עסקאות רכישה במקרקעין- זהירות מוקשים!

עורכי דין - מידע משפטי: דיני מקרקעין - דיני מקרקעין - עסקאות - במקרקעין - זהירות מוקשים - דירה מקבלן - דירה יד שניה - ליקויים בדירה - בית משותף מ- רישום זכויות - בטוחות - היתר בניה - הפקעה

עסקת רכישת נדל"ן הינה בדרך כלל העסקה היקרה ביותר שאדם עושה במהלך חייו ... מהם "המוקשים" הקיימים בכל אחת מעסקאות רכישת המקרקעין ...

שלח שאלה בנושא לעורך דין

עסקאות רכישה במקרקעין- זהירות מוקשים!

השוואה בין מוקשים אפשריים ברכישת דירת יד שניה, דירה מקבלן, רכישת קרקע חקלאית

מבוא

עסקת רכישת נדל"ן הינה בדרך כלל העסקה היקרה ביותר שאדם עושה במהלך חייו. עסקה זו היא גם המסובכת ביותר לביצוע ומחייבת ליווי של אנשי מקצוע הבקיאים בתחום. בין אם מדובר ברכישת דירת יד שנייה, דירה מקבלן או רכישת קרקע חקלאית במטרה לשנות ייעודה למגורים, מדובר בעסקאות הטומנות בחובן סיכונים לא מעטים ו"מוקשים" מהם יש להיזהר. במרבית המקרים רוכש הנכס יוכל להימנע מסיבוכים מיותרים אם יבדוק במשנה זהירות את הנכס שהוא עתיד לרכוש טרם החתימה על חוזה הרכישה.
במאמר זה אפרט בקצרה מהם "המוקשים" הקיימים בכל אחת מעסקאות רכישת המקרקעין. רשימה זו כמובן אינה ממצה, שכן לכל נכס ספציפי שאותו מעוניינים לרכוש יש בוודאי גם "מוקשים" ייחודיים לו.

רכישת דירת יד שנייה

יש שיטענו כי דירת יד שנייה היא הפחות מסוכנת משלוש העסקאות משום שהנכס כבר קיים (להבדיל מדירת קבלן או קרקע חקלאית), וכאמור, "אין טוב ממראה עיניים". אולם, אין להקל ראש בבדיקות שיש לבצע טרם הרכישה. כבר נכתבו מאות פסקי דין על סכסוכים וסיבוכים שאירעו בעסקאות רכישת דירת יד שנייה בשל התנהלות לא תקינה של הצדדים שנאלצו להגיע לבתי המשפט לאחר שנגרמו להם נזקים כספיים ועוגמת נפש רבה.

להלן מפורטות מקצת הבדיקות שיש לבצע טרם רכישת דירת יד שנייה בכדי להימנע מאותם "מוקשים" שעלולים לגרום לרוכש נזק רב:

הזכויות בדירה- יש לבדוק האם רשומים על הזכויות בדירה שעבודים, עיקולים והערות אזהרה ו/או הערות אחרות (לדוגמא- הערות על חובות לרשויות מס, הערות לטובת צד ג' כדוגמת חברת החשמל, ועוד). במקביל לבדיקת שעבודים וחובות בנסח הטאבו, יש לבדוק זאת גם ברישומי רשם המשכונות. ישנם מקרים בהם הוסר שעבוד מהדירה, נמחק רישומו מנסח הטאבו, אך עדיין נשאר רשום ברשם המשכונות, או לחילופין, מעולם לא נרשם השעבוד בנסח הטאבו, אלא רק אצל רשם המשכונות.

צווים שחלים על הדירה- יש לבדוק כי לא חל על הנכס צו מניעה, הריסה או שחלקה מיועד להפקעה.

בנייה על פי היתר בנייה- יש לבדוק כי הנכס בנוי כדין, ללא חריגות ועל פי תוכנית בניין ערים (תב"ע).

שינוי בתוכניות סביבתיות- יש לבדוק כי על סמך התב"ע לא יתכנו שינויים בתוכנית הסביבתית באזור בו נמצאת הדירה. למשל, שלא עומדים לבנות כביש סואן בסמיכות לדירה.

ליקויים בדירה- רטיבות, צנרת, חשמל, מפגעי רעש, מפגעי קרינה, בדיקת שכנים וכו'. להבדיל, ברכישת דירה מקבלן יש אחריות בדק לתקופה מסוימת.

הזכויות בקרקע- אם מדובר בקרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל והזכות הנמכרת הינה זכות חכירה, יש לבדוק לוודא ששולמו דמי הסכמה למנהל וכי הקרקע מהוונת, כלומר – שולמו דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור כל תקופת החכירה (במידה ולא שולם היוון, הרוכשים יאלצו לשלמו).

