סוגיות ליישום החלטה 979 בהסכמי מכר ורכישה של נחלות

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מיסים מגזר חקלאי - דיני מושבים - נחלה - יישום 979 - מכירת נחלה - דמי רכישה - תכנון מס במושבים - מיסוי מקרקעין

החלטה 979 (1155) אמנם אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, אך, כידוע, ההחלטה עדיין לא מיושמת על ידי מינהל מקרקע ישראל הואיל וקיימות מספר סוגיות לגביהן מתקיימים דיונים ורק לאחר ההכרעה ההוראות יוצאו לציבור וגם זאת במסגרת פיילוט שיערוך המינהל במספר יישובים.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

סוגיות ליישום החלטה 979 בהסכמי מכר ורכישה של נחלות
מאת: עו"ד אביגדור ליבוביץ *

החלטה 979 (1155) אמנם אושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011, אך, כידוע, ההחלטה עדיין לא מיושמת על ידי מינהל מקרקע ישראל הואיל וקיימות מספר סוגיות לגביהן מתקיימים דיונים ורק לאחר ההכרעה ההוראות יוצאו לציבור וגם זאת במסגרת פיילוט שיערוך המינהל במספר יישובים.

כפי שהובא במאמרים קודמים, קיימות מספר סוגיות בהחלטה 979 המעלות שאלות ותהיות ביחס ליישום ההחלטה בעת מכירת הזכויות בנחלה. שאלה מרכזית נשאלת, מה קורה בעת מכירת הזכויות בנחלה כאשר הזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו?

בהתאם לסעיף 3 להחלטה אחד מהתנאים להצטרפות להחלטה 979 הינו רישום חלקה א' בטאבו כיחידת רישום נפרדת בשלמות. בהתאם לסעיף 4.9 להחלטה, גם אם בעל הזכויות בנחלה החליט שלא להצטרף להחלטה יהא עליו לשלם את "דמי הרכישה" בגין זכויות הבניה הקיימות והעתידיות. סתירה זו נדרשת פתרון ולמיטב ידיעתנו, היא עומדת לדיון וככל הנראה, הפתרון שיינתן הוא, כי ההחלטה תעודכן וייקבע כי גם אם הזכויות בחלקה א' אינן רשומות בטאבו, ישולמו "דמי רכישה" והנושא יוסדר באמצעות תשריט של חלקה א' שיאושר על ידי האגודה, אך אין וודאות בנושא זה והדבר נדרש הסדרה בהסכמים הנחתמים כיום למכירת נחלות.

נושא מהותי נוסף העומד לדיון ונדרש הסדרה, הינו תשלום ההפרש בגין "דמי רכישה" במקרה בו שולמו "דמי הסכמה" בעבר, כאמור בסעיף 8.2 להחלטה, הקובע כי גם אם קיימים קיזוזים בגין תשלום דמי הרכישה, הסך שישולם לא יפחת מ- 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים. נושא זה אולי נראה "תמים", אך כאשר מבצעים חישובים אריתמטיים לצורך בחינת ההפרשים שיידרשו, עולה, כי יש להבחין בעסקאות מכר של נחלות שבוצעו עד יוני 2011 (מועד אישור ההחלטה בבג"ץ) לבין עסקאות שבוצעו לאחר יוני 2011.

במקרה בו רוכש של נחלה שביצע עסקה לפני יוני 2011, יבקש לשלם את "דמי הרכישה" המינהל יערוך שומה עדכנית בגין שווי זכויות הבניה הקיימות והעתידיות בהתאם לגובה תשלום של 33% בצירוף מע"מ. מסכום זה יקוזז תשלום של 3.75% בגין דמי חכירה ככל ושולם בעבר וכן דמי הסכמה ששולמו בעבר על ידי המוכר כאשר הם צמודים למדד נכון למועד החישוב אך רק עבור חלקת המגורים.

לאחר קיזוז הסכומים, ככל ויימצא כי ההפרש הנותר לתשלום קטן מ- 20% משווי דמי הרכישה, ישולם הסכום הגבוה ולא סך ההפרש ולכך יש לשים לב. במקרה בו שולמו דמי הסכמה לאחר יוני 2011, מסתמן, כי המינהל יתחשב במלוא, התשלום ששולם שכן המגמה היא לתת לבעלי הזכויות תקופה של 6 חודשים מיום פרסום הוראות האגף החקלאי להחלטה 979, להגיע ולהשלים את התשלום עבור "דמי רכישה", עבור רוכשים אשר רכשו נחלות בתקופה זו והמוכר שילם את "דמי ההסכמה" שכן לא ניתן יהיה ליישם את הוראות ההחלטה וכמובן, כי גם להוראה זו יש להתייחס בהסכמי המכר הנחתמים כיום.

הכותב מתמחה בעסקאות ובמיסים במגזר החקלאי www.lieblaw.co.il
* 20.4.12

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.