מוכרים נחלה חקלאית ? דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל – לא גזירה משמיים...

עורכי דין - מידע משפטי: מגזר חקלאי - מגזר חקלאי - דיני מקרקעין - מכירת נחלה - מושבים - מינהל - דמי הסכמה - מיסוי מקרקעין - תכנון מס - מחיר יסודי מזערי

בשנים האחרונות, עם עליית שווי הנחלות החקלאיות, הרקיעו שחקים דמי ההסכמה הנדרשים ע"י מינהל מקרקעי ישראל ממוכרי הנחלות, וזאת לא רק באזורי מרכז הארץ, אלא גם באזורי קו העימות והגליל אשר בהם נהג המינהל גבות לאורך שנים ארוכות דמי הסכמה נמוכים.

שלח שאלה בנושא לעורך דין

מוכרים נחלה חקלאית ? דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל – לא גזירה משמיים...
מאת: עו"ד דוד דהאן

מינהל מקרקעי ישראל נוהג לגבות ממוכרי נחלה חקלאית, תשלום המכונה דמי הסכמה, וזאת כתנאי למתן אישור להעברת הזכויות בנחלה מהמוכרים לקונים.
בשנים האחרונות, עם עליית שווי הנחלות החקלאיות, הרקיעו שחקים דמי ההסכמה הנדרשים ע"י מינהל מקרקעי ישראל ממוכרי הנחלות, וזאת לא רק באזורי מרכז הארץ, אלא גם באזורי קו העימות והגליל אשר בהם נהג המינהל גבות לאורך שנים ארוכות דמי הסכמה נמוכים.

דווקא לאור עליית מחירי הנחלות, עלולים מוכרי נחלות חקלאיות למצוא עצמם בפני שוקת שבורה, כאשר לאחר ניכוי דמי ההסכמה למינהל ויתר התשלומים הנדרשים מצידם לשם העברת הזכויות בנכס – נותרת עיסקת המכר ללא כדאיות כלכלית, כזו שלא היו נכנסים אליה מלכתחילה...

חשוב אם כן, להטיב ולהבין כיצד מחושבים אותם דמי הסכמה ע"י המינהל, על מנת לתכנן באופן נכון ומקסימאלי את הליך המכירה, באופן שבו ניתן יהיה להפחית משמעותית מגובה דמי ההסכמה וכמובן לערער בדרכים האפשריות על שומת דמי ההסכמה שעתידה להיקבע ע"י המינהל.

ע"פ כללי המינהל, דמי ההסכמה נקבעים בדרך הבאה:

א.אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי המזערי: 2% מהתמורה.
ב.אם התמורה שווה או גבוהה מהמחיר היסודי המזערי אך נמוכה מהתמורה הקודמת או נמוכה מהמחיר היסודי : 2% מהמחיר היסודי המזערי
ג. אם התמורה גבוהה מהמחיר היסודי המזערי וגבוהה מהתמורה הקודמת וגם מהמחיר היסודי: 2% מהמחיר היסודי המזערי, בתוספת שליש מההפרש שבין התמורה לבין הגבוה מבין שלושת הערכים (תמורה קודמת, מחיר יסודי, מחיר יסודי מזערי).

כמו כן, חשוב לדעת מה הגדרתם של המושגים הבאים:

מחיר יסודי: - הנחלה, לפי המרכיבים השונים של הנכס (ע"פ הערכת שמאי עדכנית).
מחיר יסודי מזערי: - מחיר אחיד מינימלי לנחלה התקף לתאריך ההסכם.

הואיל והמחיר המזערי לנחלה, הקבוע בהתאם לטבלאות המינהל הינו נמוך משמעותית ממחיר השוק המקובל של הנחלה החקלאית, הרי שבחלקם המכריע של עסקאות המכר ידרשו דמי הסכמה גבוהים משמעותית מסך של 2% מהמחיר המזערי לנחלה ואלה עשויים להסתכם במאות אלפי ₪, לכן חשוב לתכנן את הסכם המכר על מנת לנסות ולהפחית מדמי ההסכמה.
כך למשל, אם הנחלה כוללת מכסה חקלאית (לדוגמא: מכסת ביצים), אשר אינה חלק מן הנחלה הרשומה במינהל ואינה נישומה בדמי הסכמה (וגם לא במיסוי מקרקעין) וזו נמכרת אף היא לקונים במסגרת הסכם המכר, הרי שיש לנכות את ערכה באופן מפורש ממחיר הנחלה במסגרת הסכם המכר. בדרך זו ניתן יהיה לעיתים לטעון כי תמורת הנחלה לפי הסכם המכר שווה או נמוכה מהמחיר המזערי לנחלה (הקבוע בטבלאות המינהל) ולהוזיל משמעותית את דמי ההסכמה שיתבקשו ע"י המינהל לשם העברת הזכויות בנכס.

היבט חשוב שניתן לנצל, הוא הפטורים הקיימים מדמי הסכמה בהתאם לנהלי מינהל מקרקעי ישראל, למשל למשפחות שכולות, תנאי הפטור אינם ידועים תמיד לציבור, וכמובן שללא הגשת בקשה מפורשת למינהל לשם קבלת פטור – ישולמו דמי ההסכמה כסדרם.

קביעת דמי הסכמה ע"י מינהל מקרקעי ישראל, אינה גזירה משמים וניתן לפעול בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1181 להגשת בקשה לעיון חוזר בשומת המינהל תוך 30 ימים מקבלת הודעת המינהל - בקשה זו נידונה בפני השמאי הממשלתי המחוזי. על החלטת השמאי הממשלתי המחוזי בבקשה לעיון חוזר, ניתן לערער שנית בפני ועדת ערערים מיוחדת. משכך, חשוב להקדים מחשבה למעשה ולתכנן את עסקת המכר באופן שיאפשר לטעון כהלכה בפני הגורמים המכריעים לענין גובה דמי ההסכמה שישולמו בסופו של יום.

מעל כל, טיפול בעיסקת מכר לנחלה, אינו כטיפול בכל עיסקת מקרקעין, עיסקה זו כוללת בחובה צורך במיומנות וידע משפטי ומעשי נוספים ולפיכך חשוב לפנות לעו"ד המתמצא בתחום זה.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.