קיומו של תקנון מוסכם-חוק המקרקעין קובע כי בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם. תקנון מוסכם הינו חוזה ייחודי הקובע תנאים ספציפיים בקשר לניהול הנכס עליהם הסכימו בעלי הדירות. רוכש דירה יהפוך לצד לחוזה זה ועל כן חייב לדעת את פרטיו טרם הרכישה.

רכישת דירה מקבלן

לרוב, רוכשי הדירות מקבלן רוכשים נכס שטרם נבנה תוך הסתמכות על תוכניות ושרטוטים מטעם הקבלן. אין חולק כי קיים סיכון ברכישת נכס שטרם נבנה ואין אפשרות לראות אותו ולבוחנו. רוכשי דירות מקבלן עושים זאת בשל המחיר הנמוך, ברוב המקרים, של הנכס ובשל העובדה כי בגמר הבנייה שווי של הנכס יעלה בשיעור משמעותי. בנוסף, הרוכש מקבל נכס חדש לחלוטין שאותו יוכל לעצב כאוות נפשו במהלך הבנייה.
רכישת דירה מקבלן טומנת בחובה סיכונים ו"מוקשים" רבים. הרוכש נאלץ להתמודד עם חברה קבלנית מתוחכמת ובעלת ידע רב בתחום הבנייה, המלווה ביועצים משפטיים מנוסים, וכל זאת בשעה שאין לרוכש נכס ממשי ביד לאורך תקופת הבנייה הארוכה. הרוכש חייב להגן על עצמו, לערוך בדיקות רבות ולנהל משא ומתן קפדני מול הקבלן המנוסה.

להלן מפורטות מקצת הבדיקות והנושאים שיש לשים לב אליהם טרם רכישת דירה מקבלן בכדי להימנע מאותם "מוקשים" שעלולים לגרום לרוכש נזק רב:

בטוחות-לרוכש דירה מקבלן ניתנות מספר בטוחות על מנת להבטיח את כספו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה – 1974. ניתן לממש בטוחות אלו רק במקרה של פשיטת רגל או קריסה של החברה למרות שיש לא מעט מקרים בהם הבניה תוקפא (למשל במקרה של סכסוך בין החברה לגורם אחר או בין הרוכשים לבין החברה) דבר שלא יאפשר את מימוש הבטוחות ועדיין ישאיר את הרוכש ללא נכס.

שמירת ערך ההשקעה- חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי). יש לדרוש כי הבטוחה שתינתן לרוכש על ידי הקבלן תהיה צמודה למדד ותשמור על ערכה.
עיכובים במסירת הדירה- יתכנו עיכובים במסירת הדירה מסיבות שונות, ולעיתים מסיבות שאינן תלויות בקבלן. בנוגע למקרה של איחור במסירה, יש להגדיר במפורש מהי תקופת האיחור המותרת אשר אינה מזכה את הרוכש בפיצוי ומהי תקופת האיחור המזכה את הרוכש בפיצוי. כיצד נספרים ימי האיחור המזכים את הרוכש בפיצוי? האם החל מיום האיחור המקורי או מתום תקופת האיחור המותרת? יש לקבוע את סכום הפיצוי במפורש בהסכם הרכישה באופן שבו הנזקים הצפויים לרוכש במקרה של איחור במסירה יכוסו, וכן לקבוע מנגנון הצמדה וריבית על אותם סכומים.

תשלום לעורך הדין של הקבלן- הרוכש נדרש לשלם שכר טרחה לא מבוטל לעוה"ד של הקבלן, אך עורך דין זה אינו מייצג את הרוכש.

הזכויות בקרקע- אם מדובר בקרקע השייכת למינהל מקרקעי ישראל והזכות הנמכרת הינה זכות חכירה, יש לבדוק לוודא ששולמו דמי הסכמה למנהל וכי הקרקע מהוונת, כלומר – שולמו דמי חכירה שנתיים מהוונים עבור כל תקופת החכירה (במידה ולא שולם היוון, הרוכשים יאלצו לשלמו).

היתר בניה- יש לוודא כי אכן הקבלן קיבל מהוועדה המקומית היתר בניה מתאים. אין לחתום על מסמכי רכישה בבניין אשר טרם קיבל היתר בניה כחוק.

ליקויי בנייה- הקבלן מחויב בהתאם למסמכי הרכישה ובהתאם לחובותיו לפי חוק המכר דירות לתקן את הליקויים שיתגלו בדירה, גם לאחר שהועברה החזקה בנכס, הן בתקופת הבדק, שבה אחריות הקבלן כמעט מוחלטת והן לאחריה. אין להסכים לכל ניסיון מצד הקבלן להתנות על חובותיו כאמור. בעת מסירת הדירה יש לציין כי הרוכש בודק את הדירה מתוך הידע שלו כרוכש ולא מתוך ניסיון מקצועי וכי הרוכש שומר על זכותו לבדוק את הדירה על ידי מומחה.

