פיצול נחלות - הסיפור על הפיצול ועונשו! חלק שני

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין - מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - פיצול נחלות - דיני מקרקעין - הפרדת מגרש מנחלה - מכירת מגרש מפוצל - הרחבות - החלטה 1155 - הפרת הסכם - פיצוי מוסכם

אז מהן המסקנות שנוכל ללמוד מהסיפור שלעיל במרכזו חקלאי שביקש לכסות חובות ובסופו נאלץ למכור את הנחלה...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

פיצול נחלות - הסיפור על הפיצול ועונשו! חלק שני
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ

לאחר שבחנו במאמר הראשון בסדרה (הפרדת מגרש מנחלה לפי הוראות אגף חקלאי 62 או פיצול נחלה לפי החלטה 1155), את הדרכים לבצע הליך של הפרדת מגרש מנחלה או פיצול נחלה, נבחן כעת את הדרכים להתקשרות עם קונה או עם בן משפחה במסגרת הליכי הפיצול ואת המוקשים שאורבים בדרך, וזאת תוך ניתוח סיפורים וכשלים מהמציאות של המגזר החקלאי.

במרכזו של "הסיפור על הפיצול ועונשו" עומד חקלאי בן 70 אשר יצא לגמלאות לאחר שנים רבות של עבודה במשק החקלאי. החקלאי אהב את האדמה והשקיע רבות בפיתוח ענף הפרחים. כידוע, רבים מהחקלאים למעשה "מגלגלים" עם השנים הלוואות על מנת לקיים את העסק ולהצליח לעבור שנה ועוד שנה, אך בסופו של יום, כאשר החקלאי בוחן את ה"שרוה התחתונה" הוא מצא עצמו עם חובות כבדים ועם מעט מאוד כוח להתמודד איתם בגיל הפנסיה. במסגרת החיפושים אחר מקורות כספיים ולאחר שהחקלאי התייאש מהבנקים שהחזירו את פניו ריקם, נגנבה לאוזנו של החקלאי שמועה, כי החלטה 1155 תאושר בעתיד הקרוב ועל כן כדאי לו מאוד לבצע הליך של פיצול הנחלה, ולמכור את המגרש המפוצל ובכך לכסות את החובות הכבדים הרובצים עליו.

החקלאי אשר חש כי מצא את המזור לבעיותיו, פנה לאנשי מקצוע שיסיעו לו להוציא את רעיון הפיצול אל הפועל שכן לא היה לו כל מושג כיצד מתבצע ההליך, מהן ההשלכות הכספיות של ההליך ומיהם הגורמים אליהם יש לפנות על מנת לבצע פיצול נחלה.

החקלאי פנה לאדריכל אשר הציג עצמו כמומחה בתחום והסביר לו את התהליך. לאחר מכן החקלאי פנה לאיש מקצוע שילווה אותו מהפן המשפטי וכן פנה למתווך שידריך אותו באיזה סכום למכור את הזכויות במגרש המפוצל וימצא עבורו קונה פוטנציאלי.

לא עבר זמן רב, ונמצא קונה שהסכים לשלם סך של 2,000,000 ₪ עבור המגרש המפוצל. לאחר שהחקלאי ערך חישובים באמצעות אנשי המקצוע מטעמו, הובטח לו, כי לאחר הליך הפיצול ייוותרו בידיו לכל הפחות 800,000 ₪ לאחר תשלום המיסים, מה שישאיר לו די כספים לצורך הפנסיה לאחר תשלום מלוא החובות.

לאחר דין ודברים עם הקונה, נחתם הסכם בין החקלאי לבין הקונה במסגרתו נקבעו העקרונות הבאים: החקלאי יישא בכל העלויות בגין הליך הפיצול הכוללות, דמי היוון למינהל מקרקעי ישראל בגין המגרש המפוצל, מס רכישה בגין דמי ההיוון, מס שבח בגין מכירת הזכויות במגרש המפוצל, היטל השבחה לועדה המקומית בגין התב"ע שתאושר בהליך הפיצול, אגרות, שכ"ט מודד, אדריכל, שמאי, וכל תשלום אחר שיידרש לצורך הליך הפיצול עד אשר ייחתם הסכם בין הקונה לבין מינהל מקרקעי ישראל ביחס להליך הפיצול. החקלאי התחייב כי הליך הפיצול יסתיים בתוך 24 חודשים מיום החתימה על ההסכם. מהצד השני התחייב הקונה לשלם לחקלאי סך של 2,000,000 ₪ עבור המגרש המפוצל וזאת בחלוקה הבאה: סך של 1,000,000 ₪ שולם לחקלאי במעמד החתימה על ההסכם והיתרה תשולם במעמד החתימה על הסכם בין הקונה לבין המינהל, כלומר לאחר שיסתיים הליך הפיצול והעסקה תאושר במינהל מקרקעי ישראל ויומצא הסכם חכירה ביחס למגרש המפוצל בין הקונה לבין המינהל. בהסכם נקבע, כי ככל והליך הפיצול לא יסתיים בתוך 24 חודשים, ישלם החקלאי לקונה פיצוי מוסכם בסך של 500,000 ₪.

ההסכם יצא לדרך, החקלאי קיבל מיליון ₪, הוא כיסה מיד את כל חובותיו וחש כי כוחותיו שבים אליו והחיוך נסוך על פניו בכל בוקר מחדש. הימים חלפו, השבועות עברו ואנשי המקצוע מטעם החקלאי עבדו על מנת להביא לכך כי הליך הפיצול יסתיים בזמן. בכל עת כאשר החקלאי בדק האם הדברים מתקדמים, הרגיעו אותו והסבירו לו כי הכל עובד כשורה ולא תהיה כל בעיה לסיים את הליך הפיצול במועד שנקבע בהסכם.

