הליכי שיוך דירות בקיבוץ המתחדש - מוקשים בהסכמי שיוך בין הקיבוץ ליורשים - חלק א

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - דיני קיבוצים - שיוך דירות בקיבוץ - מיסים מגזר חקלאי - דיני משפחה - ירושה - קיבוץ מתחדש - חברים בעצמאות כלכלית - ישוב קהילתי - השכרת הדירה - צו ירושה

יש להתייחס לעסקת ההתקשרות עם הקיבוץ כעסקה לכל דבר ועניין ובהתאם לבחון את מלוא הזכויות והחובות ביחס להליכי השיוך...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

הליכי שיוך דירות בקיבוץ המתחדש - מוקשים בהסכמי שיוך בין הקיבוץ ליורשים - חלק א
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

רעיון "הקיבוץ המתחדש", הליכי שיוך הדירות, שיוך מניות יצרניות והשכר הדיפרנציאלי, דורשים מהחברים והיורשים התמודדויות מול הקיבוץ בסוגיות ודילמות, כאלו אשר החברים מעולם לא חלמו עליהם כאשר הם פעלו לקיום הרעיון הקיבוצי.

לאחר טיפול בעשרות מקרים שונים של יורשים מול האגודות, בחרתי להעלות את הדברים במסגרת סדרת מאמרים אשר תעסוק במספר נושאים מרכזיים, שטופלו על ידי וזאת בכדי לאפשר ליורשים של חברי קיבוצים, שלעיתים קרובות אינם בקיאים בסוגיות של המגזר החקלאי, הקיבוצי ומינהל מקרקעי ישראל, להתמודד מול הקיבוצים ולדעת מהן הזכויות והחובות החלים עליהם כאשר הם זוכים לקבל זכויות בדירה אשר שויכה למורישים או שהינה בהליכי שיוך ונדרשת חתימה על הסכם שיוך בינם לבין הקיבוץ.

יורש אשר קיבל זכויות במסגרת צוואה או בירושה על פי דין, הכוללת זכות לקבל זכויות בדירה בקיבוץ אשר שויכה למורישים בהסכם שיוך או דירה אשר נמצאת בהליכי שיוך או במקרים של דירה אשר שויכה בשיוך קנייני ונחתם בגינה הסכם חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל לבין המורישים, נדרש לברר את זכויותיו בטרם התקשרות במסמך כלשהו עם הקיבוץ.

אקדים ואסביר, כי העובדה שכיום אנו עדים לעליה משמעותית בהתנגשויות בין החברים לבין הקיבוץ בו הם חיים, נולדה כתוצאה ישירה מהרעיון של הקיבוץ המתחדש אשר טומן בחובו חשש גדול מצד הקיבוצים, מהפיכת הקיבוץ ליישוב קהילתי ואיבוד כל הרעיון הקיבוצי.

השילוב בין הקיבוץ המתחדש אשר קולט לתוכו חברים חדשים, בחברות מלאה או בעצמאות כלכלית לרבות קליטת בנים חוזרים, שיוך הדירות לחברים ושיוך מניות יצרניות, בצירוף עם החשש הגדול מפגיעה ברעיון של חברה החיה בערבות הדדית ובשיתוף, והתמודדות של הדור החדש מול הדור הישן, גורמים ל"תקלות" רבות בין החברים לבין הקיבוץ.

הדרישה להתמודד עם הליך שיוך הדירות ליורשים במסגרת הבעיות של הקיבוץ המתחדש אשר תוארו לעיל, רק מוסיף אש למדורת השבט ולאחר טיפול במקרים רבים,נמצאו מקרים בהם הקיבוץ מעמיד תנאים מגבילים ליורשים אשר מבקשים לקבל את הזכויות המגיעות להם על פי דין בדירה המשויכת או במסגרת החתימה של היורשים על הסכם שיוך וכניסה בנעליהם של המורשים.

על מנת לבחון את הזכויות המגיעות ליורשים, בתחילת התהליך נדרשים היורשים לפנות לקיבוץ ולהציג צו ירושה או צו קיום צוואה המסדיר את הזכויות שלהם כלפי הקיבוץ. במידה ולא קיים ברשותם צו קיום צוואה או צו ירושה, יש לפעול להוצאת צו כאמור.