בנק מלווה- בבנק המלווה מתנהל חשבון אשר ממנו ישולמו כל הוצאות הבניה ולחשבון זה צריכים להיות מנותבים כל תשלומי הרוכשים. כדי שהרוכשים יהיו זכאים לקבל שטר ערבות מהבנק עבור הכספים ששילמו. לפיכך, על הרוכש לאמת, לוודא, ולהקפיד, כי התשלומים מוסבים ישירות לחשבון הבנק המלווה ובשום אופן לא ישירות לקבלן או לכל חשבון אחר.

הערת אזהרה- הרוכש ירשום הערת אזהרה בטאבו על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע לטובתו. כדי שההערה תהא במלוא עוצמתה, יש לקבל מכתב החרגה מהבנק המלווה שלפיו תינתן עדיפות לרוכש על פני הערת אזהרה של הבנק.

מחיר הדירה- לעיתים נוספות הוצאות נוספות למחיר הדירה כגון- עלויות חיבור חשמל, מים וגז, תשלום לעורך הדין של הקבלן, הוצאות רישום וכו'. כמו כן, התשלומים נעשים לפי התקדמות או הבניה או על פי לוח תשלומים שנקבע בהסכם, כאשר יש הצמדה של התשלומים, לרוב למדד תשומות הבנייה, ולכן לא ידוע מראש מהו מחיר הדירה הסופי והוא תלוי במדד.

רכישת קרקע חקלאית – במטרה לשנות ייעודה למגורים
בעת האחרונה רבות הפרסומות בהן מוצעת לרוכשים קרקע חקלאית במחיר נמוך בהבטחה כי קיים סיכוי גבוה שהקרקע תהפוך להיות קרקע שניתן לבנות עליה ("תופשר"), ובכך יעלה שוויה במאות אחוזים. יש הרואים בעסקה מסוג זה הימור מסוכן, שכן הפשרת הקרקע עלולה לקחת שנים רבות, אם בכלל. אם משקיע החליט, בכל זאת, לרכוש קרקע בעסקה מסוג זה, ישנם נושאים ו"מוקשים" שעליו לדעת ולבדוק טרם הרכישה, ובכך יקטין במעט את הסיכון הכרוך בעסקה מסוג זה.

להלן מפורטות מקצת הבדיקות והנושאים שיש לשים לב אליהם טרם רכישת קרקע חקלאית לשם הפשרתה:

סיכויי הפשרת הקרקע- רכישת קרקע חקלאית טומנת בחובה סיכון גבוה. יש לבדוק את התוכניות החלות על הקרקע ובועדות תכנון ובניה ברשות המקומית מהי התוכנית החלה היום על מקרקעין במקום ומהן התוכניות העתידיות לקרקע. כאן אפשר גם לגלות כי לקרקע מסוימת אין בכלל סיכויי הפשרה, למשל מאחר והיא מיועדת לשמורת טבע.

הפקעה- קרקע חקלאית הנרכשת כשטח נטו עלולה להפוך לשטח למגורים ברוטו. לאחר ההפשרה נערכים הליכי תכנון של איחוד וחלוקה מחדש של הקרקע שבמסגרתם יופקעו מהקרקע שטחים לטובת שטחי ציבור וכבישים - עד מחצית מהשטח הכולל של הקרקע שהופשרה. היתרה היא זו שתחולק בין הבעלים, באופן יחסי לשטח הקרקע שהיה בבעלותם.

הזכויות בקרקע- אם נרכשת קרקע שהזכויות בה הן זכויות חכירה ממינהל מקרעי ישראל, קיים סיכוי גבוה כי הקרקע תוחזר למינהל ותיפסק החכירה בה לאחר שהחוכר יפוצה (למשל החלטה מיום 6.12.2010).

היטל השבחה בעת הפשרת הקרקע- לפי חוק התכנון והבנייה, אם עולה שוויים של המקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או מהתרת שימוש חורג - ישלם הבעלים של הקרקע היטל השבחה לוועדה המקומית, בשיעור שיקבע שמאי מקרקעין של הוועדה.

אי קבלת תשואה- משך הזמן הצפוי עד להפשרת הקרקע עלול להגיע לשנים רבות. במהלך תקופה זו, הרוכש לא זוכה בדרך כלל לתשואה על הקרקע, להבדיל מאפיקי השקעה אחרים, או רכישת נכס מקרקעין שמניב מיידית דמי שכירות חודשיים.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.