פיצול נחלה לפי החלטה 1155 או הפרדת מגרש מנחלה לפי הוראת אגף חקלאי 62

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מגזר חקלאי - מושבים - פיצול נחלה - החלטה 1155 - הוראות אגף חקלאי 62 - הסדרת חלקות המגורים בנחלות - זכויות בניה - תמ"א 35 - מיסים מגזר חקלאי

התנאים לביצוע הפיצול בהתאם להחלטה 1155 הינם, כדלקמן: ...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

פיצול נחלה לפי החלטה 1155 או הפרדת מגרש מנחלה לפי הוראת אגף חקלאי 62
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

"פיצול נחלה" הינו המושג השגור ביותר כיום על ידי בעלי הנחלות מאז שאושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, החלטה 1155 הקובעת את ההוראות ביחס להסדרת זכויות החקלאים בחלקות המגורים בנחלות.

לאחר שאושרה ההחלטה בבג"ץ, יצאו המקטרגים בראש חוצות וטענו, כי הגיע הפתרון למחאה החברתית הואיל ומאות מגרשים יצאו לשוק לאחר שיפוצלו נחלות רבות שכן מדובר בהנחה של שליש מהעלות בגין דמי היוון למינהל. מיותר לציין, כי האמירה שלעיל, איננה מבטאת נכונה, בלשון המעטה, את העובדה כי הליך פיצול הנחלה איננו "בונוס" שניתן לחקלאים אלא שמדובר בנטל כבד בעל השלכות רבות וכאשר בוחנים את הנושא כפי שיוסבר להלן, ניתן לומר בבירור כי "ההר הוליד עכבר"!

"אין חדש תחת השמש" ויש שיאמרו כי לאחר שאושרה ההחלטה בבג"ץ ולאחר קריאת פסק הדין, ברור, כי ההמתנה הארוכה לאישור החלטה 1155 בכל הקשור להליך פיצול הנחלה היתה ללא ספק לשווא, בכל הקשור להיבט הכספי, אך אין כל ספק כי להליך פיצול הנחלה יתרונות רבים בכל הקשור להתנהלות בסיטואציות של יורשים, בניית בית שני בנחלה, ויחסים של בעל הנחלה עם דור ההמשך.

האפשרות להפרדת מגרש מנחלה היתה קיימת בטרם החלטה 1155, בהתאם להוראת אגף חקלאי 62 מחודש פברואר 1999. לפי הוראה זו, ניתן להפריד מהנחלה את הבית המיועד לבן ממשיך, כאשר לאחר הפרדת המגרש מהנחלה, לא תתאפשר בניה של יחידה לבן ממשיך, אך תתאפשר בניית יחידה שלישית בנחלה, המחוברת בקיר משותף לבית של בעל הנחלה, במידה וקיימים שלושה דורות בנחלה. יובהר, כי ניתן להפריד מהנחלה מגרש שאינו מבונה, במקרים בהם לא נבנה בית שני בנחלה, כאשר שטח המגרש לא יעלה על 350 מ"ר בהתאם להוראות תמ"א 35. כמו כן, ניתן לבצע הפרדה של בית שני מהנחלה אשר נבנה על חלקה אשר צורפה בעבר לנחלה. התשלום למינהל בגין דמי הפיצול (דמי ההיוון) עומד על סך של 91% מערך הקרקע באזור המרכז (המינהל משלם חלף היטל השבחה בסך של 10% לרשות המקומית ולכן אין חיוב בהיטל השבחה) ובאזורים אחרים בהתאם להנחות אזור.

בהתאם להוראות החלטה 1155, נקבע, כי ניתן לבצע הליך של "פיצול מגרש מחלקת המגורים בנחלה", אך התנאי הוא הצטרפות להסדר לפי החלטה 1155, כלומר תשלום "חלקי" של 3.75% + מע"מ מערך היקף הבניה הבסיסי למגורים בחלקת המגורים בנחלה (375 מ"ר), כאשר על תשלום זה אין הנחות אזור.

התנאים הנוספים בהתאם נדרש לעמוד בעל הזכויות בנחלה לצורך "כניסה" להוראות החלטה 1155, הינם, הסדר רישום חלקה א' של הנחלה כיחידת רישום נפרדת בשלמות וכן הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה ותשלום בגין תקופות העבר. חוכר אשר יבצע את הפיצול בהתאם להחלטה 1155, יחתום על הסכם חכירה נפרד ביחס למגרש המפוצל עם מלוא זכויות הבניה למגורים (הקיימות והעתידות).

התנאים לביצוע הפיצול בהתאם להחלטה 1155 הינם, כדלקמן:

1.יש להצמיד למגרש המפוצל 160 מ"ר זכויות בניה, גם אם לא נבנו בפועל, כאשר זכויות אלו יופחתו מסך זכויות הבניה של הנחלה.

