נוסח הסכם החכירה ביחס לחלקות המגורים בנחלות בהתאם להחלטה 1155

החלטה 1155 אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011. למרות העובדה כי פסק הדין חוגג 16 חודשים, עדיין לא אושרו הוראות האגף החקלאי, הנדרשות לפקידי המינהל לצורך יישום ההחלטה ועל כן, נכון להיום, בעלי הנחלות אינם יכולים לפנות למינהל ולבקש לחתום על הסכמי חכירה בגין חלקות המגורים.

במסגרת הרפורמה המתרחשת במינהל מקרקעי ישראל והפיכתו של המינהל לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), אשר יוצאת אל הפועל ממש בימים אלה, תידרש רמ"י להכין את הקרקע היטב לצורך חתימה על הסכמי חכירה עבור הנחלות במחוזות השונים ובייחוד לצורך יישום הוראות ההחלטה ביחס ל"דמי הכניסה" ו"דמי הרכישה".

אנו זוכרים את החלטה 823 משנת 1998 (אשר הוסיפה הוראות להחלטה 476 משנת 1990), וקבעה, כי ייחתם חוזה חכירה לדורות בגין חלקות א' ובתנאים מסוימים גם בגין חלקות ב', לארבע תקופות מתחדשות של 49 שנים כל אחת, החלטה שעד היום לא יושמה על ידי המינהל ולמרות שהמועצה מורה למינהל מפורשות להכין חוזי חכירה לאגודות ולבעלי הנחלות.  

במידה ואכן נזכה בדור הזה לחזות בהוראות האגף החקלאי להחלטה 1155 ובהתאם לכך בנוסח הסכמי החכירה, תעלה שאלה מרכזית עימה אנו מתמודדים מאז אישור ההחלטה והיא: מה יהיה נוסחן של ההוראות שייכללו בהסכם החכירה המיוחל? אילו מלכודות נמצא במסגרת ההוראות? האם יופקו הלקחים מהעבר ביחס להוראות ההסכם? והאם אכן נראה יישום נכון של הוראות החלטה 1155 המבקשות להסדיר את זכויות החקלאים בחלקות המגורים בנחלות?

אין כל ספק, שמי שמכיר את ההתנהלות מול המינהל וההתמודדות עם נוסח הסכמי החכירה ההיסטוריים למול הנוסחים של הסכמי החכירה החדשים אשר הרעו את מצבם של בעלי הנחלות, יודע, כי נכונה לנו מערכה כבדת משקל עם השלכות לדורות, במסגרת ניסוח הוראות הסכמי החכירה עליהם יחתמו בעלי הנחלה במסגרת יישום החלטה 1155 ואנו נדרשים לעמוד על המשמר שבעתיים בשעה זו.

הואיל ומדובר בסוגיה מהותית, החולשת על סעיפים רבים המסדירים נושאים מרכזיים, בחרתי לערוך את ההצעות לנוסח הסכם החכירה במסגרת סדרת מאמרים אשר תעסוק בנושאים השונים עמם נתקלנו במהלך השנים, הנדרשים הסדרה בהסכם החכירה שייחתם כיום עם בעלי הנחלות.

אקדים ואסביר, כי החלטה 1155 קובעת ארבעה עקרונות מהותיים: עיקרון ראשון, רישום חלקה א' בשלמות כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין, עיקרון שני, הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה, עיקרון שלישי, כניסה להחלטה בשני שלבים: שלב ראשון, תשלום "דמי כניסה" בסך של 3.75% בצירוף מע"מ מסך שווי היקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר) ושלב שני, תשלום "דמי רכישה" בסך של 33% בצירוף מע"מ בגין מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות ועיקרון רביעי, חלקת המגורים תעמוד על סך של 2.5 דונם ובכל מקרה בו חלקת המגורים תהיה גדולה מ- 2.5 יוכל בעל הנחלה לרכוש את הזכויות בגין יתרת השטח אך ישלם סך של 91% בגין הזכויות הנוספות.

אם בוחנים לעומק את העקרונות עליהם מבוססת ההחלטה, ניתן לראות באופן ברור, כי עשויה להיות פגיעה מהותית בזכויות החקלאים בחלקות המגורים ובייחוד בכל הקשור לקביעה כי חלקת המגורים תעמוד על סך של 2.5 דונם בלבד, אם לא תהיה הסדרה משפטית מתאימה ביחס לסוגיות הצופות פני עתיד לרבות בנושאים של זכויות עתידיות בחלקות המגורים ובחלקות החקלאיות, שינויי ייעוד, ניצול זכויות הבניה, מספר הבתים שניתן יהיה לבנות בנחלה, פיצול מגרשים מהנחלה, אופן עריכת החישוב בגין דמי הרכישה, העברת זכויות לקרוב, הורשת הזכויות בנחלה, העברת זכויות לצד ג' וכיוצ"ב.
    