היורשים נדרשים לבחון את תקנון הקיבוץ,תקנון השיוך, החלטות אסיפה כללית הקשורות לשיוך וזכויות היורשים, תקנון השכרות וכל מסמך אחר הקשור להליכי השיוך בקיבוץ, לרבות החל מההכרזה על היום הקובע.

הליכים רבים מתנהלים בין יורשים לבין הקיבוצים בנושא של היום הקובע, ובהתאם לפסקי הדין שניתנו עד היום, קיים קו מנחה אחד לפיו, עם מות המורישים הדירה עוברת בחזרה לידי הקיבוץ וזאת ככל ולא נחתם הסכם חכירה מול המינהל במסגרת שיוך קנייני. יצויין, כי עד ליום זה, קיבוצים מעטים השלימו את הליכי השיוך הקנייני, חרף העובדה כי לטובת חברי הקיבוצים, טוב יעשו אם יפעלו להשלמת הליכי השיוך על מנת לקבל זכויות קניין ברות מימוש בנכסים.

עוד יובהר, כי לדעתי, יש לפעול לחתימה על הסכמי שיוך, במסגרתן ישולבו סעיפים המקנים זכות ייחודית למורישים בבית המשויך, וזאת גם לאחר שהם הולכים לעולמם, כך שהדירה לא תועבר לרשות הקיבוץ אלא לידי היורשים ובכך נגשים את זכותם האמתית של המורישים בנכס, גם אם היא רק זכות חוזית, הניתנת למימוש והורשה בבוא העת.

ככל ונחתם הסכם שיוך בין המורישים לקיבוץ בטרם המורישים הלכו לעולמם, היורשים ייכנסו בנעלי המורישים במסגרת הוראות ההסכם ועל כן, יש לבחון היטב את הוראות ההסכם בכדי להבין לעומק מהם הזכויות המגיעות ליורשים.

אסביר, כי באופן די שיטתי, קיבוצים נוהגים לציין בהסכמי השיוך, כי היורשים ייכנסו בנעלי המורישים במסגרת הסכמי השיוך ובכל הקשור לזכויות ביחס לדירה המשויכת וככל ויבקשו להתגורר בדירה, יידרשו היורשים לבחור יורש אחד בכדי שיעבור את הליכי קבלה, אך יש לבחון מה קורה כאשר היורשים מבקשים למכור את הזכויות, להשכיר את הבית וכו' (לעניין ההתנגשות בין הוראות המינהל לבין דרישת הקיבוצים לבחירת יורש אחד שיירשם בעת השיוך הקנייני יובא במאמר השני בסדרה "אין לפגוע בזכויות היורשים להירשם כבעלי הזכויות בדירה בהליכי השיוך הקנייני").

מפאת העובדה שהקיבוץ אינו מעוניין להפוך למקום בו יורשים מוצאים את מיזם הנדל"ן הבא שלהם, נמצא, כי קיימות הגבלות רבות בהעברת הזכויות בדירה על ידי היורשים. עובדה זו, לעניות דעתי, פוגעת באופן משמעותי בזכויות הקניין של היורשים ויש לבחון היטב הוראות אלה מול הקיבוץ בכל הקשור למימוש הזכויות בדירה. יובהר, כי אני תומך בעובדה שהקיבוץ יוכל לקיים ועדת קבלה ולקבל את הרוכש כחבר אגודה, אך זאת במסגרת הוראות החוק הרלוונטיות ומבלי לפגוע בזכויות היורשים להעביר את הזכויות בדירה.

היורשים נדרשים לשים לב, כי העברת זכויות בדירה, הינה למעשה מימוש זכויותיהם במסגרת הירושה ועליהם לפעול על מנת להגן על זכויותיהם בכל הקשור לכך. לפיכך, ההמלצה היא, לבחון היטב את ההוראות הקשורות להעברת הזכויות בדירה, מתן זכות סירוב ראשונה לקיבוץ וקבלה של הצעות מצד צד ג' לרכישת הזכויות לצורך מכירת הזכויות. יש לזכור, כי בכל מקרה גם צד ג' יידרש לעבור הליכי קבלה וככל ונתקלים בקשיים בעניין זה, יש לבחון את מתחם הסבירות לסירוב הקיבוץ לקבל חברים חדשים במסגרת העברת הזכויות בדירות על ידי היורשים.

