מימוש זכויות הבניה בנחלות לפני ואחרי החלטה 1155

כיצד משפיעה החלטה 1155 על מימוש זכויות הבניה בנחלות? מהי הדרך לממש את זכויות הבניה? ומהן העלויות בגין מימוש זכויות הבניה?        
על מנת לתת תשובה לשאלות שלעיל, ראשית נבחן את זכויות הבניה כפי שניתנות למימוש כיום בנחלות.

זכויות בניה בנחלות בהתאם להחלטה 1252:
בהתאם להוראות החלטה 1252 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר אושרה בחודש אפריל 2012, ניתן לבנות בנחלה יחידות מגורים כדלקמן:    
יחידה ראשונה למגורי בעל הנחלה, יחידה שניה למגורי דור ההמשך, ויחידת דיור שלישית, עם קיר משותף ליחידה השניה, אשר תותר כאשר בנחלה מתגוררים בפועל שלושה דורות של משפחת בעל הנחלה, לרבות בעל הנחלה ודור המשך, ובתנאי שהדור המבוגר היה בעל הנחלה או עודנו בעל הזכויות המקורי של הנחלה והדור הצעיר מהווה משפחה.
    
זכויות הבניה ללא תשלום למינהל הינן כדלקמן:    
עד 160 מ"ר ברוטו ביחידת המגורים של בעל הנחלה, עד 160 מ"ר ברוטו ביחידת המגורים השניה המיועדת לדור ההמשך, עד 55 מ"ר מבונה ביחידת המגורים השלישית המיועדת לדור השלישי.
הגדלת שטחי הבניה בתשלום:    

בגין הגדלת זכויות הבניה מעבר לשטחים המפורטים לעיל בכל יחידה, ישולמו למינהל דמי היתר בגובה של 91% עבור כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר הבניה בגין התכנית שהיתה בתוקף בעת שהוקצתה הנחלה למתיישב הראשון, בגין תוכניות שאושרו לאחר מכן ישולם 46% משווי כל מ"ר נוסף המבוקש בהיתר בהתאם לתכנית שאושרה לאחר המועד בו הוקצו הזכויות למתיישב הראשון, וכן בתוספת של היטל השבחה.    

ככל והתשלום הינו עד סך של 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי טבלה וככל והתשלום עולה על 200,000 ₪, ערך הקרקע ייקבע על פי שומה פרטנית. על תשלום זה יחולו הנחות אזור.  


זכויות הבניה בהתאם להחלטה 1155:              
בהתאם להחלטה 1155 (כזכור כיום לא ניתן להצטרף להחלטה שכן המינהל אינו מיישם את החלטה 1155 אלא רק בפיילוט במסגרת כעשרה מושבים), נקבע, כי היקף הבניה הבסיסי למגורים עומד על 375 מ"ר (160 מ"ר + 160 מ"ר + 55 מ"ר).     

על מנת להיכנס בגדרי החלטה 1155 יש לשלם למינהל תשלום ראשוני ("דמי כניסה") בסך של 3.75% בצירוף מע"מ מסך שווי היקף הבניה הבסיסי למגורים (375 מ"ר). שווי היקף הבניה הבסיס נקבע בהתאם לשווי הקרקע ביחס לכל אזור, כאשר לא יחולו הנחות אזור על תשלום זה. במידה ובעל הנחלה מעוניין להוסיף זכויות בניה מעבר ל- 375 מ"ר ניתן יהיה לעשות זאת בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בשווי מלא (91%) מערך הקרקע.    

עם תשלום דמי הכניסה להחלטה, קיימות שלוש הטבות מרכזיות: ראשונה - החוכר יוכל לממש את היקף הבניה הבסיסי (375 מ"ר), ללא כל הגבלה ולבנות תוספות בכל אחת מיחידות הדיור, ללא כל תשלום למינהל בגין מימוש זכויות מעבר לקיבולת הבניה המפורטת לעיל (160 מ"ר + 160 מ"ר + 55 מ"ר). שניה - מתבטל הרצף הדורי בגין היחידות בנחלה וניתן יהיה לבנות את יחידות הדיור עבור בעל הנחלה וקרובו. שלישית – ניתן לנצל יחידות מגורים בנחלה בהתאם לקיבולת המותרת בהתאם להוראות תמ"א 35 (מספר היחידות בכל יישוב מתפרסם בלוח 2 בהוראות תמ"א 35).     