2.יחידת מגורים אליה יוצמדו לכל הפחות 160 מ"ר זכויות בניה, תישאר תמיד צמודה לנחלה לצורך מגורי בעל הזכויות בנחלה.

3.פיצול של מגרש שאינו מבונה יהיה בשטח של 350 מ"ר בהתאם להוראות תמ"א 35.

4.שטח המגרש שיפוצל במקרה בו נבנה על המגרש הבית השני בנחלה, יבוצע בהתאם למדידה של קווי בניין.

5.המינהל יגבה תוספת של דמי היוון (דמי פיצול), בסך של 29.25% בצירוף מע"מ, מערך הקרקע למגורים של המגרש המפוצל, כאשר על תשלום זה יחולו הנחות אזור.

לפיכך, לכאורה, נראה כי דמי הפיצול פחתו בשליש והם עומדים על סך של 33% בצירוף מע"מ מערך הקרקע בלבד, אך לכך יש לצרף היטל השבחה, אשר מביא את חישוב דמי הפיצול (דמי היוון למינהל + היטל השבחה), לסך לא רחוק מ- 91% באזור המרכז.

אז מה הואילו חכמים בתקנתם? איזו הטבה גלומה בהחלטה 1155 ביחס להליך הפיצול? מדוע חקלאים רבים הכינו תכניות והמתינו עם ביצוע העסקה במינהל לאחר אישור החלטה 1155?

התשובה לשאלות שלעיל היא, כי במסגרת הסדרת זכויות החקלאים בחלקת המגורים בנחלה, ישלם בעל הנחלה למינהל סך של 33% בצירוף מע"מ (דמי רכישה) ובכך ירכוש את מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה. עם ביצוע תשלום זה יהיה פטור בעל הנחה מתשלום דמי רכישה/דמי הסכמה (למעט בגין החלקות החקלאיות) בעת מכירת הזכויות בנחלה וכן יהיה פטור מתשלום דמי היוון למינהל בעת פיצול הנחלה ובכך קיימת הטבה משמעותית.

השאלה היא, מי מהחקלאים יוכל לעמוד בתשלום דמי הרכישה, שלא במסגרת מכירת הזכויות בנחלה? לעניות דעתי, האפשרות של תשלום דמי רכישה על ידי חקלאים שלא בדרך של מכירה ובייחוד לאור העובדה כי נדרשת הסדרה של שימושים חורגים וכן תשלום עבור העבר, הינה רחוקה ואף דמיונית במקרים רבים, הואיל ומדובר בתשלומים משמעותיים העולים על מיליון ₪ באזורי המרכז.

עוד בעיה הקיימת במסגרת הליך פיצול הנחלה, הינה העובדה שמהנחלה ייגרע סך מינימאלי של 160 מ"ר זכויות בניה ולא ניתן יהיה לבנות בית נוסף בנחלה לאחר הפיצול (ברוב הישובים מוצתה מלוא הקיבולת של המגרשים בהתאם לתמ"א 35). כלומר, לאחר הפיצול, בעל הנחלה נותר עם נחלה "נכה" עליה בנוי בית מגורים אחד, לא ניתן לבנות עליה בית מגורים נוסף וזכויות הבניה הנותרות לניצול נמוכות משמעותית, דבר אשר יפחית באופן משמעותי את שווי הנחלה.

הפתרונות עליהם שוקדים כיום במועצות אזוריות הינם, תיקון התב"ע, הגדלת זכויות הבניה ומתן אפשרות לבנייה של 3 בתים בנחלה, כאשר היחידה השלישית הינה יחידה עצמאית. בהמשך, ולאחר שתתוקן תמ"א 35, וככל ותגדל קיבולת היחידות הניתנת למימוש בכל יישוב, ניתן יהיה לחלום על פיצול של 2 יחידות מהנחלה ובכך להגדיל את הפוטנציאל במקרים של חלוקה בין יורשים, בנייה עבור דור ההמשך וכו'.

לסיכום אומר, כי הליך הפיצול הינו מבורך ויותר מכך, הוא עשוי לפתור מחלוקות רבות בין יורשים ולסייע לבעל הנחלה לחלק את הזכויות בין היורשים, אך במקרים רבים אחרים הוא אינו ישים בגלל העלויות המשמעותיות. אך החיים חזקים מכל דבר אחר והסיטואציות הן רבות ובייחוד לאור העובדה כי לבעלי נחלות יש יותר משני ילדים, גם אם הוראות המינהל מאפשרות כיום פתרון לשני ילדים בלבד. אם נבחן את הדברים כפי שהתנהלו עד היום ונתסכל קדימה בתקווה, נוכל אולי לראות אור בקצה הדרך, ככל וניתן יהיה לבנות בית שלישי בנחלה ולבצע פיצול נוסף.

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, ובעסקאות במגזר החקלאי.
* 5.8.12

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.