בינתיים החלו להגיע שומות מטעם מס שבח והחקלאי שילם את המיסים הנדרשים. החקלאי שילם את התשלומים שנדרשו לאורך כל הדרך לאנשי המקצוע וקיווה כי יקבל לידיו את המיליון השני בהקדם.

בחלוף 18 חודשים מיום החתימה על ההסכם, התהפכה הקערה על פיה, כאשר החקלאי מקבל קריאה מהאדריכל להגיע בהקדם למשרדו. החקלאי התבשר כי קיימת בעיה להשלים את הליך הפיצול וכי כתוצאה מהתנגדויות ובעיות תכנוניות, הועדה אינה מאשרת את הליך הפיצול. נערכו ניסיונות להציל את ההליך ולהביא לכך כי ניתן יהיה להשלימו, אך נמצא, כי הן מהבחינה התכנונית והן מהבחינה המשפטית לא ניתן להשלים את ההליך.

הפגישה הבאה נערכה בין החקלאי לבין הקונה בניסיון למצוא פתרון למשבר שנוצר. כזכור, בהסכם התחייב החקלאי לסיים את הליך הפיצול בתוך 24 חודשים וכן לפיצוי מוסכם בסך של 500,000 ₪ ככל וההליך לא יסתיים במועד וכעת המועד הקובע הגיע. לאחר דיונים ארוכים לא הגיעו הצדדים להבנות כיצד לפתור את הסיטואציה שנוצרה. החקלאי קיבל מכתב מהקונה בו הוא מודיע לו על הפרה יסודית של ההסכם ועל דרישה להשבה מידית של מיליון ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה וכן סך של 500,000 ₪ שנקבע כפיצוי מוסכם.

אם נערוך סיכום ביניים קצר, נוכל לראות, כי החקלאי שעומד במרכזו של סיפורנו, שהינו בן שבעים ושתיים שנה, והיה ללא חובות במשך שנתיים ואף עשה שימוש ברוב הכספים שהועברו אליו מהקונה, כעת נדרש להתמודד עם חוב של כשני מיליון ₪ בגין השבת כספים ששולמו על ידי הקונה וכן בגין ריבית הפרשי הצמדה ופיצוי מוסכם.

אז תשאלו מה היה בסופו של הסיפור? לצערנו, החקלאי נאלץ למכור את הנחלה על מנת להתמודד עם החובות הכבדים שרבצו עליו, שכן לא היו לו כוחות או מקורות כספיים על מנת להתמודד מול הקונה ובייחוד לאור העובדה כי ההסכם לא אפשר לו מנגנוני הגנה במקרה זה. החקלאי נחל צער רב שכן הוא נותר עם כספים מעטים לאחר מכירת הנחלה ולאחר שהוא נדרש לשלם דמי הסכמה ומס שבח בהליך המכירה של הנחלה שנכפה עליו והאסון הגדול ביותר שקרה לו היה, שלא נותר לו נכס להוריש לילדיו.

אז מהן המסקנות שנוכל ללמוד מהסיפור שלעיל במרכזו חקלאי שביקש לכסות חובות ובסופו נאלץ למכור את הנחלה.

המסקנה הראשונה והחשובה ביותר הינה, כי יש להבין שהליך הפיצול הינו סבוך, דורש בחינה מעמיקה, הן תכנונית, הן פיזית והן משפטית של ההליך ובייחוד יש לבדוק שבעתיים, כאשר הליך הפיצול נלווה להליך של מכירת הזכויות במגרש המפוצל.

המסקנה השניה והחשובה לא פחות הינה, כי יש לתת מענה בהסכם ההתקשרות למצב בו הליך הפיצול לא יגיע לסיומו ולא ניתן יהיה להשלים את עסקת המכר. יש לקבוע מנגנוני הגנה עבור המוכר במקרים בהם הליך הפיצול לא מתממש כתוצאה מסיבות שאינן תלויות בו ולאפשר לו נקודות יציאה מההסכם.

המסקנה השלישית הינה, כי החקלאי שמקבל כספים רבים בעקבות העסקה, נדרש לעשות בהם שימוש זהיר במיוחד ולקחת בחשבון אפשרות, כי הוא יידרש להשיב כספים אלה לידי הקונה במקרה בו הליך הפיצול לא יגיע לידי סיום.

יש לזכור היטב, כי במסגרת מכירת זכויות במגרש מפוצל, כאשר בהסכם מתחייב המוכר לבצע את הליך הפיצול, למעשה המוכר מתחייב למכור זכויות במגרש המהווה חלק מהנחלה במועד החתימה על ההסכם והזכות למכור את הזכויות תבוא לעולם רק לאחר שיסתיים ההליך התכנוני של הפיצול והעסקה תאושר על ידי מינהל מקרקעי ישראל, כלומר, כשנתיים ימים או יותר לאחר החתימה על ההסכם. בהתאם לכך, יש לתת את הדעת לכל המוקשים שעלולים להיות בדרך.

לסיום אדגיש, כי הליכי פיצול הנחלות הינן הדור הבא של ההרחבות במגזר החקלאי. הליכי הפיצול יכולים לאפשר פתרונות יצירתיים במסגרת חלוקת הנחלה בין היורשים, פתרון מגורים לילדים וכן במסגרת מכירת הזכויות לצדדים שלישיים, את מנגד יש לזכור, כי ההליך נדרש בחינה קפדנית ועמידה על הפרטים, על מנת שבעלי הנחלות לא ימצאו עצמם בעיצומו של סיפור על הפיצול ועונשו.

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה באגודות שיתופיות ובמינהל מקרקעי ישראל.
9.9.12

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.