בהחלטה 1155, נקבע, כי החוכר יכול לבחור ולשלם בגין מלוא זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בנחלה בהתאם להוראות התב"ע החלה במקום, בשווי של 33% בצירוף מע"מ מסך שווי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. במקרה זה, בעל הנחלה יהא פטור מתשלום דמי הסכמה במכירה וכן יהיה פטור מתשלום דמי פיצול של מגרש מחלקת המגורים.    


פיצול הנחלה - יש לשים לב, כי בעת פיצול הנחלה יגרע שטח בסך של 160 מ"ר מזכויות הבניה של הנחלה אשר יוצמדו למגרש.  עובדה זו מהותית, ביחס לבעלי הנחלות הגורסים כי ניתן יהיה לפצל מספר מגרשים מהנחלה (בהתייחס להגבלה בתמ"א 35 וכן לקיבולת זכויות הבניה בהתאם לתב"ע החלה ביישוב). נכון להיום, ברוב היישובים, כאשר יפוצל מגרש מהנחלה ויוצמדו אליו 160 מ"ר (קיימת חובה להצמיד 160 מ"ר למגרש), ובהתייחס לכך שקיים בית ראשי בנחלה, לא ייוותרו זכויות בנייה נוספות על מנת לבצע פיצולים נוספים.     


חלוקת הנחלה בין היורשים לאחר החלטה 1155: העובדה כי נכון להיות ניתן לבצע פיצול של מגרש אחד מהנחלה (ברוב המקרים), נדרשת חשיבה יסודית כאשר מבקש בעל הנחלה לכתוב צוואה ולחלק את הנחלה בין היורשים. בעלי הנחלות מתבקשים לבחון היטב את הצוואות שנכתבו עבורם עד היום ולוודא כי ניתנה התייחסות להחלטה 1155 בצוואות ולאפשרות של פיצול הנחלה כך שניתן יהיה להוריש מגרש נוסף אשר יפוצל מהנחלה במסגרת חלוקת העיזבון בין היורשים. כמו כן, יש להתייחס במסגרת פיצוי היורשים, לעובדה כי במכירה יחולו "דמי רכישה" ולא "דמי הסכמה" אשר שווים גבוה בהרבה מדמי הסכמה ובהתאם לקבוע את שווי הפיצוי ליורשים. בדרך זו קיימים מוקשים רבים, משפטיים, תכנוניים, מיסויים ומשפחתיים ויש לבחון אותם לעומק בטרם כתיבת הצוואה.     

השאלה - איך מחלקים את הנחלה במקרים בהם קיימים ארבעה יורשים?     
אכן - נראה שהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מתאימות לבעלי נחלות עם ילד אחד או שניים בלבד, וההתמודדות עם ההשלכות המשפחתיות לצורך יישום ההחלטות הינן קשות וכואבות, אך גם כאן קיימים פתרונות יצירתיים שיותאמו לכל מקרה לגופו.    

על מנת להתגבר על הבעיה של קיבולת זכויות בניה נמוכה, לאחר  שייגרעו זכויות הבניה בסך שך לפחות 160 מ"ר אשר יוצמדו למגרש המפוצל, קיימת מגמה ברשויות המקומיות לשנות את התכניות ולהגדיל את זכויות הבניה בנחלות וכן לתקן את התב"ע ולקבוע כי ניתן יהיה לבנות יחידה שלישית בנחלה מנותקת מהיחידה השניה.    


שטח חלקת המגורים 2.5 דונם - בעיה נוספת אליה יש להתייחס במימוש זכויות הבניה בהתאם להחלטה 115, הינה כי חלקת המגורים בנחלה הינה 2.5 דונם. מה קורה במקרים בהם שטח המגורים גדול מ- 2.5 דונם? במקרים אלה יוכל בעל הנחלה לרכוש את השטח הנוסף, אך בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים בגובה של 91% מערך הקרקע. יש להתייחס למקרים אלה הן בצוואות והן במסגרת השיקולים האם להיכנס בגדר החלטה 1155, שכן המצב התכנוני של הנחלה בפועל עשוי להיפגע במסגרת ההחלטה.     


הסדרת שימושים חורגים וחריגות בניה: יודגש, כי העובדה שנדרשת הסדרה של שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלה, לצורך כניסה להחלטה 1155, הינה יסודית ויש לבחון נושא זה היטב. יובהר בעניין זה, כי ניתן להשתמש בטענה זו במסגרת התנהלות מול הרשות או המינהל ביחס לשימושים חורגים וחריגות בניה (הרחבה במסגרת מאמר המשך "שימושים חורגים וחריגות בניה בנחלות והסדרתם לצורך החלטה 1155).      

הכותב מתמחה במינהל מקרקעי ישראל ובאגודות שיתופיות   www.lieblaw.co.il
*   20.6.12

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.