חברים היזהרו מהשלכות המס בהליכי שיוך הדירות בקיבוצים

מאת: עו"ד ורו"ח שניר שער ועו"ד אביגדור ליבוביץ

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי , דיני מקרקעין , דיני מיסים - מיסים מגזר חקלאי - דיני קיבוצים - מקרקעין - שיוך דירות - מס רכישה - שיוך דירות חוזי - שיוך קנייני - השלכות מס - תכנון מס - השגה

אנו נשאלים פעמים רבות על ידי חברי הקיבוצים וכן על ידי החברים החדשים, האם חל חיוב במס רכישה במסגרת הליכי השיוך החוזי...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

חברים היזהרו מהשלכות המס בהליכי שיוך הדירות בקיבוצים
מאת : עו"ד שניר שער (רו"ח) ועו"ד אביגדור ליבוביץ

קיבוצים רבים עומדים כיום מול הדילמה האם להשלים את הליכי השיוך בהתאם להוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל 751 או לפנות להליך שיוך בהתאם להוראות החלטה 979 (1155) שאושרה בבג"ץ בחודש יוני 2011. בהחלטה 979 קיימות בעיות המעמידות בסימן שאלה את יישומה במגזר הקיבוצי, וזאת בנוסף למתח הקיים בין חברים חדשים לחברים ותיקים בכל הקשור לגובה התשלום למינהל בהתאם להחלטות אלה.

עד ליום זה, הקיבוצים פועלים להשלים את הליך חתימת הסכמי השיוך מול החברים הנקרא בעגה הקיבוצית "שיוך חוזי" אך מעטים מאוד השלימו את הליכי החתימה על הסכמי החכירה עם המינהל הנקרא "שיוך קנייני".

אנו נשאלים פעמים רבות על ידי חברי הקיבוצים וכן על ידי החברים החדשים, האם חל חיוב במס רכישה במסגרת הליכי השיוך החוזי.
ראוי לומר, כי לשאלה זו לא ניתנה התייחסות מפורשת על ידי הגורמים המוסמכים, ועל מנת להשיב עליה, יש להסביר, כי בעת החתימה על הסכם השיוך בין החבר לבין הקיבוץ, במסגרתו מקבל החבר זכות שימוש ייחודית בבית המגורים, לכאורה, אין לפנינו "מכירת זכות במקרקעין" ואין חבות במס רכישה על חבר הקיבוץ. אולם, בחינה מעמיקה יותר של הוראות חוק מיסוי מקרקעין עשויה להוביל למסקנה, כי גם מקרה של שיוך חוזי עשוי להקים חבות במס רכישה.
הגדרת "זכות במקרקעין" בסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין כוללת לא רק את זכות הבעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים, אלא גם "הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה בעלות או חכירה כאמור". מטרת הגדרה רחבה זו הינה להרחיב את מעגל הזכויות לעניין החוק. כך, במקרים בהם השיוך החוזי (שהינו כשלעצמו זכות משפטית ולא ציפייה בלבד) מקנה לחבר חזקה ייחודית במקרקעין שאינה מוגבלת בזמן, הדבר עשוי להקים אירוע מס ועל כן הוחלט בקיבוצים רבים, לדווח על הסכם השיוך אשר נחתם עם החבר בשווי אפס, כך שלא יקים חבות במס רכישה לחבר.

במסגרת השיוך הקנייני, החברים רוכשים את הזכויות במגרשים עליהם בנויים הבתים, מאת מינהל מקרקעי ישראל, באמצעות המלצת הקיבוץ על החבר וחתימת הסכם חכירה מהוון בין החבר לבין מינהל מקרקעי ישראל.בהליך זה, אין בפעולת ההמלצה של הקיבוץ משום אירוע מס עבור הקיבוץ והדבר נסמך על שורה של פסקי דין. מבחינת חבר הקיבוץ,קיימת עסקה של "מכירת זכות במקרקעין" בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החבר אשר מקימה "אירוע מס" לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ולכן החבר חייב במס רכישה.השאלה העולה במקרים רבים היא, לפי מה יחושב מס הרכישה: האם לפי חישוב של דירת מגורים (יחידה או לא יחידה) או שמא לפי חישוב של קרקע כאשר שוויה ייקבע בהתאם לגובה דמי ההיוון המשולמים למינהל מקרקעי ישראל.

ניסיוננו במקרים כאמור, מעלה, כי אין מדיניות אחידה בין כל משרדי מיסוי מקרקעין לעניין חישוב מס הרכישה הנ"ל והשגות לא מעטות הוגשו במקרים בהם קבע מנהל מיסוי מקרקעין כי מדובר ברכישת זכויות בקרקע ולא ברכישת דירת מגורים, דבר אשר הביא לחיוב מס גבוה בהרבה מהצפוי על החבר.

אנו סבורים כי בהתנהלות נבונה בכל אחד מסוגי השיוך ניתן להפחית את גובה מס הרכישה הצפוי ונבהיר, כי במקרים בהם לא נערך דיווח בגין הליך השיוך החוזי, קיימת חשיפה כלפי החברים לתשלום ריבית, הפרשי הצמדה וקנסות בגין אי דיווח במועד.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.