותות החרדיות הוכרעה על ידי ועדת המכרזים של מינהל מקרקעי ישראל, בהחלטה מיום 17.1.2012 לפסול את 13 ההצעות האלה. כפי שנכתב לעיל, כל הנוגעים בדבר ורבים אחרים מצפים עתה להחלטת בית המשפט.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.