נמצא לא פעם, כי כאשר יורש אשר קיבל זכויות בדירה בגינה נחתם הסכם בין המוריש לבין הקיבוץ, ביקש להשכיר את הדירה או אפילו להתגורר בה, הוא נתקל בתושב או חבר המתגורר בדירה אשר ניתנה לו על ידי הקיבוץ למגורים לאחר שהמוריש הלך לעולמו, כאשר הקיבוץ מצדו טוען, כי על היורש להמתין עד שהדייר ילך לעולמו! במצב זה, יש לבחון היטב את הסכם השיוך, את תקנון הקיבוץ, את מתחם הסבירות בהתאם להוראות החוק, על מנת לוודא כי לא קיימת פגיעה בזכויות היורשים. במקרים אלה ניתנו פתרונות יצירתיים כאלו ואחרים, אשר במסגרתם הקפדנו לשמור על זכויות היורשים בדירה.

נושא השכרת הדירות על ידי היורשים גם הוא כאוב במקרים לא מעטים. נמצאו מקרים,בהם יורש אשר ביקש לקבל זכויות בדירה, לעיתים נדרש להמתין שנה ויותר עד שיוכל להשכיר את הדירה, חרף העובדה כי הוא קיבל את הזכויות כדין בהתאם לצו ירושה או קיום צוואה.

עוד נמצאו מקרים, בהם לאחר שהמורישים הלכו לעולמם הקיבוץ קיבל את מלוא דמי השכירות למרות שנחתם הסכם שיוך בגין הדירה והיורשים היו זכאים לקבל את דמי השכירות.

עוד יש לבחון, את התשלומים שגובה הקיבוץ בגין דמי ניהול, מס הכנסה, תשלום למינהל וכיוצ"ב בגין דמי השכירות ולוודא כי התשלומים עומדים במתחם הסבירות ובהוראות החוקים הרלוונטיים. גם במקרים אלה יש לפעול על מנת לבחון את הזכויות המגיעות ליורשים, האם קיימת הפליה בין היורשים לבין החברים האחרים ולתת פתרונות בהתאם.
במסגרת החתימה על הסכמי השיוך בין היורשים לבין הקיבוצים, יש לבחון את התנאים הקשורים להעברת הזכויות בדירות, השכרה, שיעבוד, ביצוע שינויים ותוספות, בניה, קבלת משכנתאות וכיוצ"ב.

נושא מרכזי עליו יש לתת את הדעת הינו "קרן האיזון", במסגרתה משולמים כספים בהתאם לוותק החברים ביחס לשווי הדירות. היורשים נדרשים לשים לב, כי הם נכנסים בנעלי המורשים בכל הקשור לוותק ביחס לקרן האיזון ובמקרים רבים הם זכאים לקבל כספים מקרן האיזון ולא לשלם לקרן האיזון ככל והמורישים הינם בעלי ותק של עשרות שנים וכך הדבר בהרבה מקרים.

יש לבחון את החלטות הקיבוץ בכל הקשור להליכי השיוך הקנייני וחתימה על הסכמים מול המינהל ביחס לנכס המשויך. בקיבוצים רבים אין כל כוונה לסיים את הליכי השיוך שכן מדובר בתשלום דמי היוון גבוהים, בייחוד במרכז הארץ ובנוסף מפאת החשש הגדול של הקיבוץ לאבד את השליטה על הנכסים, בגינם ייחתמו הסכמי חכירה ישירים בין היורשים והחברים מול מינהל מקרקעי ישראל.

הקיבוץ באופן פרקטי, מעוניין לשמור על היחסים בינו לבין החבר במישור של החתימה על הסכמי השיוך מול החברים במסגרתם הקיבוץ הוא הקובע את המדיניות ואת החובות והזכויות של החברים ולא הוראות הסכם החכירה בין החבר למינהל, אשר מוציא מהקיבוץ את השליטה על הנכסים. עובדה זו, נדרשת בחינה מעמיקה ואיזון אינטרסים, בכל הקשור להשלכות עתידיות ביחס לזכויות החברים והיורשים בנכסים ואפשרות מימושם, למול המדיניות הרווחת לשמירה על הרעיון הקיבוצי והקשר בין חברות באגודה לזכויות בנכסים.