יש לשים לב היטב לעובדה, כי החלטת המועצה 1185 מחודש דצמבר 2009 המסדירה את ההוראות ביחס לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל, קבעה במפורש, כי במידה ותאושר החלטה 1155 המאפשרת היוון של חלקת המגורים בנחלה (החלטה 1185 אושרה בטרם ניתן פסק הדין בבג"ץ ביוני 2011), תדון המועצה בתנאים להעברת הבעלות בחלקת המגורים בנחלות וגם נושא זה נדרש הסדרה במסגרת הוראות הסכם החכירה.

ברשימה זו נשים את הדגש על נושא העברת הזכויות בנחלה בין בני זוג לאחר פטירת אחד מבני הזוג, הואיל ומדובר בסוגיה סבוכה מבחינה משפטית המוסדרת בהסכמי החכירה, בהסכם הדו צדדי ובהסכם המשולש באופן אנכרוניסטי שאינו מתאים לימינו, עובדה הגורמת להליכים משפטיים מיותרים.

בהסכמי החכירה וכן בהסכם הדו צדדי ובהסכם המשולש, נקבע העיקרון, כי במקרה בו נפטר אחד מיחיד בני הזוג שהינם חברי אגודה, המחזיקים במשק, והניח אחריו בן זוג, תעבורנה כל הזכויות בנחלה לבן הזוג שנותר בחיים, גם אם המנוח הותיר אחריו ילדים בנוסף לבן הזוג.    

כמו כן, נקבע, כי כל אחד מבני הזוג שהינם חברי אגודה, יכול להורות בצוואה למי תימסרנה הזכויות במשק, אך לא יהיה בהוראות הצוואה כדי לפגוע בזכויות בן הזוג לקבל את הזכויות בנחלה. כלומר הוראות ההסכמים גוברות על כל צואה במקרה בו נותר אחד מבני הזוג.    
אסביר, כי סעיף זה מבקש לאיין כל הסכם ו/או צוואה ו/או הסדר ו/או הסכם ממון, שנעשה ביחס לזכויות בנחלה שכן הנחלה אינה מהווה חלק מהעיזבון כפי שנקבע בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל.

במסגרת הוראות הסכם החכירה החדש, יש לקבוע הוראה מפורשת, כי הנחלה הינה חלק מהעיזבון וכי ניתן לכתוב בגינה צוואה ולהוריש את הזכויות בנחלה לילידיו של בעל הזכויות בנחלה ובכך למנוע מצב בלתי מתקבל הדעת בו, גם אם בעל הזכויות מתגורר עם בת זוג המוגדרת כידועה בציבור או מתחתן בשנית לאחר פטירת בת הזוג הראשונה, לא תהיה לו אפשרות להוריש את הזכויות בנחלה לילדיו שכן הנחלה אינה מהווה חלק מהעיזבון והזכויות בגינה עוברות במלואן לבת הזוג. קיימת כאן התערבות בלתי מידית ולא סבירה בזכויות הקניין בנחלה וברור, כי ההוראה הקיימת כיום בהסכמים אינה מתאימה לימינו ונדרשת הסדרה מחדש בהתאם לאמור לעיל. כמובן, כי בכל מקרה בו ייושמו הוראות החלטה 1185 בכל הקשור להעברת הבעלות בחלקות המגורים, לא נידרש להתמודד עם סוגיה זו, והיא תוסדר לפי שיקול דעתו של בעל הזכויות בנחלה בלבד שיהיה הבעלים של הזכויות ולא חוכר.

ברשימה הבאה אתייחס לנושא כאוב נוסף עימו מתמודדים יורשים של נחלות והוא, העובדה כי לא ניתן לרשום את הזכויות בנחלה על שם מספר יורשים, מצב הגורם למלחמות ירושה כואבות בין יורשים של נחלות.

לסיכום אומר, כי בעלי הנחלות נחלו אכזבות רבות בהתמודדות מול גזרות המינהל במהלך השנים. ולכן, בשעה זו, רק שיתוף פעולה הדוק בין רמ"י במתכונתו החדשה לבין ההתיישבות, על מנת לקבוע במשותף את הוראות הסכמי החכירה אשר יסדירו את הזכויות של בעלי הנחלות בחלקות מגורים לדורות הבאים, יביא ליישום נכון של החלטה 1155 וימנע חיכוכים בעתיד.


הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה באגודות שיתופיות www.lieblaw.co.il

* 15.10.12

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.