יצויין, כי באזורי עדיפות לאומית קיים יתרון בחתימה על הסכמי שיוך קנייני, שכן דמי ההיוון נמוכים באופן משמעותי ומבחינת חברי הקיבוצים, הדבר ראוי ונכון ועליהםלפעול להשלים את זכותם הקניינית בדירות לרבות לטובת היורשים. בנושא זה יש לבחון את השלכות החלטות 751 ו- 1155 של מועצת מקרקעי ישראל, הקובעות את ההוראות ביחס לגובה דמי ההיוון אשר ישולמו למינהל מקרקעי ישראל בעת הליכי השיוך לרבות הנחות אזור.

סוגיית תשלום היטל ההשבחה נידונה במקרים לא מעטים, וכיום ישנה מגמה לא לחייב בהיטל השבחה במסגרת הליכי השיוך החוזי. יצוין, כי קיבוצים שהינם בעלי זכויות "בר רשות" לא מחויבים בהיטל השבחה בכל מקרה, לעומת קיבוצים בעלי זכויות חכירה שהינם הרוב, אשר אינם מחויבים בשלב זה בהיטלי השבחה. יש לבחון את החבות בהיטל השבחה בעת השיוך הקנייני במינהל מקרקעי ישראל, ורישום הזכויות בטאבו שכן ברוב המקרים הקיבוצים מטילים את החבות בהיטל השבחה על החברים והיורשים והדבר יגרור חבות עתידית בתשלומים ניכרים.
סוגיית תשלום המיסים במסגרת הליכי השיוך עליה כתבנו רבות, נדרשת אף היא בדיקה שכן הקיבוץ מציין בהסכמים כי היורשים יישאו בכל המיסים אשר יחולו עליהם ועל הקיבוץ.

יובהר, כי כיום מועברים לרשויות המס דיווחים על ידי הקיבוצים בגין הליכי השיוך החוזי, וברוב המקרים בהם עבור מקבל הזכויות מדובר בדירה יחידה לא תהיה חבות במס רכישה. אך כאשר מדובר ביורשים לעיתים קיימת ברשותם דירה נוספת והם עשויים להיות מחויבים במס רכישה ולכן הדבר נדרש בדיקה מקדימה וכן בדיקה ביחס לחבות עתידית במיסים לרבות כאלו החלים על הקיבוץ ואשר מוטלים על היורשים. בעניין זה עדיין לא נאמרה המילה האחרונה על ידי רשויות המס.

בדיקה נוספת שיש לבצע הינה תחולת שעבודים, עיקולים ומניעות הקיימות ביחס לנכס המשויך. נזכור, כי קיבוצים לא מעטים עדיין לא השלימו את הסדר החובות אשר אמור להסתיים בשנת 2013 בחלקם ובאחרים הסתיים או יסתיים לאחר 2013. קבלת זכויות במגרש המשועבד לבנקים או לנושים אחרים גוררת משמעויות במישורים שונים והדבר נדרש בחינה מעמיקה בטרם ההתקשרות.

לסיום אבהיר, כי הנושאים שמניתי לעיל ועוד רבים אחרים, נדרשים בדיקה בטרם התקשרות של יורשים וגם חברים עם קיבוץ במסגרת הסכמי שיוך. יש להדגיש, כי דרושה בדיקה במינהל מקרקעי ישראל וכן אצל רשם האגודות השיתופיות וכן בחינה אצל רשויות התכנון והרשות המקומית ורשויות אחרות, לרבות בחינה האם קיימת תכנית מאושרת ביחס לקיבוץ המחלקת את הקיבוץ למגרשים מוגדרים, על מנת לבחון את הזכויות המתקבלות.

יש להתייחס לעסקת ההתקשרות עם הקיבוץ כעסקה לכל דבר ועניין ובהתאם לבחון את מלוא הזכויות והחובות ביחס להליכי השיוך. אני תומך בשמירה על הרעיון הקיבוצי בכל הקשור לסוגיות של חברה, חינוך ומסורת, ועדות קבלה וקשר בין חברות באגודה לזכויות בנכסים, אך במסגרת "הקיבוץ המתחדש", יש לזכור, כי אין לפגוע בזכויות של יורשים וחברים בנכסים, במסגרת הורשה, מכירה, השכרה, שיעבוד וכיוצ"ב ובהתאם לבצע את איזון האינטרסים.


חשוב שהחברים, היורשים, החברים החדשים, והחברים בעצמאות

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.